На рынке недвижимости Нью-Йорка наблюдается заметное оживление с момента окончания последнего кризиса. Инвесторы со всего мира решили вложить свои средства в самый надежный актив — дорогую недвижимость главного мирового финансового центра, в их числе много и российских покупателей.

Причины всплеска

По официальным данным в III квартале 2013 г. на Манхэттене было заключено 3,8 тыс. сделок, что на 30% выше аналогичного показателя в прошлом году. Это самый высокий показатель со времени крушения банка Lehman Brothers и второй в американской истории последних 24 лет. В такой ситуации рынок толкает цены вверх. Общий объем строительства в Нью-Йорке неизменно растет. По данным New York City Rent guidelines board, в 2012 г. общая площадь новых объектов, построенных в городе, составила 15,06 млн кв. футов, в 2013 г. этот показатель достиг уже 18,39 млн, а в 2014-м превысит 22,58 млн кв. футов. Аналогичным образом увеличился и объем строительного рынка. Если в 2012 г. он составил 5,14 млрд долл., то в 2013-м ожидался рост до 6,04 млрд, а в 2014-м — уже до 8,03 млрд долл.

«Рост продаж и цен в Нью-Йорке связан с несколькими факторами. Это низкие ставки по ипотечным кредитам и большое количество иностранных покупателей. Сегодня кредиты с плавающей ставкой оцениваются в 2,5–3,8% годовых даже для иностранных инвесторов. Кредит с фиксированной ставкой на 30 лет предлагается под 4,8%. Его может получить покупатель, который собирается использовать квартиру для постоянного проживания». По ее словам, количество предложения на нью-йоркском рынке недвижимости ограничено, особенно мало новых домов, поскольку во время и сразу после кризиса 2008 г. застройщикам было сложно получить финансирование, многие проекты замораживались.

Статистические данные по ценам и количеству сделок заметно различаются от района к району Нью-Йорка. Например, на Манхэттене действительно наблюдается рост объемов продаж, но в Бруклине отмечено некоторое снижение. А в сопредельном с Нью-Йорком пригородном районе Лонг-Айленд цифры стабильны.

Влияние из России

Недвижимость в Нью-Йорке сегодня покупают не только местные жители, но и иностранцы. Впрочем, иностранные покупатели влияют не на весь рынок, а только на сегмент кондоминиумов, который составляет приблизительно 20% всех квартир города. Объясняется это тем, что покупка недвижимости в кондоминиумах достаточно проста и не требует никаких дополнительных усилий.

«Россияне не лидируют среди покупателей недвижимости Нью-Йорка (есть еще выходцы из Китая, Бразилии, Украины, Казахстана, Аргентины), но благодаря некоторым крупным покупкам часто становятся объектом внимания прессы». По ее словам, примерно половина наших соотечественников берут ипотечные кредиты, даже если могут заплатить наличными, так как низкая стоимость кредита делает покупку недвижимости привлекательной. «Клиенты самые разнообразные: есть те, кто покупает квартиру и сдает ее, причем особенно россиян привлекают новостройки. Некоторые предпочитают коммерческую недвижимость, делают инвестиции в более рискованные и доходные девелоперские проекты. Обычно россияне, интересующиеся покупками в Нью-Йорке, хотят владеть недвижимостью на Манхэттене или в престижных частях Бруклина». По ее данным, гораздо реже рассматриваются большие дома под Нью-Йорком, на расстоянии не более часа езды, рядом с хорошими школами.

«Квартиры на Манхэттене — наиболее ликвидная недвижимость не только Нью-Йорка, но и, пожалуй, всей Америки. Здесь востребованы однокомнатные квартиры, на которые приходится около 40% продаж. Предпочтения у россиян такие же, как у прочих инвесторов», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock. По его словам, исключение составляет лишь верхний сегмент рынка, где наши соотечественники наряду с китайцами и выходцами с Ближнего Востока активно скупают дорогостоящие апартаменты. Частным примером подобной активности является покупка Дмитрием Рыболовлевым за 88 млн долл. пентхауса, расположенного на Central Park West.

Еще одной особенностью рынка недвижимости американского мегаполиса является существенное ускорение развития сегмента жилья стоимостью от 5 млн долл. в центре Нью-Йорка. «Рекордные по суммам сделки регистрируются здесь одна за другой», — отмечается в исследовании Stribling Private Brokerage. Среди наиболее заметных контрактов — приобретение пентхаусов на улицах Леонард (47 млн долл.), Грамерси-парк, 18 (42 млн долл.), Чарльз-стрит, 150 (35 млн долл.).

Вопрос инвестиций

Эксперты подтверждают, что Нью-Йорк — прекрасное место для безопасных инвестиций. Достигшие благосостояния граждане Китая или Бразилии спешат инвестировать в недвижимость Нью-Йорка, чтобы сохранить свой капитал, даже если они продолжают жить и зарабатывать дома. «Сегодня здесь много французов, недовольных новыми налоговыми инициативами своего правительства. Россияне и украинцы тоже «голосуют деньгами», — говорит эксперт. По ее данным, риски есть на любом рынке, но недвижимость Манхэттена, как и центрального Лондона, показала свою устойчивость и способность быстро восстанавливаться даже после самых тяжелых кризисов. Пока есть развивающиеся экономики и нестабильность в мире, всегда найдется спрос на инвестирование или переезд в Нью-Йорк.

Причем одинаково привлекательны как кратко- и среднесрочные, так и долгосрочные инвестиции в недвижимость. «Кратко- и среднесрочные, как правило, связаны с перепродажей квартир на Манхэттене — наиболее ликвидном рынке жилья Большого Яблока. Доходность подобных операций без учета налогообложения может достигать 10% годовых и более», — говорит С. Зингель. По его словам, наиболее прибыльными являются среднесрочные инвестиции в проекты реновации жилых домов (покупка старых зданий, ремонт с одновременным расширением жилого фонда, а затем поквартирная распродажа по более высокой стоимости), которые могут приносить до 20% годовых, но возможностей для реализации таких проектов крайне мало.

Долгосрочная инвестиционная стратегия основана на сдаче жилья в аренду на всей территории города: дело в том, что 48,8% жителей Нью-Йорка проживают в съемном жилье. Для сравнения: в целом по США данный показатель составляет 35%. При этом в Нью-Йорке, по последним данным, было занято 97,6% всей сдаваемой недвижимости, а средняя стоимость аренды жилья в Нью-Йорке в три раза выше, чем по стране (3049 и 1074 долл./мес. соответственно). Например, с первого полугодия 2012-го по первое полугодие 2013 г. в городе было заключено сделок аренды на сумму 9,6 млрд долл. Это стало рекордным значением среди всех крупных мегаполисов США и составило практически десятую часть от сделок с данным видом активов на территории страны. Всего в арендное жилье на территории США было вложено за отчетный период 102,2 млрд долл.

«Нью-Йорк — город арендаторов. Неслучайно арендного жилья насчитывается здесь 2,172 млн единиц. Сдаваемая недвижимость приносит гарантированный, хотя и сравнительно небольшой доход в отличие от доходности торговой и офисной недвижимости», — говорит С. Зингель. К тому же, по его словам, доходные дома являются наиболее доступным и особенно ликвидным активом, крайне популярным для антиинфляционного сохранения капитала.

«Со стороны наших многочисленных клиентов, интересующихся зарубежной недвижимостью, запросы на Нью-Йорк лишь разовые. В основном если россияне и рассматривают вариант покупки недвижимости в США, то выбирают более теплые регионы», — говорит эксперт. По его словам, Нью-Йорк, возможно, станет интересен месяцев через десять, к концу 2014 г., когда самые крупные игроки, фонды недвижимости, начнут потихоньку увеличивать свои позиции в этом сегменте, так как они лучше знают местный рынок, инсайдерскую информацию и т.д. В Нью-Йорке строится достаточно много дорогих объектов, доступных только покупателям с очень высоким уровнем дохода. «В городе планируется строительство нескольких тысяч квартир стоимостью более 3 млн долл., а также сотен квартир стоимостью от 10 млн долл. При этом никто не берется сказать, насколько велик спрос на такие объекты. Ведь после того как миллионеры со всего мира удовлетворят свой спрос, совершенно непонятно, кому застройщики будут продавать эти квартиры».

Единственным выходом, по его мнению, могут стать клиенты арендного рынка. В частности, рост арендной платы и сокращение площадей новых квартир потенциально могут привести к тому, что часть арендаторов решат приобрести объекты недвижимости в собственность.


Недвижимость и Цены