Нынешний год очень богат на экономические и политические события, и Россия находится в самом эпицентре происходящего. И естественно, все, что творится на международной арене и внутри страны, начиная от девальвации рубля и заканчивая украинскими событиями, оказывает влияние на рынок зарубежной недвижимости. Однако, как бы там ни было, интерес к заграничным квадратным метрам у россиян не пропал, особенно у инвесторов.Скорее, наоборот, покупки зарубежной недвижимости с инвестиционными целями стали более частыми, чем покупки для собственного проживания и отдыха.

Тихие гавани в старой доброй Европе

Выбирая недвижимость для инвестиций, прежде всего надо обращать внимание на ее рентабельность и на инвестиционную привлекательность капиталовложения. «А инвестиционная привлекательность – это в свою очередь совокупность целой группы факторов: помимо доходности и ликвидности самого объекта, это стабильность страны, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п.», - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. То есть возможная прибыль во многом зависит от страны инвестирования.

И по совокупности указанных критериев наиболее инвестиционно привлекательными большинство экспертов по инвестициям в недвижимость считает европейские страны с сильнейшими экономиками - Великобританию, Германию, Францию, Швейцарию и Австрию. А также к этому списку некоторые специалисты добавляют США: хотя в нынешней политической обстановке вложения в недвижимость этой страны выглядят несколько неоднозначно, мощь американской экономики очевидна. «В названных странах инвестор имеет возможность получения стабильного, а нередко – и гарантированного рентного дохода в размере от 5 до 9% годовых, при этом кредитование покупки не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями. А благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет в итоге 8-15% годовых, - уверяет Станислав Зингель (Gordon Rock). – Плюс не надо забывать о перспективах стабильного ежегодного роста цен на недвижимость – в среднем на 2-3%».

Однако в первую очередь выделяется рынок недвижимости Великобритании. Экономика этой страны восстанавливается очень уверенно. Великобритания в отличие от соседей по Евросоюзу и США - единственная страна, которая даже во время кризиса обошлась без значительных финансовых вливаний. И в результате ее показатели гораздо более позитивные, чем у соседей: безработица менее 6%, рост ВВП – 2,4%, рост доходов населения – в среднем 4% в год, а рост цен на жилую недвижимость в 2013 году составил 6% в среднем по стране и 12% в Лондоне.С рынком Великобритании по потенциалу роста могут соперничать разве что рынки крупных городов Германии (где, кстати сказать, на рынке недвижимости тоже наблюдается уверенный рост. – От ред.), но здесь проблемой становится жесткое регулирование арендных отношений в жилом сегменте со стороны государства, а также высокий уровень подоходных налогов. И кроме того в Германии довольно сложная процедура оформления сделок купли-продажи недвижимости. Также надо отметить, что недвижимость самых инвестиционно привлекательных стран, что вполне понятно, довольно дорога.

Варианты подешевле: та же Европа плюс Азия

И тут в качестве альтернативы можно выбирать довольно стабильные страны Восточной Европы, например, Чехию, где сегодня также наблюдается рост деловой активности. Несмотря на общий экономический спад в еврозоне, Чешская Республика в 2013 году показала неплохие экономические результаты: промышленное производство выросло на 6,2%, экспорт – на 7,4%, количество новых зарубежных контрактов - на 14,3%, а внутренних - на 8,3%. Кроме того, страна вошла в число государств, которые больше других усовершенствовали свой показатель экономической свободы, и заняла в этом рейтинге 26 место. И при этом Чехия отличается выгодным географическим положением: между Германией и Польшей, что обеспечивает и, можно сказать, гарантирует ее экономическую стабильность; умеренным налогообложением и расценками (общие расходы на покупку недвижимости составляют 4 - 8% от стоимости объекта, а при перепродаже объекта, находящегося в собственности физического лица не менее 5 лет, при условии прописки и проживания по данному адресу не менее 2 лет с продавца не взимается налог на прибыль); быстрым оформлением сделок по покупке недвижимости - в течение одного дня (а получить и зарегистрировать право собственности можно не более чем за 30 дней) и тесным многолетним сотрудничеством с Россией. В общем, Чехия тоже может быть неплохим выбором для инвестиций.

Также как и Португалия. Здесь сейчас самое благоприятное время: цены снизились до исторического минимума, но начинают расти, плюс инвесторы получают огромный бонус - «золотой вид на жительство» при инвестициях в недвижимость от 500 тыс. евро. А о привлекательности Португалии для ведения бизнеса говорит, например, тот факт, что несколько мировых компаний в сфере информационных технологий открыли здесь свои офисы.

Однако нельзя не отметить, что устойчивая позитивная ценовая динамика в вышеуказанных странах в основном формируется благодаря государственным интервенциям и агрессивной монетарной политике повышения ликвидности. В таких условиях значительная часть сделок на развитых рынках, скорее всего, носит инвестиционный характер. И на этом фоне существует очевидный риск формирования новых «пузырей», что снижает привлекательность инвестиций в этих регионах. Надежнее выглядят динамичные экономики, где присутствует фундаментальный спрос – например, Китай, а также отдельные страны, где рост формируется на фоне низкой базы и предыдущей очень сильной коррекции цен. Так, в плане спекулятивных инвестиционных сделок (цель которых последующая перепродажа недвижимости. – От ред.), особенно с низким барьером входа – до полумиллиона долларов, - привлекательно в настоящий момент выглядит Азиатско-Тихоокеанский регион, где рентабельность может варьироваться в диапазоне 15-30%.

Для инвестиций, причем не только спекулятивных, но и нацеленных на получение дохода от аренды, можно рассмотреть Таиланд, но, правда, в том случае, если объект возводит надежный застройщик, а дальнейшее управление недвижимостью возьмет на себя ответственная управляющая компания. Например, есть вариант, предлагаемый скандинавским застройщиком, который готов заключать договоры аренды на квартиры с гарантированной выплатой 10% от их стоимости ежегодно в течение 5-10 лет. Данный застройщик входит в холдинг с крупным туроператором, являющимся монополистом на рынках Норвегии, Швеции и Финляндии, что обеспечивает постоянный поток квартиросъемщиков. При таком условии, купив квартиру за 5 миллионов бат (средняя цена однокомнатной квартиры в Москве, бат примерно равен рублю), покупатель будет стабильно получать 41,5 тыс. бат в месяц в течение десяти лет. Это даже выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру в столице, тем более что поддерживать квартиру в надлежащем виде застройщик будет за свой счет, а стоимость ее с годами возрастет. На протяжении последних лет в Таиланде наблюдается стабильный рост цен на недвижимость. Еще прошлым летом можно было купить новостройку за 800-900 тыс. бат, а сейчас минимальная цена - от 1,2 млн бат.

Тем не менее большинство экспертов все-таки предлагает воздержаться от подобных вложений. В странах с переходной экономикой и странах третьего мира покупать не стоит, ведь там инвестиции связаны с высокими рисками. Это в полной мере относится и к менее экзотичным южным европейским и ближневосточным государствам, где сегодня наблюдается стагнация. Не стоит вкладывать деньги в падающие и нестабильные рынки Болгарии, Греции, Испании, Египта и других подобных стран, поскольку риски там слишком велики, а доходность гораздо ниже. «Делать же вложения в надежде на улучшение ситуации в ближайшем будущем - по меньшей мере, опрометчиво», - добавляет Станислав Зингель (Gordon Rock).

Внимательно смотрим на объект

Но, впрочем, страна страной, а инвестиционную привлекательность обеспечивает не только государственная принадлежность, но и характеристики объекта. «Даже на стагнирующих рынках есть пул объектов с хорошей инвестиционной составляющей. Тем более в Европе, где государства все-таки отличаются четким и продуманным законодательством и поддерживают инвесторов. Например, в Болгарии могут быть интересны готовые инвестиционные проекты под строительство с хорошей локацией и коммерческие помещения для бизнеса, а также магазины, бары и рестораны в крупных городах (София, Варна). Есть и ликвидные апартаменты, которые приносят доход в размере 3-5% в год, но опять же - в больших городах. А что касается Испании, то на вторичном рынке всю достойную недвижимость раскупили по сниженным ценам во время кризиса и сейчас в продаже в основном неликвид. Такая же ситуация и с банковской недвижимостью: как правило, она находится в неликвидных районах и при ее покупке нет никаких гарантий. Но с новостройками дела обстоят лучше.

Стоит еще отметить, что в некоторых странах недвижимость способна приносить в первую очередь лишь рентный доход, а на ее перепродаже заработать сложно, так как в последнем случае нужно покупать объект на стадии котлована по низким ценам, а это возможно далеко не везде. Например, в Дубае инвесторы, которые занимаются тем, что покупают квартиры на этапе котлована и перепродают их через год, когда дом сдается в эксплуатацию, работать могут. А для Германии это неактуально: там что на этапе закладки фундамента, что на этапе сдачи проекта цены одинаковые.

Входной билет для частного инвестора

Но выбор страны зависит не только от ее инвестиционной привлекательности и надежности, а также от собственных предпочтений, но и от имеющегося бюджета, ведь в каких-то странах даже студия стоимостью 30-40 тыс. евро может приносить стабильный доход, а где-то имеет смысл покупать лишь дорогие виллы или коммерческие объекты. Например, готовые инвестиционные проекты под строительство и коммерческие помещения, которые целесообразно приобретать в Болгарии в отличие от жилой недвижимости стоят от 700 тыс. до 2,5 млн евро, магазины – от 50 до 200 тыс. евро, а бары и рестораны – от 100 тыс. евро. И их доходность не так уж высока – 3-5% в год.

«Вообще, если инвестор обладает относительно скромным бюджетом менее 300 тыс. евро, то с инвестиционной точки зрения более привлекательным будет приобретение не зарубежной, а российской недвижимости, - утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Дело в том, что ликвидные зарубежные объекты коммерческой недвижимости, тем более с надежными арендаторами, работающими на долгосрочных (10-15 и более лет) договорах аренды, в небольшом бюджете, как правило, найти очень сложно. А инвестиции в жилую недвижимость приносят довольно скромный чистый рентный доход - 3-6% годовых (в России для сравнения – 5-9% годовых. – От ред.), при этом не исключая рисков, связанных с привлечением арендаторов. Поэтому россиянину, обладающему скромным инвестиционным бюджетом, лучше оставить свои средства в надежном российском банке или вложить деньги в российские объекты, которые, по крайней мере, всегда «перед глазами и под рукой».

Таким образом, по мнению Станислава Зингеля, чтобы выгодно проинвестировать в ликвидный объект, на зарубежный рынок инвестиционной недвижимости имеет смысл выходить лишь с приличным капиталом. Для Германии – это минимум 300 тыс. евро, для Франции - 500 тыс. евро, для Швейцарии - 600 тыс. франков, для Великобритании - 500 тыс. фунтов, а для США - 500 тыс. долларов. На эти деньги можно купить хорошие коммерческие объекты. Для выгодных вложений в Португалии потребуется не менее 300 тыс. евро, а еще лучше начинать с миллиона евро. В Греции нужно не менее 400 тыс. евро – столько стоит, например, мини-отель или небольшой доходный дом. А если капитал больше, то приобретения в любой из перечисленных стран могут быть еще выгоднее. Например, в Великобритании за 1 млн фунтов стерлингов можно приобрести коммерческую недвижимость с гарантированной долгосрочной арендой крупных компаний, таких как супермаркет Tesco и т.п.

Однако если таких капиталов нет, а инвестиции в российскую недвижимость кажутся не очень надежными, то можно вкладываться и в более дешевые активы, но понимая, конечно, что прибыль от них будет меньше. Например, в Великобритании для активов вроде офисных площадей достаточно минимальной суммы в 150 тыс. фунтов стерлингов. У объектов поменьше, будь то парковочные места или блоки складов самообслуживания, порог входа еще ниже – примерно от 25 тыс. фунтов. А покупка стандартного номера в четырехзвездочном отеле обойдется примерно в 65-75 тыс. фунтов.

Также, в случае если инвестор готов довольствоваться меньшим доходом, можно рассматривать и жилую недвижимость, причем экономичных сегментов. Она стоит значительно дешевле коммерческих помещений, но, конечно, приносит доход только в том случае, если ликвидна, удачно расположена и отличается высокими потребительскими характеристиками. А такие варианты за «3 копейки» тоже не продают. Разумеется, на любом рынке существует порог, от которого начинается ликвидная недвижимость. Например, в Испании можно купить объекты стоимостью до 100 тыс. евро, но продать их будет очень и очень сложно ввиду огромного превышения предложения над спросом. В Великобритании есть районы и города, где можно купить квартиру на сумму, эквивалентную 7-10 млн руб., но, опять же, в таких местах, как правило, нет значительного превышения спроса над предложением, а значит, там более низкий потенциал для роста. Хороший доход могут принести, например, жилые объекты в Greater London (в пригородах английской столицы), но они стоят уже 250-500 тыс. фунтов.

Однако, в жилую недвижимость Великобритании все-таки можно инвестировать и при меньшем бюджете, составляющем 45-60 тыс. фунтов. Это будут, например, инвестиции в строящиеся студенческие апартаменты, которые в дальнейшем сдаются в аренду с 10% годового дохода и при этом на данный момент растут в цене примерно на 9% в год.

Ну а что касается других стран, где вообще имеет смысл покупать жилую недвижимость, то в Испании целесообразно инвестировать лишь при наличии 100 тыс. евро.Тогда инвестор сможет себе позволить новую квартиру с гарантией от застройщика на 10 лет, в хорошем районе, ликвидную и рентабельную. В Чехии как минимум нужна примерно такая же сумма. Потому что наиболее привлекательные инвестиции - это апарт-отели и квартиры в центре Праги с отделкой под ключ, стоимость которых варьируется от 2400 до 6000 евро/кв. м. А если все-таки инвестировать в коммерческие объекты, такие как отели, административные и торговые здания, то понадобится в среднем 1 млн eвро или больше. К немецким же квартирам можно присматриваться с бюджетом в 150 – 200 тыс. евро.

Но, впрочем, реально обойтись и меньшим капиталом, если оформить ипотечный кредит. Конечно, в России подобные займы дороги, но во многих странах, особенно европейских, процент составляет не более 3-4%. При таком раскладе многие специалисты рынка недвижимости инвесторам со скромными бюджетами советуют отказываться от недорогих объектов, а приобретать более ликвидные и инвестиционно привлекательные варианты с привлечением кредита, ведь ставка получается ниже, чем доход от аренды. А еще можно инвестировать в объекты на стадии строительства. Например, в Великобритании до завершения стройки нужно внести лишь 20-30% от стоимости объекта, а по завершении строительства, когда возникнет необходимость доплатить оставшуюся сумму, опять же можно прибегнуть к кредиту. Таким образом, даже при наличии 7-10 млн руб. можно инвестировать в лондонскую недвижимост. Но только ее доходность до полного погашения займа, естественно, будет ниже.

Получается, что благодаря кредитам география выгодных инвестиций довольно широка, но мало правильно выбрать страну, нужно еще подобрать хороший объект.


Metrinfo