В Стамбуле инвесторами востребованы все типы коммерческой недвижимости. Все зависит от временного периода и целей бизнес-проекта. Причем количество вариантов инвестиций постоянно увеличивается в связи с активным строительством новых объектов

Перспективная недвижимость

«В краткосрочной перспективе наиболее привлекательным для инвестиций является сегмент производственно-складской недвижимости, которая является в Турции самой доходной и характеризуется средними ставками в размере 8,5%, – отмечает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – В ближайшие пять лет Турция будет занимать второе место в регионе ЕМЕА по темпам прироста рынка производственно-складской недвижимости. Вместе с тем с каждым годом привлекательность данного вида активов будет снижаться за счет объективных причин – таких как увеличение предложения, рост доли вакантных площадей, снижение арендных ставок и падение доходности. Вследствие этого вкладывать в данный сегмент необходимо хотя бы в самом начале роста, так как время вложений на «дне» уже упущено».
Сегмент гостиничной недвижимости Стамбула наиболее перспективен для долгосрочных вложений. В настоящий момент он испытывает легкую коррекцию после нескольких лет бурного роста, в течение которых стамбульские гостиницы лидировали в Европе по приросту ключевых показателей. С 2015 года ожидается восстановление рынка, что создаст условия для осуществления вложений.
Достаточно интересным активом с точки зрения долгосрочных инвестиций может являться и офисная недвижимость, которая сейчас демонстрирует стабильность ключевых значений. «Например, ставки аренды офисов класса А в Стамбуле остаются неизменными уже в течение полутора лет и составляют 35 евро за кв. метр в год, – говорит Станислав Зингель. – В то же время доля вакантных площадей на рынке стала существенно расти, увеличившись с 6,3% в конце 2013 года до 12,5% во втором квартале 2014 года. При этом объемы сделок сократились с 241 тыс. кв. метров в 2012 году до 197 тыс. кв. метров в 2013 году. Продолжающийся прирост макроэкономических показателей Турции и высокая активность в данном сегменте институциональных инвесторов свидетельствуют о долгосрочных перспективах данного сегмента. К тому же доходность офисов в Стамбуле превышает доходность торговой недвижимости и составляет 6,75%».
Сегмент торговой недвижимости выглядит наименее однозначно. «Несмотря на то, что общий объем продаж в Турции должен увеличиться на 2,4% с 2014 по 2016 годы, реализация ряда товаров (продукты, товары для хобби и домашних животных) будет оставаться стабильной или даже демонстрировать некоторый спад, – считает Станислав Зингель. – Причем рассчитывать стоит лишь на средне- и долгосрочные инвестиции, так как в Турции в сегменте торговой недвижимости наблюдается рост предложения».
Что касается процедуры приобретения коммерческих объектов, каких-либо ограничений при покупке коммерческой недвижимости иностранцами не налагается. Данная процедура соответствует правилам взаимности. Вместе с тем иностранцы могут без дополнительных разрешений приобрести в Турции земельные наделы площадью до 30 га, но земельные участки большего размера продаются лишь с разрешения властей. Помимо этого иностранцам запрещено приобретать недвижимость в специальных зонах, важных с военной точки зрения. Данные месторасположения регламентированы законодательными актами Military Prohibited и Security Areas Act.
Относительно стоимости разных видов коммерческой недвижимости, как и везде, цена квадратного метра зависит от локации, качества самой недвижимости, текущей рыночной конъюнктуры и ряда иных факторов.

Новая стамбульская стройка

По словам экспертов по инвестициям в недвижимость, до 2017 года количество торговых центров в Стамбуле увеличится на треть. Причем на Стамбул приходится почти половина всех строящихся торговых центров в Турции. Так, до конца 2017 года в Стамбуле планируется ввести в эксплуатацию 34 торговых центра общей площадью 1 млн 318 тыс. кв. метров. Для сравнения: на настоящий момент в Стамбуле эксплуатируется 99 торговых центров площадью 3 млн 692 тыс. кв. метров.
Во всей Турции сейчас насчитывается 336 торговых центров площадью 9 млн 717 тыс. кв. метров. При этом всего в Турции строятся 82 торговых центра общей площадью 2 млн 726 тыс. кв. метров.
Крупнейшим строящимся торговым центром является Emaar Square. Объект, располагающийся в районе Libadiye, обладает площадью 150 тыс. кв. метров. Новостройку планируется открыть в 2016 году. Новое предложение равномерно рассредоточено во всех районах города. Исключение составляет район Atasehir, вобравший в себя четверть всех крупных строящихся торговых центров.
«До 2017 года в Стамбуле планируется ввести в эксплуатацию 2,7 млн кв. метров офисной недвижимости, – говорит Станислав Зингель. – Из них 63%, или 1,7 млн кв. метров, будет возведено в азиатской части города. Для сравнения: сейчас в городе насчитывается 3,661 млн кв. метров офисной недвижимости. Крупнейшим реализуемым проектом является Istanbul Financial Centre площадью 1 млн кв. метров и является аналогом Москва-Сити. Ближайший к нему по объему Ronesans Tower в пять раз меньше и обладает площадью 180 тыс. кв. метров».
В Стамбуле до 2017 года планируется построить около 500 тыс. кв. метров складской недвижимости. Из них три четверти располагается в европейской части города. Для сравнения: за весь 2013 год в регионе было возведено 600 тыс. кв. метров складов, что составило 40% от общего объема строительства данной недвижимости в Турции. Общая площадь эксплуатирующихся складов в городе и окрестностях составляет 7,6 млн кв. метров.
«С 2014 по 2016 годы номерной фонд стамбульских гостиниц увеличится на 12%, до 50 тыс. единиц, – отмечает Станислав Зингель. – 41% всех новостроек обеспечивают пятизвездочные гостиницы. Большинство гостиниц (88%) возводится в европейской части города. Для сравнения: в 2010 году стамбульские гостиницы насчитывали около 30 тыс. номеров. Крупнейшей из открывающихся в текущем году гостиниц является Hilton Istanbul Bomonti Hotel, насчитывающая 829 номеров (гостиница располагается в районе Bomonti)».
Все строящиеся объекты в существенной степени уникальны и обладают своими собственными конкурентными преимуществами. Вместе с тем заключение форвардных контрактов является наиболее оптимальным способом работы с первичным рынком коммерческой недвижимости. В данном контексте речь идет о покупке или аренде площадей в строящихся проектах. Подобный подход позволяет заключить сделку на максимально выгодных условиях.


Новости рынка недвижимости