Мальта – крохотное островное государство в Средиземном море. Его площадь всего 316 кв. км, а население - немногим более 400 тыс. человек. Но и на небольшой территории есть почти все для комфортной жизни, работы и отдыха. Это и оценили выходцы их разных государств мира, приобретающие жилье на острове. Более того, Мальта одна из немногих стран в мире «продает» свой паспорт в обмен на покупку недвижимость и крупные инвестиции.

В настоящее время Мальта известна как хороший европейский курорт, а также страна, где можно получить качественное образование, выучить английский язык. История Мальты достойна отдельных исследований, но мы в двух словах напомним, что еще в школьных учебниках описывается создание на острове Мальтийского ордена. В конце 18-го века Мальту захватил Наполеон и упразднил этот орден. А в 1814 году Мальта стала английской колонией. И только в 1964 году Мальта стала независимой. Хотя до времени провозглашения страны республикой потребовалось еще 10 лет. Но даже это не развело Мальту и Великобританию. До сих пор глава островной республики – королева Англии Елизавета II.

Мальта имеет благоприятный и располагающий к отдыху субтропический климат, хотя он имеет свои особенности. Например, на территории острова отсутствуют реки и озера. Вместе с тем, Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что географическая удаленность острова и отчасти дефицит удобных песчаных пляжей позволяет массово прибывать на него лишь состоятельным гражданам развитых стран, где стоимость авиаперелетов относительно низкая. Среди 1 млн. туристов, посещающих ежегодно Мальту, доминируют англичане, французы, немцы и скандинавы. Численность российских туристов ежегодно варьируется в пределах 30 тыс. человек. Для сравнения - Кипр ежегодно посещает в десять раз большее количество россиян.

На сегодня Мальта является одним из наиболее привлекательных и бурно развивающихся мировых финансовых центров. Такие особенности, как открытость экономики, прекрасное географическое и стратегическое положение в самом сердце Средиземного моря, хорошо сформированная система коммуникаций, стабильное политическое положение и законодательная база, опирающаяся во многом на английское право, делают Мальту благоприятной средой для инвестирования в недвижимость. Подтверждением высокого качества жизни на острове стало исследование влиятельного издания Hedge Funds Review, согласно которому Мальта заняла первое место в рейтинге самых благоприятных мест для жизни в Европе.

Вместе с тем Станислав Зингель (Gordon Rock), отметил и то, что социально-экономические показатели Мальты неоднозначны. Остров занимает третье место в мире по плотности населения. При этом 80% продуктов питания для его 450-тысячного населения завозится извне. Извне поставляются и все энергоресурсы. Дефицит пресной воды стимулирует тотальную и жесткую экономию. Немногими экспортными товарами Мальты являются машины и транспортное оборудование, поставляемые преимущественно в США¸ Францию, Сингапур и Великобританию.

Мальтийский паспорт в обмен на инвестиции

Для части покупателей, особенно если они не проживают в странах Евросоюза, одно из важных условий для покупки недвижимости является срок, в течение которого они смогут ее использовать. По условиям ЕС – это 90 дней в полугодие. Чтобы привлечь покупателей в некоторых странах разрабатывают свои программы, по которым покупка недвижимости является условием для получения ВНЖ (ВНЖ дает возможность находиться в стране нужное время в течение года) и ПМЖ. Также есть программы получения гражданства страны путем крупных инвестиций в экономику. Такая программа действует и в Мальте.

Но Станислав Зингель (Gordon Rock) сообщил, что программы натурализации посредством приобретения недвижимости повсеместно пользуются сравнительно незначительным интересом. Мальта в данном случае не исключение. На острове за все годы действия подобных программ недвижимость с целью натурализации приобрел лишь 861 человек. Для сравнения - общая численность иностранцев, владеющих недвижимостью на Мальте, составляет 15 тыс. человек. Причем ежегодно данное количество увеличивается на 800-1100 домовладельцев. Даже сами мальтийцы ожидают, что с 2013 по 2015 год данной программой воспользуется лишь 340 человек.

Для сравнения - в Португалии при примерно схожих условиях, предполагающих натурализацию при покупке жилья стоимостью от 500 тыс. евро, сделки заключило за 2013 год только 318 человек. Из них лишь 15 оказалось россиянами.

Новая программа вступила в силу с июля 2013 года. В конце января 2014-го на встрече представителей мальтийского правительства и Европейской комиссии, было официально приняты поправки к программе получения мальтийского гражданства для индивидуальных инвесторов.

Чтобы оформить ВНЖ на один год и дальше его продлевать, достаточно арендовать недвижимость на Мальте стоимостью не менее 16 000 евро в год, пройти проверку на благонадежность и приобрести медицинскую страховку (покрытие 50 тыс. евро) на каждого члена семьи. Можно также купить жилье на сумму от 350 000 евро.

Чтобы получить гражданство и паспорт Мальты, претендент должен внести взнос в Фонд национального развития. Для основного заявителя сумма равна 650 тыс. евро, для супруги и несовершеннолетних членов семьи - по 25 тыс. евро на каждого, а взрослых детей от 18 до 25 лет, - по 50 тыс. евро. Семья может или приобрести или арендовать недвижимость, но под программу попадает только объект стоимостью от 350 тыс. евро – это при условии покупки и от 16 тыс. евро в год на срок минимум на пять лет, - при аренде. Дальше требуется покупка ценных бумаг (от 150 тыс. евро), а также расходы по сделке и оформлению самого паспорта 500 евро (на каждого заявителя). Мальтийское гражданство обеспечивает безвизовый въезд в 160 стран мира.

Популярные регионы

Мальта - небольшое государство, поэтому и объем сделок, совершаемых иностранцами, там не очень велик. Cреди иностранных покупателей исторически преобладают британцы, кроме того велика доля граждан северных стран – Швеции и Финляндии. Как добавил Станислав Зингель (Gordon Rock), доля наших соотечественников на рынке недвижимости острова очень скромна. Россияне проводят ежегодно лишь несколько десятков сделок с недвижимостью, что в лучшем случае достигает 2-3% от общего объема транзакций, заключаемых иностранцами.

Россияне интересуются разными видами недвижимости, но в основном приобретают либо элитные апартаменты в курортных комплексах, либо бюджетные (100-150 тыс. евро) квартиры поблизости от школ, где учатся дети.

Приоритеты покупателей недвижимости на острове различаются. Наибольший интерес у иностранных покупателей вызывают курортные области с развитой инфраструктурой. В столице острова городе Валлетте, рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock), иностранцы предпочитают приобретать жилую недвижимость в районах Sliema, St. Julians and Swieqi, Portomaso, Tigne Point. Данные месторасположения характеризуются близостью моря, развитой социальной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Большинство приобретаемого здесь жилья относится к квартирам на вторичном рынке недвижимости и обладает площадью от 75 до 250 кв. м.

На периферии страны акцент делается как на новых, так и на «повидавших виды» виллах и таунхаусах. Например, на вторичных рынках недвижимости населенных пунктов Naxxar, Rabat и Lija активно приобретаются виллы и таунхаусы, прошедшие реновацию. Данная недвижимость, возведенная сотни лет назад, обладает бассейнами выложенными мозаикой, дворовыми садами и террасами, расположенными прямо на крышах домов.

Виллы для иностранцев

Вторичный рынок недвижимости Мальты переживает не лучшие времена, и здесь практически нет большой разницы с другими европейскими странами. По данным Gordon Rock, средняя стоимость жилья на Мальте за последние два года увеличилась на 3,2%, в то время как до этого снижение цен составило 19,5% с 2008 по 2012 год. (А с 2000 по 2007 год средняя общенациональная стоимость жилья на Мальте увеличилась на 53,4% с учетом инфляции).

Наиболее популярны квартиры, они стали драйвером нового роста цен, и составляют три пятых всего предложения. (Прирост цен с 2000 по 2007 год обеспечивался домами с террасами, которые сейчас, наоборот, демонстрируют нисходящий ценовой тренд). Средняя общенациональная стоимость жилья на Мальте составляет 3127 евро за кв. метр.

Имеющиеся тенденции позволяют говорить о том, что основная масса спроса, обеспечиваемая местными жителями, будет сконцентрирована на сравнительно недорогих квартирах - объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock). В то время как иностранцы, сдерживаемые действующим законодательством, будут приобретать более дорогие дома с террасами и таунхаусы. В итоге это будет приводить к сокращению среднего размера ипотечных кредитов, ведь более дешевое жилье требует и меньших заимствований. Неслучайно средняя стоимость ипотечного кредитования снизилась с 3,56% в марте 2013 до 3,02% в марте 2014 года.

Сами предложения отличаются как по цене, так и по качеству. Например, полностью меблированная вилла в г. Мадлиена на 12 комнат общей площадью 300 кв.м на участке 1200 кв.м продается за 1,7 млн. евро.

В г. Слима трехэтажный таунхаус общей площадью 190 кв.м, рассчитанный на три спальные комнаты, две ванные комнаты, кухню и гостиную выставили на продажу за 445 тыс. евро.

Четырехкомнатные апартаменты в элитном доме на севере Мальты в городе Меллиха с видом на море, в 5 минутах от песочного пляжа, общей площадью 180 кв.м (спальные комнаты, 3 ванные комнаты, кухня, столовая и гостевая комната) хотят продать за 256 тыс. евро.

Внешние ориентиры

Власти острова активно ведут переговоры с иностранными застройщиками, в частности из ОАЭ и Китая, активно привлекая их к девелоперской деятельности на острове. Сейчас инвесторам предлагается приобрести на льготных условиях участки под застройку апарт-отелей, торговых центов и офисных комплексов.

Вследствие прежнего переизбытка объемы строительства жилья на Мальте снижаются. В 2013 году количество выданных строительных лицензий снизилось на 28%.

Но продолжается строительство элитных комплексов, ориентированных на иностранцев: specially designated areas, включая проекты высотной застройки. Такие ЖК, обладая сопутствующим сервисом, видовыми характеристиками и хорошей локацией смогут составить конкуренцию домам с террасами.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), одним из первых примеров подобного рода проектов является ЖК Metropolis в Gzira, который предусматривает возведение нескольких зданий, в том числе и высотой в 29 и 35 этажей. Комплекс будет включать вертолетную площадку, открытый бассейн, офисы, супермаркет, подземный паркинг с автомастерской, фитнес-клуб и прочие объекты социальной инфраструктуры. Стоимость однокомнатных квартир в Metropolis начинается от 142 тыс. евро.

Новые квартиры, дома и пентхаусы, возведенные в традиционном для Мальты стиле, приобретаются в проектах Madliena Village и Ta Monita, которые расположены соответственно в поселках Gharghur и Marsascala. Именно небольшие проекты на первичном рынке жилья провинциальных населенных пунктов характеризуются наибольшей долей иностранных покупателей, достигающих в отдельных случаях 30% от общего количества жильцов. Для сравнения - в целом на Мальте иностранцы владеют 4,5% всего жилья.

Сравнительно невысокие цены действуют в строящемся комплексе в городе Гзира в нескольких минутах ходьбы от марины, острова Маноэль и известного туристического города Слима, университета Мальты, бассейна и больницы. Комплекс состоит из 1,2 и 3-комнатных квартир, мезонетов и пентхаусов, которые продаются с отделкой. Цена двухкомнатной квартиры с двумя балконами площадью 88 кв. м - 115 000 евро. Трехкомнатная квартира общей площадью 114 кв. м обойдется 137 400 евро.

В целом эксперты считают, что в настоящее время рынок первичного жилья на Мальте характеризуется несбалансированностью предложения и спроса. Так, в период роста рынка ежегодные объемы строительства почти наполовину превышали спрос и достигали 2600 единиц жилья в год. В это же время потенциальный спрос оценивался лишь в размере 1800 единиц. В последние годы ежегодно строится около 1 тыс. единиц жилья, что примерно в два раза меньше спроса, составляющего 2 тыс. единиц нового жилья.

Проанализировав статистику, специалисты компании Gordon Rock сделали вывод, что вкладывать средства в строящиеся объекты на территории Мальты нецелесообразно. А обуславливается это как переизбытком предложения, так и отсутствием достаточного количества по-настоящему ликвидных и привлекательных проектов.

Что же касается инвестиций в недвижимость Мальты в целом, то Станислав Зингель (Gordon Rock), считает, что в определенные периоды времени инвестиции в отдельные сегменты жилой недвижимости Мальты действительно привлекательны в среднесрочной перспективе. Однако осуществить подобные вложения могут лишь немногие профессионалы, в то время как для широкого круга потенциальных покупателей мальтийская недвижимость неинтересна с инвестиционной точки зрения. «К тому же средний уровень арендной доходности составляет 3,3% годовых, что является очень скромным показателем», - уточняет эксперт.


Metrinfo