Берлин - столица крупнейшего и одного из самых богатых государств Европы - остается городом с низкими ценами на жилье. На конец 2013 г. средняя стоимость квадратного метра в берлинских квартирах не превышала 2,3 тыс. евро. Сравнительная недооцененность жилой недвижимости Берлина обуславливается, прежде всего, трагической судьбой самой немецкой столицы. В послевоенный период административный центр наиболее состоятельной части разделившейся Германии - ФРГ был перенесен в Бонн, в то время как все состоятельные немцы бежали из бывшей столицы в западногерманские мегаполисы. Сам Берлин хотя и остался столицей менее развитой ГДР, но оказался разделен на оккупационные зоны с присущим им противостоянием. Эти факторы и социалистическое государственное устройство ГДР препятствовали развитию местного рынка недвижимости, лишая его крупного капитала и международной популярности, свойственной всем крупным столицам.

После объединения Германии немецкое правительство предприняло кардинальные шаги по возвращению Берлину статуса одной из ведущих мировых столиц. Однако историю более чем полувекового забвения перечеркнуть не так-то легко. Лишь последние пять лет рынок жилой недвижимости Берлина начал быстро возрождаться. При этом, разделение Берлина на западный и восточный актуально и сегодня. Несмотря на то, что Западный Берлин считается более благополучным, именно городские районы Восточного Берлина сейчас более активно застраиваются современными жилыми комплексами с ценником "выше среднего".

Бурному развитию девелопмента в восточных районах Берлина есть несколько причин. - Восточный Берлин стал привлекательным рынком для инвестиций в недвижимость, а значит, и для девелоперов, лишь недавно, примерно после кризиса 2008 г. При этом рынок Западного Берлина был сформирован в 1970–2000-х гг. Там превалирует вторичное предложение. К тому же в восточных округах Берлина земля на порядок дешевле, а значит, проекты здесь более интересны застройщикам.

На сегодня сложились три основные группы российских покупателей в ФРГ: молодежь (преимущественно студенты, для которых недорогие квартиры покупают родители), люди, желающие в будущем переселиться в Европу, и инвесторы. Причем для всех категорий наиболее привлекательным сектором является недорогая вторичная недвижимость в пешей доступности от метро в сложившейся городской среде. Цены на популярные студии и односпальные квартиры, например, в Берлине, в среднем колеблются от 35 до 50 тыс. евро за объект. Более престижные варианты изначально с хорошим ремонтом стоят в диапазоне от 140 до 270 тыс. евро. Чаще всего они расположены в восточной части города, где реконструкция набирает обороты.

Джентрификация Восточного Берлина

С 2010 г. в Берлине ежегодно возводится около 5 тыс. новых апартаментов. Основной объем предложения новых квартир, включая элитные, сосредоточен в следующих округах:

- Панков (во времена ГДР в Панкове находились резиденции высшего партийного руководства Восточной Германии);
- Трептов-Кепеник (расположен на юго-востоке города);
- Лихтенберг (известен тем, что 8 мая 1945 г. здесь был подписан Акт о капитуляции Германии во Второй мировой войне);
- Фридрихсхайн-Кройцберг (центральный округ, образован из районов Фридрихсхайн, Восточный Берлин, и Кройцберг, Западный Берлин).

Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель:
- Выходцы из России приобретают ежегодно в Германии не менее 3 тыс. единиц жилой недвижимости. Вместе с тем доля россиян в общем объеме инвестиций в жилую недвижимость Германии мала. Так, за 2013 г. во все типы жилой и коммерческой недвижимости страны больше всего инвестировали сами немцы, обеспечившие 67% всех вложений. На втором месте по значимости находились представители прочих европейских стран, вобравшие в себя 15% инвестиций. Граждане США и Канады сгенерировали 9% всех вложений, в то время как британцы - 4%. Выходцы с Ближнего Востока обеспечили 3% всех вложений. Азиаты и жители Тихоокеанского региона инвестировали 2% всех средств. На инвесторов из России и стран СНГ приходится менее 1%. Половина всех сделок заключается в шести крупнейших городах страны: Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт, Мюнхен, Гамбург.

По сути, активная застройка восточных округов современного Берлина - это процесс джентрификации. Под джентрификацией они понимают «реконструкцию и обновление строений в прежде нефешенебельных городских кварталах".

До 2008-2010 гг. банки с неохотой давали кредиты на строительство или покупку земли в восточных районах Берлина. - Однако со временем политика городских властей изменилась, и восточные районы стали активно развиваться. Здесь появилось много проектов нового строительства и реконструкции.

Отметим, процесс джентрификации Восточного Берлина начался с квартала Пренцлауэр-Берг. Во времена ГДР большинство домов этого рабочего района отапливалось углем, не было горячего водоснабжения. После воссоединения Германии Пренцлауэр-Берг оказался прибежищем для бедных студентов и людей творческих профессий, многие дома оставались заброшенными. Пренцлауэр-Берг являлся местом действия многих детективных фильмов и книг как пример депрессивного городского квартала. Однако в середине 2000-х годов район стал преобразовываться, было построено несколько новых красивых домов, которые стали "центрами притяжения" и повысили средние ставки аренды по району. Старые жильцы не смогли финансово позволить себе оставаться в районе и переехали. На их место потянулись новые платежеспособные жильцы. К 2007 г. население Пренцлауэр-Берга обновилось на 80%: пенсионеров почти не осталось, а большая часть жителей - граждане в возрасте 35-45 лет.

Новые проекты

Девелопмент в Восточном Берлине неразрывно связан с прошлым столицы. Многие дома-новостройки или проекты реконструкции соседствуют с памятниками холодной войны.

Например, комплекс элитных апартаментов Lux в районе Берлин-Митте возводится на небольшой площади Нойштедтишер Кирхплац. Окна будущего элитного дома выходят на бывшее посольство США в ГДР. Местная легенда гласит, что рядом с американским дипломатическим зданием располагалась парикмахерская, служившая прикрытием для пункта прослушки КГБ и Штази.

Инвестор проекта рассказывает, что с трудом смог получить кредит в банке на строительство жилого комплекса. "Новое строительство отсутствовало в этом районе, поэтому банк не мог ориентироваться на средние цены и спрос", - объясняет бизнесмен.

Сегодня Lux находится на завершающих стадиях строительства, большинство квартир в доме продано. Среди покупателей - немцы ("не из Берлина"), швейцарцы, голландцы, русские и др. Цены на квартиры в доме составляют 6-10 тыс. евро за 1 кв. м (площади квартир - 50-315 кв. м).

Примером реконструкции старого жилья можно назвать проект Schlegel 28, расположенный на Шлегельштрассе в районе Берлин-Митте. Старое жилое здание было построено в XIX веке. За все время существования в здании ни разу не проводился капитальный ремонт. В конце 2010-х гг. частный инвестор начал выкупать квартиры, к 2014 г. дом был полностью расселен. Сейчас в этом городском малоквартирном особняке ведется глубокая реставрация с отделкой квартир для новых, более обеспеченных жильцов. Квадратный метр в проекте стоит 2,7-6,2 тыс. евро (площади квартир - от 37 до 228 кв. м).

Еще один пример реконструкции старого фонда Восточного Берлина - проект Metropol Park. Здание было построено в 1930 г. одной из немецких страховых компаний. А в послевоенный период здесь находилась… высшая партийная школа немецких коммунистов. Постройка никак не использовалось более двадцати последних лет.

Сегодня здание принадлежит группе бизнесменов, которые планируют вложить в его реконструкцию около 50 млн евро. При этом инвесторы намерены полностью изменить назначение здания: из административно-делового его переделают под квартиры. Жилье сегодня намного выгоднее, чем офисные или торговые площади, для современного рынка недвижимости Берлина.

На месте бывших рабочих кабинетов и партийных аудиторий в Metropol Park появится 135 дизайнерских апартаментов площадью 57-370 кв. м, при стоимости "квадрата" 4,3–5,7 тыс. евро. До начала активной реконструкции помещения этого здания отданы местным молодым дизайнерам, которые проводят выставки своих работ в непередаваемом антураже времен ГДР.

Рынок жилой недвижимости Бердина имеет потенциал роста. В 2014 г. было продано около 200 квартир по цене свыше 5 тыс. евро за 1 кв. м. Однако в ценовой категории более 10 тыс. евро были заключены контракты на продажу лишь 20 единиц. В этом отношении Берлин все еще отличается скромными масштабами. Максимальная планка стоимости жилья в Берлине составляет на сегодняшний день 16 тыс. евро за 1 кв. м. Слой населения с наиболее высоким уровнем дохода относительно слабо представлен в немецкой столице. А немногочисленные состоятельные люди нашли себе жилье в таких кварталах вилл как Груневальд и Далем. Лишь по мере усиления тенденции переезда в город и притока зажиточных людей из Германии и из-за рубежа "люкс" в Берлине вошел в повестку дня.


РБК