Рынок недвижимости Эстонии уже давно пользуется популярностью у российских клиентов, хотя и уступает по этому параметру соседней Латвии. С инвестиционной точки зрения эстонская недвижимость представляет интерес, так как позволяет рассчитывать на прибыль в будущем. При этом в стране максимально защищены права собственности.

Интерес к частному сектору

На эстонском рынке существенную долю недвижимости составляют индивидуальные дома. «В Эстонии доля малоэтажного жилья выше, чем в Западной Европе и России, но ниже, чем в США и Канаде», — говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, в прибалтийской республике имеется 629 тыс. единиц жилья, и из них 34,3% относится к малоэтажной недвижимости. «Речь идет в основном о сельских частных домах, особняках и сблокированных двухкомнатных и рядных домах», — уточняет эксперт.

Рынок малоэтажного жилья в Эстонии развит достаточно хорошо, так как эстонцы любят и всегда любили жить в домах. Стоимость дома площадью 200 кв. м будет составлять в среднем 200–250 тыс. евро, объект, не превышающий 150 кв. м, обойдется покупателю в сумму до 190 тыс. евро.

С 2001 г. рынок строительства в Эстонии начал оживать. В последующие годы массово возводились не только высотные многоквартирные здания, но и пригородные коттеджи и малоэтажные комплексы. Однако особняки в меньшинстве. Согласно данным евростата, 65% населения Эстонии живут в квартирах.

Интерес россиян

Впрочем, российские клиенты пока не привыкли покупать индивидуальные жилые дома. По словам С. Зингеля, для россиян малоэтажное жилье является аутсайдером по объемам спроса. «Обуславливается это тем, что подобное жилье намного труднее эксплуатировать при географической удаленности владельца. Помимо этого дома, как правило, располагаются в удаленных районах, характеризуемых слабой транспортной доступностью и недостаточной инженерной инфраструктурой», — отмечает эксперт. При этом, по его словам, в Эстонии ситуация усугубляется общей структурой спроса, ориентированного на многоэтажную столицу и квартиры, а не дома. Так, на Таллин приходится 60% всех сделок с недвижимостью. «По нашим оценкам, на дома приходится порядка 10% покупок, совершаемых россиянами с эстонской недвижимостью. Например, в 2013 г. на территории популярнейшего курорта Нарва-Йыэсуу гражданами России было куплено 69 квартир и лишь семь частных домов», — добавляет С. Зингель.

Некоторые эксперты утверждают, что спрос на недвижимость в Эстонии среди россиян невелик. Но с этой позицией не согласен С. Зингель. По его подсчетам, «до введения санкций россияне ежегодно приобретали в Эстонии от 300 до 500 единиц жилой недвижимости, что фактически сопоставимо с объемом сделок на территории Литвы, но примерно в три раза меньше, чем численность транзакций в Латвии». Для сравнения: в Финляндии ежегодное количество сделок составляло 800–1200 единиц, в то время как в Испании россияне приобретают в год более 3 тыс. объектов жилой недвижимости. В 2014 г. спрос на объекты в Эстонии сократился в два раза, вследствие чего годовой объем транзакций может составить 150–250 единиц«, — отмечает эксперт по инвестициям в недвижимость.

Самые популярные регионы Эстонии — Ида-Вирумаа и Харьюмаа. Россияне в основном покупают недвижимость для отдыха. Эстония привлекает наших соотечественников доступными ценами на недвижимость, благоприятными климатическими условиями и безопасностью.

Всего, по официальным данным Департамента статистики Эстонии, во II квартале 2014 г. в Эстонии было заключено 11 576 нотариально подтвержденных сделок купли-продажи недвижимости на общую сумму 565,1 млн евро. По сравнению с тем же периодом прошлого года общее число сделок выросло на 8,6%, а их сумма увеличилась на 56,7 млн евро. По сравнению с I кварталом текущего года также выросло как число сделок, так и их общий оборот — на 13,5 и 14,8% соответственно. Почти половина всех операций с недвижимостью во II квартале — сделки с квартирами, которых было заключено 5253. Средняя стоимость 1 кв. м составила 924,12 евро, что почти на 10% больше, чем годом ранее. С застроенными земельными участками было совершено 1566 сделок на общую сумму 102 млн евро. С незастроенными — 728 на общую сумму 85,9 млн евро.

Инвестиционная привлекательность

По словам С. Зингеля, за последние десять лет средняя стоимость жилья в Таллине пережила драматические колебания. Так, средневзвешенный уровень цен с 638 евро/кв. м в январе 2004 г. вырос до 1707 евро в 2007 г. А к 2009 г. цены снизились до 728 евро/кв. м. Затем вновь последовал их почти двукратный рост. По последним данным, в мае 2014 г. средняя стоимость квартир в Таллине составила 1379 евро/кв. м. Для сравнения: в Тарту (Tartu) и Пярну (Parnu) на начало 2014 г. жилье стоило 1080 и 810 евро/кв. м соответственно, а в среднем по стране — 835 евро.

Индивидуальные жилые дома в предместьях Таллина предлагают заметно дешевле — 550 евро/кв. м. «При этом колебание цен в данном сегменте в четыре раза меньше, чем на квартиры в самом городе. Объясняется это отсутствием спекулятивных тенденций на рынке загородной недвижимости, развитие которого определяют конечные пользователи из числа местных жителей», — говорит С. Зингель. В целом, по его словам, индивидуальные жилые дома в силу своих технических особенностей менее подходят для спекулятивных сделок. Данному типу недвижимости характерны повышенные риски эксплуатации, сравнительно высокие расходы использования. Но при этом доходность домов, как правило, на 1–2% меньше, чем аналогичных по площади и классу квартир. «Все вышеизложенное не относится к первичному рынку высшего ценового сегмента. На нем действительно возможно резкое увеличение цен, вызванное желанием иностранных покупателей инвестировать в недвижимость. Однако доля этого сегмента в общем объеме предложения слишком мала, чтобы выдавать его показатели за общий рыночный тренд», — добавляет С. Зингель.

В Таллине по состоянию на июнь 2014 г. цены выросли на 18,6% в годовом исчислении. Те, кто приобрел объекты до бума, получили значительный прирост стоимости и оправдали вложения. Санкции и падение рубля не останавливают россиян. В частности, в июне турпоток в Эстонию вырос на 10%.


Недвижимость и Цены