Экономическая ситуация в России с конца 2013 г. остается довольно напряженной: рост ВВП замедляется, рубль существенно подешевел по отношению к евро и доллару, инфляция растет, инвестиционный рейтинг страны падает, а банковская система переживает «чистку». Плюс свой отпечаток накладывают взаимоотношения РФ с Украиной, недовольство Евросоюза и США и геополитические риски. Естественно, такие факторы не могли не отразиться на рынке зарубежной недвижимости и потенциальных покупателях заграничных объектов. И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, сохранился ли в нынешних условиях спрос, а также что и где покупают россияне.

Встречные течения

Сложившаяся ситуация на удивление вызвала два совершенно противоположных течения: некоторые россияне, которые не стремились покупать зарубежное жилье в прошлом году, решились на покупку, а часть потенциальных покупателей, напротив, отказалась от сделок. Первые боялись за свои капиталы и спешили вложить их в надежные активы. Прежде всего, людей подстегнула сложившаяся ситуация с отзывом лицензий у банков, граждане, имеющие свободные средства, стали активнее приобретать зарубежную недвижимость.

И дальнейшее развитие событий способствовало и продолжает способствовать спросу: Политическая нестабильность последних месяцев, девальвация рубля и волатильность на рынке акций заставляют россиян задумываться о поиске безопасного места для сохранения своих активов. Плюс влияние оказывают более фундаментальные причины – ожидаемая стагнация российской экономики и снижение доходностей, в том числе в сегменте коммерческой недвижимости, на фоне высокой стоимости финансирования.

Из-за нестабильности в родной стране люди начали активнее вкладывать в зарубежную недвижимость, ведь это не только хороший способ сохранить капиталы, но и психологически важный элемент поддержки в условиях изменяющегося мира.

В этом году россияне активно покупали и в экономически развитых странах Европы, и в облюбованных славянских странах, и в популярной Турции. Например, мы не заметили сокращение спроса на испанскую недвижимость, наоборот, показатели спроса нас даже поразили! Запросы на испанскую недвижимость с каждым месяцем растут: наши клиенты спешат вложить деньги во что-то ощутимое и значимое. А число желающих инвестировать в недвижимость Великобритании (но, правда, в доходную инвестиционную недвижимость: студенческое жилье, комнаты в отелях, парковочные места и т.п.) уже в начале года, когда все только начиналось, увеличилось в два раза.

И надо отметить, что увеличилось число покупателей в странах, где за приобретение недвижимости можно получить вид на жительство, например, в Латвии, Словении, Испании, Португалии и т.д.

Но часть россиян пострадала от девальвации рубля и была вынуждена отказаться от покупки заграничных объектов: «Курс рубля по отношению к основным валютам с октября 2013 года подешевел приблизительно на 15%, а уровень доходов (главным образом, уровень зарплат) российского среднего класса столь стремительно не вырос, то есть покупательная способность объективно снизилась», - утверждает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

А у граждан, хранивших деньги в рублях в российских банках, попросту стало недостаточно средств, ведь цены на зарубежную недвижимость, устанавливаемые в евро и долларах, остались прежними. Особенно это затронуло покупателей недорогой недвижимости, например, в Болгарии и Турции.

Но и более обеспеченные граждане, особенно инвесторы, присматривающиеся к развитым европейским странам, зачастую откладывали покупку и занимали выжидательную позицию, опасаясь дальнейшего развития политической ситуации и санкций западных держав и/или делая ставки на укрепление рубля в долгосрочной перспективе. Также в геополитической неопределенности от покупок воздерживались многие «альтернативщики», которые сначала хотели продать российскую недвижимость. А некоторые граждане, в частности покупающие недвижимость в инвестиционных целях, решили отказаться от зарубежных объектов и вложить имеющиеся средства в Крым, рассчитывая на их бОльшую доходность.

Кроме того у россиян сократился или пропал интерес к определенным странам, например, мало желающих покупать объекты в США, ведь если с Европой все более или менее ровно, то отношения между Россией и Штатами сегодня очень напряженные, что даже вызывает тревогу о дальнейшей судьбе своей собственности у тех, кто уже приобрел недвижимость в США, но не проживает там.

На самом деле, делать какие-либо выводы еще рано: «Потому что процедура выбора и приобретения зарубежной недвижимости длительна, на принятие решения о покупке, выбор объекта и оформление всех документов уходит от нескольких месяцев до года. И поскольку наиболее существенное ослабление курса рубля имело место с конца 2013 года и первые санкции против РФ были введены в начале 2014 года, а рынок недвижимости носит инерционный характер, то влияние этих факторов скажется минимум через несколько месяцев и на общих итогах 2014 года», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). Но тем не менее под воздействием двух противоположных течений спрос на зарубежную недвижимость, по мнению большинства риелторов и специалистов рынка инвестиций в недвижимость, в целом остается на прежнем уровне, установившемся в прошлом году.

От жилья к коммерческим объектам

Но, правда, в 2013 г. активность покупателей несколько снизилась и предпочтения россиян изменились. Прежде всего, поубавился интерес к недвижимости «для себя», и в особенности к курортному жилью: «За последние 10 лет многие из тех, кто хотел и мог себе позволить «зарубежную дачу», уже совершили покупку, а количество состоятельных граждан, приобретающих несколько объектов курортной недвижимости, относительно невелико. И их активность не смогла скомпенсировать уменьшение спроса со стороны менее состоятельных россиян», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). Да и социологический опрос, проведенный «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», показал, что «домик у моря» перестал быть вожделенной мечтой наших соотечественников: примерно 76,3% респондентов не выказали желания приобрести дом или квартиру в другой стране.

Однако вместе с этим вырос спрос на заграничные объекты, приобретаемые в инвестиционных целях. «И это автоматически привело к перераспределению внимания от жилой недвижимости к коммерческой - более выгодной. Если в 2007 году (т.е. накануне мирового финансового кризиса) более 80% от общего объема денег, потраченных россиянами на покупку зарубежной недвижимости, приходилось на жилье, то в посткризисные годы его доля последовательно снижалась и сейчас составляет порядка 60%. И снижение продолжается, а доля коммерческой недвижимости, в том числе гостиничной, растет», - утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). Наши сограждане часто покупают апартаменты в апарт-отелях в крупных городах Европы, квартиры под сдачу в аренду, складские и торговые помещения и даже машино-места.

Но, конечно, россияне не отказались совсем ни от пляжных стран (в конце концов, ведь и на берегу моря можно купить объект в инвестиционных целях), ни от курортной недвижимости для собственного проживания, просто спрос на такие направления и объекты стал падать. И в этом году особенно, так как нынешние покупатели зарубежной недвижимости прежде всего стремятся пристроить свои капиталы и диверсифицировать риски и вкладывают, соответственно, в наиболее выгодные предложения. И кроме того, россияне стали осведомленнее и опытнее и уже прекрасно понимают, что заграничные квадратные метры сулят не только прелести приватного и уютного отдыха, но и расходы на их содержание: Покупатели недвижимости за рубежом предпочитают вкладывать в объекты, которые в дальнейшем будут приносить доход, а не расход, и пытаются держаться подальше от рискованных и малоразвитых стран. То есть люди все чаще уходят от желания купить неликвид в Болгарии и Турции, с опаской смотрят на курортные зоны Европы и чаще отдают предпочтение доходной недвижимости, например, Великобритании, а более крупные инвесторы рассматривают доходную недвижимость Германии.

Любимые страны, предпочтительные объекты

Но что касается конкретных предпочтений, то, по мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), нужно все-таки выделять два списка наиболее популярных стран в зависимости от того, с какой целью покупается недвижимость. Если это объект для жизни или «зарубежная дача», то список предпочтительных направлений (без учета стран СНГ) выглядит так:
1 Болгария
2 Испания
3 Черногория
4 Германия
5 Турция
6 Чехия
7 Латвия
8 Италия
9 Франция
Также к этому перечню можно добавить Кипр, Грецию и Португалию. По данным разных экспертов, позиции этих стран могут быть даже выше, чем, например, у Чехии или Франции, например, лидером рейтинга наряду с Болгарией и Испанией стала Турция. Эта страна сейчас, пожалуй, даже более популярна. Она очень доступна: близко расположена, а перелеты осуществляются из многих городов России. В Турции такой же длительный сезон, как на Кипре - с апреля по ноябрь, а стоимость недвижимости при высоком качестве строительства остается весьма приемлемой, сопоставимой с Болгарией. И при этом в стране наблюдается активный экономический рост и недвижимость поднимается в цене.

В общем, у тех, кто покупает «для себя», выбор по-прежнему в первую очередь падает на курортные страны, причем близкие нам по духу: похожая культура, сходный менталитет и привычки для россиян очень важны. А также популярность государствам обеспечивают транспортная доступность (на верхних позициях в рейтинге только европейские страны и Турция), благоприятный визовый режим (например, в Турцию и Черногорию на короткий срок можно ехать вообще без визы, а болгарскую визу получить очень просто), возможность оформления ВНЖ и ПМЖ (как, например, в Латвии, Португалии и Испании, а также на Кипре), ну и, конечно, климат и природа. Плюс указанные страны выбирают потому, что сегодня они предлагают довольно выгодные цены: «Россиянин, который давно мечтал купить домик, например, в Болгарии, Испании, Черногории, в Греции и на Кипре сейчас может получить выгоду от сложившейся в мире экономической ситуации и приобрести жилье с дисконтом», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). В этих странах с 2008 г. цены упали в среднем на 30-40%, а по некоторым объектам и на 50% и, по мнению многих экспертов, сейчас находятся «на дне», то есть лучших предложений ждать уже не стоит, ни на виллы, ни на скромные апартаменты.

А спрос, надо отметить, сохранился и на роскошные дома и пентхаусы, и на бюджетные варианты, но если говорить о рынке в целом, то выбор покупателей за последние годы все-таки сместился в сторону относительно недорогого жилья: Наиболее востребованной остается недвижимость в ценовом диапазоне 100 – 200 тыс. евро. Это обычно квартира с 1-2 спальнями, недалеко от моря, в комплексах с налаженной системой управления. – А в некоторых странах, например, в Болгарии покупки совершаются в ценовом диапазоне 50-70 тыс. евро. Но в других государствах (например, в Испании, в окрестностях Барселоны) средний бюджет покупки 250-300 тыс. евро. Впрочем, некоторые эксперты с этими данными не соглашается, по их статистике, в Испании средний бюджет покупателя из Москвы составляет 150 тыс. евро, а из регионов - 100 тыс. евро. За такие деньги люди в основном выбирают апартаменты или дома в коттеджных поселках. Апартаменты пользуются бОльшей популярностью и в Португалии, хотя там есть интерес и к домам, и к виллам, и к таунхаусам, но они стоят, как правило, дороже, а средний бюджет покупки составляет 150-200 тыс. евро (но при этом цены стартуют от 50 тыс. евро за небольшую студию). Таким образом, 250-300 тыс. руб. скорее готовы потратить те, кто ищет недвижимость в европейских столицах, особенно в инвестиционных целях. В последнем случае и предпочтительный список стран выглядит иначе:
1 Германия
2 Великобритания
3 США
4 Франция
5 Австрия
6 Швейцария
7 Испания
8 Чехия
9 Израиль
10 Латвия

В этот рейтинг входят не столько пляжные страны с хорошим климатом, сколько государства со стабильной экономикой, позволяющие в силу своей стабильности как минимум сохранить инвестированный капитал, а чаще даже приносящие доход. Например, в Германии можно заработать до 7-8% годовых. Примерно такие же доходы возможны и в Великобритании, притом что порог входа в коммерческую недвижимость здесь ниже: Бюджет начинается от 20 тыс. фунтов - за эти деньги можно купить машино-место. А, например, стоимость комнат в отеле стартует от 45 тыс. фунтов. Что же касается квартир, которые можно сдавать в ожидании роста цен на недвижимость, то их стоимость очень различна и доходит до миллионов фунтов. Причем такая дорогая (элитная) недвижимость Лондона остается востребованной, хотя в последнее время все же увеличилась доля покупателей гораздо более бюджетной недвижимости стоимостью 200-500 тыс. фунтов.


Metrinfo