Черногория давно привлекает россиян, интересующихся недвижимостью. Неудивительно, что соотечественники - основные игроки среди иностранцев на рынке черногорского жилья. Большинство покупает квартиры и дома для собственных нужд, так как инвесторы уже понимают - они вряд ли смогут рассчитывать на прибыль.

Современная Черногория как самостоятельное государство существует с 2006 года, прежде она входила в состав Югославии. В политическом и экономическом отношении страна выбрала евроинтеграцию, она является кандидатом в члены Евросоюза.

Преимущество Черногории – выход к Средиземному морю и богатая природа. Общая протяженность континентальной береговой линии - около 300 км, а пляжей – более 70 км. Хотя в Черногории есть и горные массивы, и относительно равнинные территории, и 14 островов. В стране много рек, но основная их часть – горные. В Черногории хороший климат - средиземноморский на Адриатическом побережье и умеренно-континентальный – на севере страны, поэтому курортный сезон продолжается практически с мая по октябрь.

Черногория, хоть и небольшая страна, но тут можно весьма содержательно отдохнуть. Для любителей истории удовольствие доставит посещение древнего города Котор, старого города в Будве, монастырей Челия Пиперская и Острог.

Из личных наблюдений автора

Обозревателю «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» Черногория сегодня чем-то напомнила Крым. Инфраструктура для отдыха небогата – вечером в большинстве городов на побережье пойти просто некуда. Частный сектор преобладает над гостиничным фондом, не очень ухоженные пляжи и набережные, изобилие мелких ресторанчиков, палаток с китайским ширпотребом или небольших магазинчиков с более-менее приличным товаром из Сербии, Хорватии и Италии.

Еще в Черногории очень много русских. В сезон на пляжах наши соотечественники заметно превосходят местное население. Русская речь слышна повсюду, поэтому кажется, что и не покидал Россию вовсе. Среди отдыхающих есть и владельцы недвижимости и те, кто приобрел путевки на отдых в так называемых мини-отелях. Наших людей привлекает здесь относительная дешевизна проживания и отдыха. Это касается и пляжной инфраструктуры – по 2 евро за лежак и зонт на весь день, и обеда в местной кафешке – 3 евро за суп, 5-7 евро за второе, 2 евро - пиво и т.д. Дешевы (относительно московских) и продукты в местных супермаркетах. Разница составляет от 20 до 50%.

Если позаботиться заранее, то однокомнатную квартиру на три летних месяца, например, в Герцег-Нови на расстоянии 5-10 минут пешком от пляжа можно снять примерно за 1,5 тыс. евро. Хотя, цены на аренду жилья здесь очень зависят от сезона. Поэтому в мае «однушку» сдадут и за 200 евро в месяц плюс коммунальные платежи, в июне – за 250, но уже в июле и августе цена поднимется до 800-1000 евро в месяц.

Еще один интересный момент – жители курортных городов очень неохотно сдают жилье в сезон сроком на месяц, так как предпочитают сдавать посуточно, что гораздо выгоднее. Поэтому найти подходящий вариант на короткий срок крайне тяжело. В большинстве объявлений в местной прессе так и написано - сдается сроком от 1 года. Но и здесь есть своя выгода, так как на год можно сравнительно дешево снять не только квартиру, но и целый дом. Цена предложения на двухэтажный дом на 4-5 комнат плюс кухня, терраса, участок с садом на расстоянии до 1 км от моря – примерно 2,5 - 3 тыс. евро за год. Такие варианты интересны тем, кто собирается задержаться в стране подольше.

И такой вариант пребывания в Черногории сейчас выбирают многие россияне. Но для легализации потребуется получить ВНЖ, так как без визы наши соотечественники могут находиться в Черногории всего 30 суток, а с визой – 90 суток. Право на ВНЖ дает открытие любого бизнеса и покупка или аренда жилья на длительный срок. Поэтому россиян много в туризме, они имеют свои фирмы, занимающиеся строительством и ремонтом недвижимости, оказывают риелторские услуги, открывают магазины и рестораны, парикмахерские, фитнес-клубы, пункты по прокату автомобилей, художественные мастерские.

Важно, что черногорский рынок нуждается в таких услугах, так как местное население продолжает, как и раньше, заниматься сдачей в аренду жилья, не сильно утруждая себя в поисках других направлений занятости. Правда, и доходы в Черногории небольшие. В среднем, открыв малый бизнес, можно рассчитывать на заработок от 300 до 1000 евро. Поэтому многие наши соотечественники, перебирающиеся в Черногорию, имеют в России какой-то доход, например, от сдачи в аренду жилья. По оценке местных жителей, без учета расходов на съем жилья и коммунальные платежи, даже в курортных районах можно вполне неплохо прожить при бюджете 300-500 евро на человека.

В целом же Черногория произвела на автора данной статьи приятное впечатление – это страна, которую можно рассматривать и для бюджетного отдыха, и для более длительного пребывания.

Рынок восстанавливается

Рынок инвестиций в недвижимость Черногории переживает не лучшие времена, но и худшие уже позади. Как подтвердил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, рынок завершил кризисный спад и демонстрирует признаки восстановления. Особенно ярко это отмечается на первичном рынке жилья, где фиксируется рост цен и объемов продаж. Но черногорский рынок недвижимости демонстрирует лишь тактические успехи, считает эксперт. Предпосылок для стратегического успеха у него нет. Для этого необходимо время и структурные изменения в самой экономике страны.

К основным изменениям эксперт отнес принятие нового закона об иностранцах, который вступил в силу в июне 2014 года. Согласно этому закону, все собственники местной недвижимости смогут получить ВНЖ на срок до одного года. Прежде они не могли оставаться в своих квартирах и домах дольше чем на 90 дней. Постоянный вид на жительство будет выдаваться тем иностранцам, кто на основании временного ВНЖ непрерывно проживал в стране в течение пяти лет.

Помимо этого ужесточаются правила ведения бизнеса в Черногории. Например, одним из новых правил является то, что не менее 70% персонала компаний должны быть гражданами Черногории. С учетом того, что закон только что вступил в силу, делать какие-либо выводы еще рано. Но эксперты замечают, что правительство Черногории уже не столь дружественно к россиянам, как ранее. Впрочем, это касается скорее правительства, а не рядовых черногорцев. Также из страны ушел ряд крупных российских застройщиков, что в целом будет содействовать укреплению в верхнем ценовом сегменте рынка позиций китайских, азиатских и европейских компаний.

С точки зрения законодательства, приобретение недвижимости в Черногории иностранным гражданином не является сложной процедурой. Ограничений на покупку практически нет (за исключением отдельных объектов и крупных земельных участков), возможно удаленное оформление покупки.

Покупатели россияне

Россияне открыли для себя рынок недвижимости Черногории давно и до сих пор лидируют по общему объему сделок, заключаемых иностранцами на рынке недвижимости. По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), на них в целом приходится до 85% всех транзакций. Вслед за россиянами следуют граждане Сербии, Украины, Великобритании, Германии и Франции. Для сравнения - до кризиса доминировали в общем объеме сделок граждане Великобритании и Ирландии, в то время как россияне занимали лишь третье место по объемам спроса.

Но активность россиян на черногорском рынке недвижимости с начала 2014 года сократилась (спрос уменьшился на 30-40%). Эксперты объясняют это последствиями дестабилизации Украины и ухудшением отношения к россиянам в странах ЕС. Черногория, стремящаяся в Евросоюз, поддерживает все действия Европы, направленные против России.

Cпрос на местные объекты сейчас довольно скудный, российские покупатели не проявляют былого интереса к недвижимости этой страны. Черногорский рынок проверку кризисом не прошел, зарекомендовав себя как неустойчивый и неликвидный. Однако те россияне, чья любовь к Черногории, несмотря на трудности лишь крепнет, все же приобретают местную недвижимость, не обращая внимания на завышенные цены.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), около 97% всех сделок с недвижимостью Черногории заключается россиянами на побережье Черногории. При этом лидируют в общем объеме сделок Будва, Тиват, Котор, Бар, Цетинье, Колашин, Никшич.

А одно из наиболее часто выбираемых мест - Которская бухта. Которская бухта входит в десятку самых красивых бухт мира, и за последнее время здесь прочно обосновались новые элитные комплексы, которые выгодно отличаются по качеству строительства от жилого фонда двадцатилетней давности. Развитая инфраструктура и транспортная доступность Которской бухты (7 минут от аэропорта) все больше привлекают как новых покупателей, так и жителей Черногории из других районов, решивших повысить уровень своего жилья, приобретая элитные новостройки.

Что же касается инвестиций, то самый русский регион - Будва - больше не интересует российских инвесторов. Несмотря на то что во время кризиса 2008 года цены серьезно упали, застройщики продолжают держать их на докризисном уровне.

Продажи на вторичном рынке

Вторичный рынок побережья Черногории широко представлен разными классами недвижимости – от роскошных вилл и апартаментов в элитных комплексах до домиков-лачуг в глубине страны. Имеет место существенное разделение между старым и новым фондом жилья, как и в любой другой развивающейся европейской стране. Средняя стоимость жилья составляет 1250 евро за кв. метр, уточняет Станислав Зингель (Gordon Rock). Лидирует Будва, где средний уровень цен равняется 2130 евро за кв. метр. А в городке Биране (аутсайдере рейтинга) - 700 евро за кв. метр. В столичной Подгорице - 1315 евро за «квадрат». Эксперт отметил, что стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости в последние полтора года довольно стабильна.

Если посмотреть на актуальные предложения, то, например, в Будве роскошная двухэтажная вилла общей площадью 300 кв. м на семь комнат с панорамным видом на море (есть сад, бассейн, парковка, терраса) выставлена на продажу за 750 000 евро. А двухкомнатную квартиру в этом же городе в сравнительно новом доме общей площадью 55 кв. м можно купить за 95 000 евро. Расстояние до моря – 10-15 минут пешком.

В Сутоморе дом общей площадью 75 кв. м на участке 300 кв. м продают за 115 000 евро. Преимущества – вид на море и собственный сад. Дом в 120 метрах от моря в поселке Добра-вода, с видом на море, фруктовыми деревьями, общей площадью 120 кв. м (участок 220 кв. м) готовы уступить за 100 000 евро. Квартира из одной комнаты и кухни общей площадью 35 кв. м в г. Бечичи (Будванская Ривьера) на четверном этаже пятиэтажного дома, до моря пять минут пешком, стоит 75 000 евро. Квартира продается с мебелью и состоит из гостиной, совмещенной с кухней, ванной комнаты и террасы.

Новые объекты
Цена жилья на первичном и вторичном рынке практически не отличается, притом что квартиры во многих новостройках продаются с полной отделкой.

По данным Gordon Rock, по официальной статистике, в начале 2014 года средняя стоимость нового жилья в Черногории составила 1227 евро за кв. м. Традиционным лидером по стоимости нового жилья является Будва, где в последние 5 лет средний уровень цен варьируется в пределах 1752 - 2500 евро за кв. м. На окраине города стоимость ниже – около полутора тысяч евро за квадратный метр.

Самый дешевый город, по данным Gordon Rock, - Никшеч, где средний уровень цен варьируется от 500 до 600 евро за кв. м. В Подгорице - 1000-1200 евро за кв. м, она же лидирует по объемам нового строительства.

В базе предложений первичного рынка Черногории есть варианты по разным ценам. Минимальный бюджет сопоставим с действующим на болгарском побережье Черного моря. Например, квартира в доме на этапе строительства (сдача 2015 г.) в поселке Круче — живописной бухте между городами Улцинь и Бар - общей площадью 34 кв. м выставлена на продажу застройщиком за 27 700 евро. До моря - 250 м, первоначальный платеж от 7000 евро.

Апартаменты в Баре (70 м от моря) из трех комнат (65 кв. м), на нулевом этаже имеется паркинг, обслуживает дом управляющая компания. Цена - 75 000 евро. Новая вилла с бассейном и сауной в центре Тивата общей площадью 216 кв. м, два этажа с видом на море (10 мин. прогулочным шагом), площадь участка 400 кв. м, продается за 380 000 евро. Двухкомнатная квартира в Герцег-Нови общей площадью 74 кв. м в красивой трехэтажной вилле (на три квартиры, по одной на этаже) продается за 135 000 евро. До моря около 10 минут пешком.

Инвестиционный интерес
Многие покупатели надеются не только вложить свободные средства в недвижимость в теплой средиземноморской стране, но и в случае необходимости вернуть деньги с прибылью.

Но эксперты смотрят на черногорский рынок скептически. Черногорский рынок, который полностью принадлежит россиянам, не сулит инвесторам ничего хорошего. - Завышенные цены, нестабильная ситуация и низкая доходность вряд ли понравятся тем, кто желает вложить средства в недвижимость ради получения прибыли.

Рынок жилой недвижимости Черногории характеризуется существенным колебанием цен, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). Стоит добавить ужесточающееся налогообложение и негативное влияние геополитической ситуации на отношение к российским инвесторам. Эксперт не советует рассматривать местную недвижимость в качестве объекта для инвестиций. Ограниченные перспективы сохраняются в плане приобретения местного жилья для собственных нужд: в контексте возникновения новых перспектив на крымском направлении привлекательность черногорской курортной недвижимости для собственного проживания продолжит снижаться, полагает Станислав Зингель.


Metrinfo