Польша традиционно остается страной, недооцененной не только российскими туристами, но и покупателями недвижимости. Инвесторы неактивны на местном рынке в силу необходимости получать разрешение на заключение сделки, однако, если удается преодолеть бюрократический барьер, сделка может принести неплохие дивиденды.

Вопрос цены

Последнее время польский рынок недвижимости переживает далеко не лучшие времена. Так за прошлый год в крупных городах, таких как Варшава, Гданьск, Краков и Лодзь, жилье подешевело в среднем на 2%. В настоящий момент польский квадратный метр стоит 1,7–1,8 тыс. евро, однако в Варшаве цены чуть выше средних — около 2 тыс. евро. Более того, в центре столицы они приближаются к 2,5 тыс. евро/кв. м, а в новых элитных проектах составляют около 4 тыс. евро. Самая доступная недвижимость — в Лодзи — около 1,4 тыс. евро/кв. м.

Несмотря на ряд позитивных трендов, отмеченных некоторыми наблюдателями, ситуация на рынке жилой недвижимости Польши в целом остается достаточно сложной и неоднозначной. Ключевыми факторами дестабилизации остаются весьма слабые темпы роста экономики, высокие кредитные ставки, прогрессирующая безработица и, как результат, низкий уровень внутреннего спроса. Одновременно недостаточный объем ликвидности в секторе негативно отражается на темпах нового строительства, которые в прошлом году упали примерно на 10% — это один из самых плохих в ЕС показателей. При этом умеренный рост инвестиций нерезидентов, характерный для 2013 г., не может компенсировать недостаток локального спроса. На фоне таких неблагоприятных условий цены продолжают снижаться.

В целом картина на польском рынке недвижимости характерна для стран Восточной европы: значительный рост в период после вступления в ЕС (в 2004 г.) и до начала кризиса, затем спад и теперь постепенное восстановление. Во всяком случае, ценовая динамика хотя и остается отрицательной, темпы снижения замедляются.

Что касается объемов жилищного строительства, то и здесь цифры весьма красно­речивы. В крупнейших городах страны за 2013 г. было введено в эксплуатацию 24 тыс. единиц жилья. Для сравнения: средний ежегодный объем в предыдущие годы составлял 35–37 тыс. объектов. Также в Польше растет и средний срок экспозиции жилья: с 60 дней в 2006 г. до 153 в 2013-м.

Выбор толстых кошельков

По общему мнению экспертов по инвестициям в недвижимость, сегодня Польша не входит в число популярных стран среди россиян, и среди инвесторов-нерезидентов здесь лидируют немцы, англичане, американцы и французы, а также довольно большие объемы сделок (особенно в последние несколько лет) приходятся на украинцев и белорусов. Россияне совершенно не проявляют интереса к недвижимости Польши. Жить там они не хотят, точнее, им это просто незачем, а в рамках получения доходности польский рынок все же проигрывает любой развитой европейской стране. Кроме того, по словам Станислава Зингеля, президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock, согласно действующему в Польше законодательству неграждане ЕС должны получать письменное разрешение от МВД для приобретения земли, жилой и коммерческой недвижимости. На положительный результат можно рассчитывать лишь в том случае, если иностранец докажет наличие веских оснований для временного или постоянного проживания в Польше. Помимо того, даже граждане ЕС ограничены в правах при покупке земли для жилищного строительства. Например, размер участка земли, купленного для возведения дома с целью постоянного проживания, не может превышать 0,5 га.

Вместе с тем сказать, что наши соотечественники вообще не покупают польскую недвижимость, нельзя. Определенное количество сделок все же заключается, причем богатыми россиянами. В основном их интерес распространяется на жилье бизнес- и элиткласса варшавских районов Mokotow, Srodmiescie, Ursynów, Wilanów, Zoliborz. Иногда альтернативой им служат краковские районы Kazimierz и Stare Miasto. Квадратные метры чаще всего приобретаются для временного или постоянного использования бизнесменами, иммигрантами или же студентами из состоятельных семей. Кроме того, хорошие дивиденды может принести сдача квартиры внаем. В среднем доходность от аренды достигает 5,5% годовых.

Вопрос перспективы

Несмотря на все минусы польской экономики, эксперты все же рекомендуют инвестировать в недвижимость этой страны. Многие известные организации, в том числе Всемирный банк, прогнозируют улучшение экономической ситуации. В частности, в ближайшие два года ВВП Польши будет расти, и это благоприятно скажется на рынке недвижимости, особенно коммерческой, будет расти спрос на аренду офисных и торговых площадей, как следствие поднимутся арендные ставки». С этим согласен С. Зингель: «Для россиян определенный интерес могут представлять инвестиции только в коммерческую недвижимость, главным образом в торговую и логистическую». Но пока в этом сегменте они носят единичный характер.

Что касается жилья, то, по словам эксперта, в текущем году не стоит ждать роста цен, хотя исключение могут составить малогабаритные квартиры на первичном рынке, так как они пользуются повышенным спросом. «В отличие от социалистической поры жилищное строительство в Польше характеризуется сейчас не комплексным освоением территорий, а стремлением правительства субсидировать возведение небольших арендных квартир и продвижением энерго­эффективных технологий», — говорит С. Зингель. Частным примером реализации таковых является небольшой проект Lake House Zegrze в городке Zegrze, расположенном в 30 км от Варшавы. ЖК предусматривает возведение двух четырехэтажных домов, рассчитанных на 50 квартир площадью от 40 до 149 кв. м.

Определенную надежду на улучшение ситуации вселяет рост в 2013 г. рынка ипотечного кредитования на 4–5% и увеличение сделок на 15–20%, в том числе за счет повышения активности иностранных инвесторов. Низкий уровень цен продолжает активно привлекать покупателей, готовых к риску и имеющих значительный ресурс портфеля, снижающий чувствительность к возможным дальнейшим просадкам. Словом, у польского рынка недвижимости неплохие перспективы для восстановления, однако со стороны российского покупателя страна остается недооцененной.


Недвижимость и Цены