Во всех европейских государствах заметна тенденция к снижению покупательской способности и, следовательно, цен на жилье. Хуже всего в этом сегменте ситуация складывается в ряде восточноевропейских государств из-за огромного числа замороженных проектов.

Не меньше пострадал и рынок Великобритании, так как там преобладал инвестиционный спрос, который упал вместе с кризисом в банковской системе. В Южной Европе подешевели виллы у моря, особенно в Испании. Меньше всего проблемы коснулись крупных городов Западной Европы, таких как Париж, Рим, Прага. Состояние рынка зарубежной недвижимости анализирует Анатолий Мешков, глава ГУП <Московский центр международного сотрудничества>, подведомственной структуры Департамента внешнеэкономических и международных связей города Москвы.

Восточная Европа: снижение от 20 до 70%

Большинство стран Восточной Европы до недавнего времени стремительно развивалось, стоимость 1 кв. м росла в среднем на 30% в год. Однако с наступлением кризиса многие проекты лишились инвесторов, так как компании не смогли изыскать средства на завершающую фазу, а покупательская активность сошла на нет вместе с ипотекой. Как следствие, недвижимость упала в цене в среднем на 50%. В наиболее популярных среди российских покупателей Болгарии и Черногории многие стройки заморожены, а сроки сдачи объектов сдвинуты на неопределенный срок. В настоящее время квартиру-студию в Болгарии площадью около 50 кв. м, расположенную примерно в 500 м от моря, предлагают в среднем за 28-35 тыс. евро.

Жилье в Черногории дороже, так как почти вся береговая зона этой страны находится под охраной ЮНЕСКО, и застраивать можно лишь небольшие участки. И, тем не менее, падение цен здесь составило порядка 40-50%. Сейчас квартиру бизнес-класса на побережье можно приобрести за 150 тыс. евро, а дом - за 200-500 тыс. евро. Хуже всего обстоят дела в Венгрии и Румынии - там удержались на плаву только крупные местные девелоперы, аффилированные с госструктурами. Остальные же не могут привлечь инвестиции и готовы распродавать свои проекты с существенным дисконтом - до 70% от докризисной цены.

Довольно динамично развивался до кризиса рынок недвижимости Польши - к нему проявляли достаточно высокий интерес иностранные инвесторы. Однако с их уходом цены начали падать, с января 2009 г. они понизились уже на 13%. Спрос отмечается только в промышленно развитых регионах, где остались представительства крупных иностранных фирм.

Более всего от кризиса пострадали страны Прибалтийского региона. Дело в том, что до 2008 г. местные девелоперы поддерживали искусственный ажиотаж, что привело к сильной переоценке недвижимости. Застройщики надеялись на инвестиции, в первую очередь из России, так как, по сути, продавали не только дом, но и <входной билет> в Евросоюз. Однако с наступлением кризиса инвесторы покинули рынок, и жилье сразу подешевело на 70%. Например, в самом престижном городе региона Юрмале квартиры и дома продают по цене 1000-1500 долл./кв. м, а на литовском курорте Паланга в новостройке на стадии котлована квартиру можно купить за 50 тыс. долл.

Та же тенденция наблюдается в Южной Европе. Например, в Италии, в областях Калабрия и Лигурия, недвижимость подешевела почти на 30%.

Основная проблема современного рынка Испании - избыток предложения. В частности, активно застраивалось северное побережье страны. Сейчас цены здесь снизились на 30-50%, и приобрести виллу недалеко от береговой линии можно за 70-120 тыс. евро. Кроме того, в среднем по стране закрылось около 40% риэлторских агентств.

В нынешних условиях большинство продавцов, оговаривая с клиентами условия оплаты, проявляют определенную гибкость - сроки платежей могут растягивать на довольно долгий период. Прежде использовалась следующая схема: вначале вносили аванс (бронирование) в размере 3-5 тыс. евро, следующий платеж через месяц составлял 20-30% от стоимости, а остальное - при подписании нотариального документа о передаче объекта в собственность. Теперь же окончательный платеж может быть отложен на срок до шести месяцев. Кроме того, продавцы стали включать в цену предложения парковочные места, добавлять в объем поставки больше единиц кухонного оборудования и т. д.

Западная Европа: не все так плохо

Однако сильное падение цен характерно не для всех рынков. В странах Западной Европы наступила стагнация. Дело в том, что из-за нехватки земли новое строительство здесь практически не ведется, и это держит спрос в тонусе. Жилье подешевело только в деревнях или небольших городках. А в столицах, например в Париже, Риме, Праге, снижения практически не наблюдалось. Так, ожидается, что в Париже до конца года цены упадут максимум на 8%, и это не коснется престижных районов.

Самый дорогой европейский рынок - Великобритания - подешевел заметнее. Даже в престижных районах Лондона с начала года цены стали меньше на 8%. В целом же по стране они снизились примерно на 17% по сравнению с 2008 г. Средняя стоимость дома, по данным местных аналитиков, опустилась до отметки в 157 тыс. фунтов стерлингов. В Лондоне же падение фактически составило 50% от показателей 2008 г. Например, в одном из спальных районов, незначительно удаленных от центра, типовой дом сегодня обойдется всего в 150-200 тыс. фунтов стерлингов.

Набирает популярность среди иностранцев и рынок недвижимости Египта. При этом отмечается повышение активности не только со стороны крупных игроков, но и частных инвесторов - представителей среднего класса. В этой стране с круглогодичным курортным сезоном 1 кв. м жилья в новостройках на первой линии от моря стоит в среднем 1-1,5 тыс. долл., а на вторичном рынке цена падает до 350-500 долл., поэтому многие россияне и граждане европейских государств интересуются ликвидной недвижимостью в Хургаде, Эль-Гуне и Сафаге - основных туристических центрах на побережье Красного моря. Цены на объекты на первичном рынке практически не изменились по сравнению с августом 2008 г., поскольку в Египте слабо развита система кредитования, и застройщики возводят дома преимущественно на свои средства.

Предпочтения российских покупателей

Согласно информации Центробанка в 2008 г. россияне потратили на приобретение зарубежной недвижимости около 1,79 млрд долл. Жилье за границей привлекает наших соотечественников в первую очередь с точки зрения инвестиций - для многих это единственный надежный способ сохранить свои сбережения.

В I полугодии 2009 г., по данным аналитиков рынка зарубежной недвижимости, около 25% запросов граждан РФ приходилось на Испанию, 20% - на Францию, 15% - на Болгарию, 25% - на Черногорию, 15% - на Турцию. Совершают покупки в основном жители Москвы и Санкт-Петербурга, при этом примерно половина всех сделок приходится на москвичей. Интерес к зарубежной недвижимости отмечается в Поволжье и Сибири, на Урале, а также в Южном федеральном округе.

В зависимости от региона инвесторы приобретают квартиры стоимостью до 50 тыс. евро в Восточной Европе и порядка 200 тыс. евро в Западной Европе. Россияне по привычке с осторожностью относятся к апартаментам на первых этажах, считая, что там будет шумно и пыльно. Хотя у европейцев это жилье считается комфортным, поскольку там могут быть дополнительные площади, например терраса. Также наши соотечественники без энтузиазма реагируют на предложения в типовых домах, которые идут на ура у инвесторов-англичан.

Что касается самого процесса покупки жилья, то сейчас вне зависимости от страны продавцы готовы к торгу. Раньше в консервативной Европе подобное поведение не приветствовалось. Сегодня сделки сопровождаются своеобразной психологической атакой, когда умелый покупатель может существенно сбить цену. Однако если у застройщика надежная репутация и устойчивое положение, то ждать скидок не приходится.

Приобретая квартиру за рубежом, важно внимательно проверить всю разрешительную документацию по проекту, а также убедиться, что получено право собственности на землю. Не стоит связываться с компаниями, финансовые дела которых обстоят не лучшим образом, поскольку строительство в этом случае может растянуться на годы.

Многие покупатели хотели бы воспользоваться ипотекой. В Восточной Европе вероятность получения кредита сегодня ничтожно мала, но в Западной Европе многие банки готовы дать деньги, причем ставки по кредитам зачастую не превышают 5% годовых. При этом в течение ближайших пяти лет сохранится тенденция к снижению данного показателя.

Самая дешевая ипотека - в Испании, но процесс рассмотрения заявки в новых реалиях сильно растянулся и в среднем длится от полугода и более. При представлении пакета документов, подтверждающего платежеспособность клиента, кредиты могут быть выданы на следующих условиях: 50-60% от стоимости объекта недвижимости сроком до 20-25 лет при ставке 4,4-4,8% годовых. Важно, чтобы к концу периода погашения возраст заемщика не превышал 65 лет. Кроме того, банки обращают особое внимание на кредитную историю клиента, поэтому если в прошлом были просрочки, даже на территории РФ, то в выдаче нужной суммы могут отказать.

В Египте кредиты предоставляют лишь малообеспеченным местным гражданам, причем на покупку первого жилья, а иностранцы могут пользоваться лишь схемой рассрочек от застройщиков. Следует оговориться, что в 99% случаев рассрочка предоставляется на срок строительства объекта. В некоторых случаях такой метод оплаты может использоваться и при покупке готового жилья.

Перспективы рынка

Покупательская активность в Центральной и Восточной Европе не вырастет до тех пор, пока не будет реанимирована система ипотечного кредитования. Что касается Западной Европы, то период стагнации окончится не скоро, однако существенного снижения цен в большинстве стран уже не будет.

По мере восстановления финансовых возможностей строительных компаний и выхода Еврозоны из кризиса следует ожидать постепенного удорожания недвижимости. Этому косвенно будет способствовать рост цен на энергоносители и строительные материалы, увеличение стоимости трудозатрат. Кроме того, девелоперы, которые понесли существенные убытки в период кризиса, в будущем непременно постараются наверстать упущенное.

Можно выделить ряд общих для всех регионов тенденций. В частности, назревает дефицит жилья. Квартиры, выставленные на продажу, постепенно раскупают, а ввод в эксплуатацию новостроек откладывается, поэтому медлить с покупкой недвижимости не стоит. Лучшего момента, например, для приобретения квартиры в Лондоне не будет. А вот с Испанией можно повременить до осени, поскольку снижение цен, по прогнозам местных экспертов, может составить еще 15-20%.

Источник: Недвижимость и Цены