Зарубежная недвижимость, несмотря на падение рубля и сложную геополитическую обстановку, по-прежнему привлекает российских инвесторов. Конечно, рынок претерпел некоторые изменения, но спрос на заграничные объекты сохранился. В какую недвижимость на сегодня инвестировать выгоднее и безопаснее? В этот раз речь пойдет о самых прибыльных объектах и доходах, которые они могут принести.

В фаворе коммерческие объекты

Большинство экспертов рынка инвестиций в недвижимость уверено, что за рубежом, во всяком случае, в развитых странах Европы и в США, так же как, впрочем, и в России, более выгодно и удобно инвестировать в коммерческие объекты. Лучше приобретать коммерческие помещения, поскольку их доходность гораздо выше прибыли от жилой недвижимости и, как правило, они находятся под управлением крупных специализированных управляющих компаний, поэтому у инвесторов обычно меньше головной боли, связанной с ремонтом или обслуживанием зданий.

Жилая недвижимость может принести от 2,5 до 6% годовых в зависимости от страны и объекта (в среднем этот показатель – 3-4%), а коммерческая – до 9-10%. Жилье обычно приносит около 5% годовых (брутто, то есть без учета затрат), а коммерческая недвижимость — в среднем 7–8%. Так, в Лондоне чистая (за вычетом налогов и эксплуатационных расходов) арендная доходность жилья может составлять от 2,5% до 5%, а в регионах Великобритании – около 6%, в секторе же коммерческой недвижимости чистый доход от аренды составляет в среднем 6-7%.

Ну а выбор непосредственно объекта зависит от имеющегося бюджета и личных пристрастий. Это может быть, например, торговая, офисная, гостиничная, студенческая или пенсионная недвижимость. «Мы рекомендуем к покупке, например, офисные помещения, находящиеся в долгосрочной аренде у государственных учреждений, студенческие общежития, дома для престарелых и т.д.», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Можно приобрести популярные на сегодня доходные дома (т.е. дома специально строящиеся под сдачу в аренду).

Если инвестиционный капитал больше 1-2 млн евро, то можно рассматривать большие торговые центры, склады и офисные здания, а при большем бюджете предлагаются даже производства или целые отели. Например, в Португалии сейчас продается отель стоимостью 30 млн евро. Это объект на первой линии на очень популярном курорте со стабильным доходом. Продается только потому, что владелец – человек в возрасте и хочет уйти на заслуженный отдых. Такие объекты всегда интересны, и с годами цена на них только увеличивается.

Если же имеется лишь 300-500 тыс. евро, то стоит сосредоточить внимание на торговых, складских и офисных помещениях, доходных домах, ресторанах, мини-отелях и т.п. А если сумма еще меньше, то удачно инвестировать реально лишь в отдельные номера в отелях, в небольшие офисы или магазины, парковки, бары и рестораны. Причем в стабильных странах лучше всего делать выбор в пользу таких коммерческих активов, как номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, офисные помещения, парковочные места или даже, как бы странно это ни звучало на первый взгляд, - места на кладбищах. Выбор таких объектов, скажем, в Великобритании или Германии очень большой.

В восточных же странах Европы, например, в Болгарии отмечается интерес к магазинам, барам и ресторанам, расположенным в крупных городах, – эти объекты выглядят наиболее инвестиционно привлекательными. А в Чехии к этому списку можно добавить гостиничную недвижимость Праги и Карловых Вар. Если же говорить о южных странах, то там стоит приобретать коммерческую недвижимость лишь в крупных городах и на самых известных и многолюдных курортах. Например, в Португалии для получения круглогодичного стабильного дохода лучше рассмотреть Лиссабон или Порту, в этих городах встречаются интересные предложения стоимостью от 450 тыс. евро.

Лучшее жилье

Однако коммерческими объектами не всегда просто управлять: хорошо, если управление берет на себя управляющая компания или отель, но часто, особенно если недвижимость небольшая, например, бар или магазин, сдачей ее в аренду, ремонтом и обслуживанием придется заниматься самостоятельно. И даже в первом случае, когда объект находится под управлением, контролировать действия управляющей компании не всегда просто. Плюс в некоторых странах, например, в Испании и во Франции, эксплуатационные расходы и налоги для нежилых помещений выше. А в других странах такие объекты можно купить лишь на юридическое лицо, причем порой в составе учредителей обязательно должен быть резидент данного государства.

Да и стоят коммерческие объекты в целом дороже, чем жилье. Поэтому многие российские инвесторы предпочитают концентрироваться на более понятной и менее дорогой жилой недвижимости. Тем более ее можно не только сдавать, но использовать в личных целях, например, для летнего отдыха. Во многих курортных проектах предлагаются программы, согласно которым один месяц в году недвижимостью может пользоваться собственник, а на протяжении 11 месяцев управляющая компания сдает ее аренду, за что владелец получает гарантированный доход до 5-6% годовых.

В этом случае надо выбирать апартаменты с 1-2 спальнями и кондиционером недалеко от моря (не далее чем в 0,5 км от пляжа) в обжитых районах и недалеко от центра, причем в популярных туристических городах, куда просто добираться от аэропортов. Такая недвижимость пользуется спросом даже в кризисные времена.

Например, в Португалии всегда востребованы апартаменты рядом с пляжем и с красивым видом на океан, стоимостью от 90 до 300 тыс. евро. – Но еще лучше приобретать отдельно стоящие виллы на южном побережье, они пользуются большим спросом. Правда, в этом случае нужно рассчитывать на сумму инвестиций от 300 тыс. до 1 млн евро. Но каков бы ни был объект, если он находится у моря и имеет систему кондиционирования, то его сдачу в аренду можно гарантировать, если он расположен в хорошем районе, аренда тоже гарантирована, а вот если купить квартиру в Испании за 50 тыс. евро в марокканском квартале, то ждать от нее гарантированный высокий доход бесполезно.

Можно выбрать городское жилье европейских столиц и крупных финансовых центров, например, объекты Лондона, Берлина, Франкфурта, Цюриха, Женевы. Здесь выгоднее приобретать квартиры-студии и квартиры с одной - максимум двумя спальнями, расположенные в популярных у среднего класса районах, с удачными планировками и в хорошем состоянии – они наиболее ликвидны. А также выгодна недвижимость, ориентированная на студентов – небольшие квартиры недалеко от университетов либо объекты в студенческих общежитиях, хотя последнее – это скорее уже коммерческие помещения.

Возможный доход

Как уже отмечалось, самый высокий доход инвесторам могут принести коммерческие объекты. И наиболее выгодные места на кладбищах, доходность которых, во всяком случае в Великобритании, может достигать 100%. Но это, конечно, специфический вид недвижимости, а если взять во внимание что-то более привычное, то прибыль определенно будет ниже. Говорить о среднем доходе сложно. Для жилья рентный доход зависит от местоположения (вплоть до улицы и здания в каждом отдельном городе), стоимости и состояния недвижимости, типа объекта, от того, насколько грамотно осуществляется управление. Доход от перепродажи определяется тем, насколько объект вырос в цене в течение периода инвестирования, каков был этот период — 5, 10, 15 лет, от размера налога на прирост капитала (в каждой стране разные ставки, в некоторых государствах, например, во Франции, они зависят от срока владения. Все это справедливо и для коммерческой недвижимости.

Тем не менее среди развитых стран, являющихся тихими гаванями для инвесторов, хороший доход сегодня приносит недвижимость в Великобритании: В Лондоне чистая арендная доходность - 2,5 - 5%. А прирост капитальной стоимости за последние 10 лет составил в среднем 8,4% в год. В регионах Великобритании арендная доходность составляет 6%, а прирост капитальной стоимости – около 7%. В коммерческой же недвижимости, как правило, преобладает доходность от аренды, которая составляет 6-7%. В 2013-м доход от сдачи в аренду популярной студенческой недвижимости составил 8,7%, а коммерческих помещений в целом - 8,9%. А а в 2014 г. в сегменте коммерческой недвижимости оптимистичный прогноз ожидает небывалые 10 - 11% годовых (прогноз по студенческой недвижимости такой же), а доход от инвестиций в жилую недвижимость будет на уровне 7-10%.

В Болгарии средний доход от аренды составляет около 3-5% в год, а на перепродаже ликвидного объекта, купленного на стадии котлована, можно заработать до 30%. В Чехии, а вернее, в Праге средняя доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет 3-5%, а в коммерческую – 6-8%. На португальском рынке доход от сдачи в аренду жилья может составлять 4-9% годовых, а для коммерческих объектов процент несколько выше.

Если же рассматривать конкретные типы коммерческих объектов, то, например, в Великобритании студенческие общежития ежегодно могут приносить прибыль в районе 7-9%, номера в отелях - 8-10%, склады самообслуживания – порядка 8-9%, а офисные помещения и парковочные места – около 8%. Получается, самым выгодным вложением может быть гостиничная недвижимость. Это справедливо и для многих других стран, тем не менее при бюджете инвестирования от 500 до 1 млн евро самыми прибыльными объектами в мире ряд экспертов считает доходные дома: По ним средняя ежегодная доходность варьируется от 5 до 8%.

Но не стоит забывать, что доход от любой недвижимости, причем как рентный, так и от перепродажи, может быть выше, если умело пользоваться кредитованием. К примеру, в Европе ставки невелики – до 3-4% годовых, а кредит получить несложно: «В итоге благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет уже 8-15% годовых», - комментирует Станислав Зингель (Gordon Rock).

Несколько примеров

Ну а чтобы представить картину инвестиций в зарубежную недвижимость более детально, стоит обратиться к конкретным примерам, которые предложили специалисты рынка недвижимости.

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Германии, Великобритании, Франции, Швейцарии и США можно рассмотреть следующие направления инвестирования:

Вариант 1.
Торговая недвижимость с долгосрочными договорами аренды (10-15-20 лет) с индексацией ставки в зависимости от инфляции и арендаторами класса А. В этом случае привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, а минимальная потребность в собственных средствах составляет 500 тыс. евро. Рентная доходность такого варианта - 5-9%, а рентабельность инвестиций за счет кредитования - 9-15% годовых.

Вариант 2.
Доходные дома (многоквартирные, не требующие реновации, с высокой заполняемостью и опытной управляющей компанией). В этом случае также привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, и минимальная потребность в собственных средствах - тоже 500 тыс. евро. Рентная доходность будет 5-9%, а рентабельность инвестиций - 9-15% годовых.

Вариант 3.
Отели с гарантированным доходом, которые продаются с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из европейских гостиничных сетей. Договор заключается на 10-15-20 лет, а гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6-8% годовых. Приобретение таких отелей с удовольствием кредитуется европейскими банками (до 60% от стоимости по ставке от 3%), поэтому рентабельность вложенных инвестиций может достигать 15% годовых, но необходим уже бОльший собственный капитал – минимум 1 миллион евро.

Однако это варианты для крупных инвесторов, а для покупателей с более скромным бюджетом будут интересны, конечно, другие объекты. Если есть возможность внести 200-300 тыс. фунтов стерлингов, то можно выбрать хорошую строящуюся квартиру в центре Лондона или в одном из его стремительно развивающихся районов, стоимость которой составит примерно 1 млн фунтов. При покупке такого объекта достаточно внести лишь 20-30% от стоимости, а остальную сумму, т.е. 70-80% необходимо будет заплатить после ввода проекта в эксплуатацию, то есть через 2-3 года. За это время цена в новых проектах успевает вырасти на 2-3% в плюс к среднерыночной, то есть по консервативным прогнозам можно ожидать доходности около 10% в год. К тому же на 60% суммы, которую придется внести по завершении строительства объекта, легко получить кредит. И тогда доходность вложений составит около 25% годовых. А если данный объект не продавать, а сдавать в аренду, он будет приносить около 4-5% в год.

Также можно купить объекты вне центрального Лондона, в так называемом Greater London. Это более отдаленные районы, но все еще в пределах городской черты и районы в окрестностях английской столицы. Такая недвижимость была немного недооценена в последние годы, но сейчас спрос на нее начал расти и цены соответственно тоже, так как по результатам опроса английских СМИ 60% населения считает, что окрестности Лондона более приятны для жизни, чем центральный Лондон. – Ну а при наличии 50-60 тыс. фунтов можно предложить инвестиции в строящиеся студенческие апартаменты, которые в дальнейшем ежегодно могут приносить до 10% рентного дохода. И к тому же такая недвижимость ежегодно растет в цене примерно на 9%.

Инвестиции в зарубежную недвижимость в нынешней экономической и политической ситуации остаются довольно востребованными, это и возможность защитить средства от возможных потрясений и дальнейшей девальвации рубля, и способ относительно неплохо заработать. Но, правда, хороший доход обещают лишь коммерческие объекты: отели, доходные дома, магазины, офисные помещения и т.д., а вот жилая недвижимость приносит гораздо меньше, и даже российские квартиры в плане сдачи их в аренду считаются более выгодными. Да и доход от перепродажи обеспечивает далеко не каждый вариант, так как ситуация в мировой экономике далека от стабильности, многие страны испытывают те или иные проблемы, и цены на недвижимость растут не везде и не на все объекты. Поэтому чтобы избежать серьезных рисков, рекомендуется вкладывать средства в самые надежные страны – Великобританию, Францию, Швейцарию, Германию и Австрию. Хотя, конечно, можно инвестировать и в недвижимость других государств, например, в Чехию или Португалию, и даже в курортные объекты, но очень осторожно, тщательно выбирая проект и оценивая его ликвидность. Ну а чтобы увеличить свой доход, можно прибегнуть к ипотечным кредитам, ведь во многих странах, во всяком случае, в Европе, ставки весьма низкие, а получить заем не так уж сложно.


Metrinfo