Зарубежная недвижимость, несмотря на падение рубля и сложную геополитическую обстановку, по-прежнему привлекает российских инвесторов. Конечно, рынок претерпел некоторые изменения, но спрос на заграничные объекты сохранился, поэтому мы и решили выяснить, в какую недвижимость сегодня инвестировать выгоднее и безопаснее.

Лучшее жилье

Несмотря на то, что коммерческие объекты приносят большую прибыль, стоят они намного дороже, чем жилье. Многие российские инвесторы предпочитают концентрироваться на более понятной и менее дорогой жилой недвижимости. Тем более ее можно не только сдавать, но использовать в личных целях, например, для летнего отдыха. Во многих курортных проектах предлагаются программы, согласно которым один месяц в году недвижимостью может пользоваться собственник, а на протяжении 11 месяцев управляющая компания сдает ее аренду, за что владелец получает гарантированный доход до 5-6% годовых.

В этом случае надо выбирать апартаменты с 1-2 спальнями и кондиционером недалеко от моря (не далее чем в 0,5 км от пляжа) в обжитых районах и недалеко от центра, причем в популярных туристических городах, куда просто добираться от аэропортов. Такая недвижимость пользуется спросом даже в кризисные времена.

Например, в Португалии всегда востребованы апартаменты рядом с пляжем и с красивым видом на океан, стоимостью от 90 до 300 тыс. евро. Но еще лучше приобретать отдельно стоящие виллы на южном побережье, они пользуются большим спросом. Правда, в этом случае нужно рассчитывать на сумму инвестиций от 300 тыс. до 1 млн евро.

Но каков бы ни был объект, если он находится у моря и имеет систему кондиционирования, то можно утверждать, что он будет востребован. Если он расположен в хорошем районе, аренда также остается гарантированной. Если купить квартиру в Испании за 50 тыс. евро в марокканском квартале, то ждать от нее высокий доход бесполезно.

Можно выбрать городское жилье европейских столиц и крупных финансовых центров, например, объекты Лондона, Берлина, Франкфурта, Цюриха, Женевы. Здесь выгоднее приобретать квартиры-студии и квартиры с одной — максимум двумя спальнями, расположенные в популярных у среднего класса районах, с удачными планировками и в хорошем состоянии — они наиболее ликвидны. А также выгодна недвижимость, ориентированная на студентов, — небольшие квартиры недалеко от университетов либо объекты в студенческих общежитиях, хотя последнее — это, скорее, уже коммерческие помещения.

Возможный доход

Как уже отмечалось, самый высокий доход инвесторам могут принести коммерческие объекты. И наиболее выгодные места на кладбищах, доходность которых, во всяком случае в Великобритании, может достигать 100%. Но это, конечно, специфический вид недвижимости, а если взять во внимание что-то более привычное, то прибыль определенно будет ниже.

Говорить о среднем доходе сложно. Для жилья рентный доход зависит от местоположения (вплоть до улицы и здания в каждом отдельном городе), стоимости и состояния недвижимости, типа объекта, от того, насколько грамотно осуществляется управление. Доход от перепродажи определяется тем, насколько объект вырос в цене в течение периода инвестирования, каков был этот период — 5, 10, 15 лет, от размера налога на прирост капитала (в каждой стране разные ставки, в некоторых государствах, например, во Франции, они зависят от срока владения).

Все это справедливо и для коммерческой недвижимости.
Тем не менее, среди развитых стран, являющихся тихими гаванями для инвесторов, хороший доход сегодня приносит недвижимость в Великобритании: В Лондоне чистая арендная доходность — 2,5-5%.
Прирост капитальной стоимости за последние 10 лет составил в среднем 8,4% в год. В регионах Великобритании арендная доходность составляет 6%. Прирост капитальной стоимости — около 7%. В коммерческой же недвижимости преобладает доходность от аренды, которая составляет 6-7%.

Некоторые специалисты по инвестициям в недвижимость называют даже бОльшие показатели: В 2013 году доход от сдачи в аренду популярной студенческой недвижимости составил 8,7%, а коммерческих помещений в целом — 8,9%. В 2014 году в сегменте коммерческой недвижимости оптимистичный прогноз ожидает небывалые 10-11% годовых (прогноз по студенческой недвижимости такой же). Доход от инвестиций в жилую недвижимость будет на уровне 7-10%.

В Болгарии средний доход от аренды составляет около 3-5% в год. На перепродаже ликвидного объекта, купленного на стадии котлована, можно заработать до 30%. В Чехии, а вернее, в Праге средняя доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет 3-5%, а в коммерческую — 6-8%.

На португальском рынке доход от сдачи в аренду жилья может составлять 4-9% годовых, а для коммерческих объектов процент несколько выше.

Если же рассматривать конкретные типы коммерческих объектов, то, например, в Великобритании, студенческие общежития ежегодно могут приносить прибыль в районе 7-9%, номера в отелях — 8-10%, склады самообслуживания — порядка 8-9%, а офисные помещения и парковочные места — около 8%.

Получается, самым выгодным вложением может быть гостиничная недвижимость. Это справедливо и для многих других стран, тем не менее при бюджете инвестирования от 500 до 1 млн евро самыми прибыльными объектами в мире ряд экспертов считают доходные дома: по ним средняя ежегодная доходность варьируется от 5 до 8%.

Но не стоит забывать, что доход от любой недвижимости, причем как рентный, так и от перепродажи, может быть выше, если умело пользоваться кредитованием. К примеру, в Европе ставки невелики — до 3-4% годовых, а кредит получить несложно: «В итоге благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет уже 8-15% годовых», — комментирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock».


Недвижимость. Екатеринбург