Правда, если речь идет о Восточной Европе

Интернет пестрит рекламными предложениями о виллах в Европе по цене московской квартиры. В некоторых регионах цены действительно весьма привлекательны. Еще большей экономии можно добиться, если строить дом самостоятельно. Правда, по мнению специалистов www.irn.ru, построить дом недорого можно только за счет дешевой рабочей силы – то есть выбор ограничивается Восточной Европой.

Рост вопреки кризису

Бухгалтер Людмила Мемарович в середине 2000-х вышла замуж за серба, который в тот момент работал в Москве. В 2008 г. пара решила построить дом в Белграде. Пока Людмила с мужем живут «на две страны», но после окончания всех работ планируют переехать в Белград. Сейчас дом полностью построен, ведутся работы по внешней отделке, а внутри ремонт почти закончен – осталось купить кухонный гарнитур.

В 2008 г. за участок размером 17 соток в черте Белграда Людмила с мужем отдали 70 000 евро. «Тогда средняя стоимость земли под строительство в элитных районах Белграда составляла около 10 000 евро за сотку. Менее качественные предложения в отдаленных районах реализовались по цене от 1000 до 6000 евро за сотку», – говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Удивительно: хотя покупка совершалась накануне кризиса, она оказалась выгодной, и сейчас участок вырос в цене. Конечно, Сербия не избежала падения цен: жилье с 2008 по 2012 годы подешевело примерно на 35%. Земля рядом с Белградом тоже просела в цене и по состоянию на конец 2013 года варьировалась от 8000 до 20 000 евро. Однако стоимость земли под индивидуальное строительство в черте столицы из-за ограниченности предложения, напротив, выросла, причем существенно. По словам Станислава Зингеля, в зависимости от района сотка подорожала в 2-10 раз.

Участок в столице

Людмила с мужем изначально были нацелены на покупку «голого» участка и самостоятельного строительства, так как из готовых домов они ничего не смогли подобрать по вкусу. «Главным критерием был тихий и зеленый район, расположенный недалеко от центра города», – говорит Людмила. Купленный участок расположен на тупиковой улице в районе малоэтажной застройки, но до старого центра Белграда – 10-15 минут неспешной езды на автомобиле. По словам Людмилы, в этом районе люди обычно покупают маленькие участки – по 3-5 соток, а в данном случае удалось найти большой надел.

Для Москвы свободный участок под индивидуальное строительство в 15 минутах от центра – невообразимое предложение. Однако в Белграде таких районов немало. «Частные дома находятся вдоль берега Дуная на участке между мостом Газела и Старым савским мостом, – рассказывает Станислав Зингель. – Речь идет об улицах Садика Рамиза, Ивана Марковича, Славка Сландера и др. Существуют и иные вкрапления частного сектора в жилищную застройку. Например, участок улицы Савский Насип вблизи моста на Ади. На противоположном береге Дуная частная застройка сконцентрирована в треугольнике, образуемом бульварами Воеводы Мишиха и Воеводы Путника. Речь идет об улицах Темишеварской, Санье Живанович, Столачка, Истарска и ряда других. Многие дома в данном районе обладают большой площадью и даже открытыми бассейнами».

В целом, для Европы частная застройка внутри столиц и крупных городов – не слишком распространенное явление, хотя такие районы встречаются не только в Белграде. Например, в восточной части Берлина между районами Марцан и Хеллерсдорф находится значительный по площади район частной застройки. В окружении многоэтажек расположены коттеджи бизнес-класса со сравнительно большими участками земли в 7-15 соток. Помимо Берлина возможностями частной жилищной застройки обладает чешская столица. В районе Прага-6 сконцентрировано большое количество элитных вилл и коттеджей.

Можно купить землю под частное строительство и в Барселоне, например, в районе Сан Жуст Дэзверн, расположенном в 15-20 минутах езды на машине или на метро от центрального вокзала Барселоны. Только стоить такое приобретение будет значительно дороже. Участок площадью шесть соток в круглосуточно охраняемом коттеджном поселке в привилегированной жилой зоне со всеми разрешительными документами и проектом на постройку индивидуального дома общей площадью 450 кв. м продается за 800 000 евро. Есть еще возможность поискать в черте города участок с домом под снос за 300 000 - 350 000 евро. Но это будет не самый лучший район столицы Каталонии.

Удивительный проект

Проект дома для Людмилы с мужем делало на заказ белградское архитектурное бюро. Одна из идей заказчиков вызвала у архитекторов большое удивление – расположение лестницы и камина прямо по центру открытой зоны первого этажа. «Когда они об этом услышали, то буквально покрутили пальцем у виска. Но после воплощения им понравилась эта идея. Теперь архитектурное бюро даже выставило это решение у себя на сайте и предлагает другим заказчикам», – рассказывает Людмила.

«Стоимость проектирования в Белграде примерно на 60% дешевле, чем в Москве. Если в российской столице начальная стоимость данной услуги составляет 12 евро за кв. м, то в Белграде ценник стартует от 7,5 евро за «квадрат», – говорит Станислав Зингель. Людмиле индивидуальный проект обошелся дороже – в районе 5000 евро за дом площадью 260 кв. м, то есть примерно 19 евро за кв. м.

В более богатых странах Европы проектирование стоит существенно дороже, чем в Сербии или Москве. «В Лондоне стоимость услуг проектирования в четыре раза выше, чем в Москве, и более чем в четыре с половиной раза дороже, чем в Белграде. В Париже стоимость данного рода услуг в два раза дороже, чем в Москве, и в два с половиной раза выше, чем в Белграде. В Берлине стоимость проектирования примерно на 50% дороже, чем в Москве, и почти в два раза выше, чем в Белграде», – говорит Станислав Зингель.

Проект внешней отделки решили заказывать у другого бюро. До сих пор Людмила с мужем не определились точно, какими хотят видеть фасады дома, но пока остановились на проекте московской студии. Его воплощение обойдется примерно в 10 000 евро.

Два месяца и готово

Строительство дома происходило в 2009 г. и заняло всего около двух месяцев. Это дом площадью 260 кв. м из газобетонных блоков на монолитном фундаменте. C учетом климатических особенностей это нормальный срок возведения под крышу для Балканских стран. «При возведении частного дома главным временным ограничением является фундамент. Ведь используемый для его изготовления бетон 70% проектной прочности набирает в течение недели», – говорит Станислав Зингель.

Бригаду для строительства наняли вполне привычным для России методом – по знакомству. «Мой муж работал в Москве в сфере производства товарного бетона, поэтому у него были выходы и на строителей. Поэтому инженер и прораб – это его знакомые, также сербы, имеющие опыт работы в Москве», - говорит Людмила.

В целом наем неофициальных частных бригад – вполне распространенная в Сербии практика, отмечает Станислав Зингель: «Обуславливается это как менталитетом местного населения, так и слабостью фискальных, строительных органов и сравнительно слабой социально-экономической ситуацией, вынуждающей значительное количество населения подрабатывать таким путем». Сербы в принципе, по словам эксперта по инвестициям в недвижимость, не слишком серьезно относятся к формальностям. В результате в стране насчитывается 780 000 домов, построенных без соблюдения норм и правил. Только в одном Белграде насчитывается 243 000 незаконно возведенных зданий, а пригород столицы Калуджерица является крупнейшим в Европе нелегально построенным населенным пунктом. Из 15 000 частных домов, построенных в районе, 80% возведено нелегально.

Дешевле, чем в Подмосковье

«Стоимость строительно-монтажных работ при возведении частного дома из мелкоштучных строительных материалов составляет в Московской области около 1000 евро за кв. м. В Белграде – примерно 600 евро за «квадрат». В обоих случаях цены приведены без учета отделочных работ и подвода инженерных коммуникаций. В Лондоне стоимость работ как минимум в четыре раза больше, чем в Москве, и в 4,5 раз выше, чем в Белграде. В Париже цены в 2 и 2,5 раза больше, чем в Москве и Белграде. С Берлином разница цен составляет соответственно 100% и 50%», – говорит Станислав Зингель.

Людмиле строительство дома без отделки обошлось в 110 000 евро (около 420 евро за кв. м), отделочные работы стоили 30 000 евро с учетом материалов, что в разы дешевле, чем в России. Стоимость квадратного метра в случае Людмилы составляет около 120 евро, тогда как в России эти работы стоят примерно 600 евро.

В общей сложности на строительство дома было потрачено 215 000 евро, еще примерно 10 000 евро уйдет на внешнюю отделку (в целом 860 евро за кв. м на строительство и отделку). Аналогичных готовых домов на столь больших участках в черте Белграда на рынке не представлено, однако, по мнению экспертов, даже на меньшем по площади участке такой дом сейчас не найти дешевле 300 000 евро.

В пересчете на рубли у пары ушло на дом примерно 11 млн, что, конечно, беспрецедентно низкая цена даже для квартиры аналогичной площади в Москве, не говоря уже о собственном участке в черте города. Даже по меркам Подмосковья цена вполне привлекательная: средняя цена коттеджа на первичном рынке Московской области составляет 15,5 млн руб.

Но для тех, кто, возможно, захочет последовать примеру Людмилы и построить дом в Белграде по более низкой цене, чем в Подмосковье, следует иметь в виду, что ее муж серб, поэтому все вопросы по оформлению он взял на себя. Для россиян, которые не имеют столь тесных связей с гражданами других государств, строить дом за рубежом без знания местного рынка и законодательства задача очень непростая.


Индикаторы рынка недвижимости