Колебания курса рубля — одна из обсуждаемых экономических тем последнего времени. При этом ряды россиян, обеспокоенных ослаблением национальной валюты по отношению к доллару и евро, за последние полгода заметно пополнились. Встаёт извечный русский вопрос: «Что делать?». Ответ на него интернет-журнал «Деньги и Карьера» искал совместно с экспертами.

За последние несколько месяцев тема колебания курса рубля прописалась в топе обсуждаемых экономических новостей. И не удивительно, курс доллара на сегодняшний день держится на отметке 36,21 рублей. За последние полгода, по данным портала Investfunds.ru, он укрепился на 14,62%. Если же рассматривать ситуацию в перспективе последних 3-х лет, то доллар прибавил на 25,97%. Что касается евро, то его курс на сегодняшний день составляет 50,41 рублей. За последние полгода он подорожал на 17,94%, а за 3 года — на 25,69%.

Колебания курса рубля: чего ждать, на что надеяться?

Эти скачки не остались незамеченными для россиян. По данным опроса Исследовательского центра портала «Superjob.ru», 51% россиян следит за происходящими колебаниями курса рубля, однако конкретных действий не предпринимает. «В связи с тем, что зарплата в рублях, вклады в рублях, не вижу смысла что-то менять», — объясняет коммерческий директор из Уфы. «Когда-то в не такие далёкие времена курс рубля был более стабильным», — сравнивает инженер из Томска. «Просто интересно следить за ростом цен во время хвалёной путинской олимпиады», — говорит прораб из Новопавловска.

4% признаются, что следят и при этом уже успели приобрести иностранную валюту. «В России деньги в рублях держат только лохи! Мало россиян учили за эти 23 года!?», — полагает официальный представитель фирмы из Москвы. А 1% респондентов отвечает, что следит и уже успел продать иностранную валюту.

А 41% — напротив говорит о том, что за развитием событий не следит. «Следить не слежу, но тенденция очевидна — в ближайшее время получим девальвацию. Скорее всего, уже в текущем году», — предполагает оператор производственной линии из Дзержинска. «Не вижу смысла, т.к. нет сбережений, всё вложено в постройку дома», — делится старший преподаватель из Ульяновска. «Если рубль решили обвалить, то обвалят. В чёрный понедельник или четверг», — уверен инспектор из Самары. «Мне гораздо ближе колебания рубля на ценниках в магазинах, только почему-то они всегда в сторону плюса», — подчёркивает конструктор из Чебоксар.

Реакция россиян на ослабление рубля не ограничивается рамками простого наблюдения за информационным фоном, она идёт намного дальше. В этом помогает убедиться ещё один опрос — от ВЦИОМ. По его данным, 53% россиян к росту курса доллара относятся довольно-таки спокойно. 5% пока ещё не определились со своей оценкой к происходящим изменениям. А вот 42% наших граждан существующая ситуация с курсом валют определённо беспокоит. При этом стоит отметить, что их число за последние несколько месяцев возросло на 14% (с 28% в июле 2013 года).

Каких же ждать перспектив от этих валютных «плясок»? Согласно данным всё того же опроса ВЦИОМ, по мнению 41% респондентов, рубль по отношению к доллару и евро продолжит дешеветь. 33% полагают, что отечественная валюта останется на прежних позициях. 5% оптимистично настроенных россиян надеются, что рубль всё-таки укрепится и будет дорожать. А 21% затруднился давать какие-либо прогнозы.

По мнению наших экспертов, в перспективе ближайшего времени не стоит строить оптимистичные планы в отношении укрепления рубля. Данный процесс зависит от множества факторов и в настоящий момент в своей совокупности они дают неблагоприятный фон для дальнейших изменений в позитивном ключе. «Многое (если не всё), на наш взгляд, будет зависеть от позиции наших регуляторов и ведомств. Причину случившегося ослабления мы видим в этом. Объясним почему. Во-первых, мы (да и весь рынок) видели, что российский Центробанк длительное время не стремился доставать из своего арсенала какие-либо иные механизмы поддержки национальной валюты (как это сделало в этом году подавляющее большинство развивающихся стран), пользуясь исключительно стандартным механизмом инвестиций. Во-вторых, рынок очень сильно разбалансировала тактика Центробанка по отзыву лицензий, которая только усугубляет общую картину. В текущих условиях было бы неплохо задуматься над тем, чтобы хотя бы пару месяцев не трогать банки, вместо того, чтобы подстёгивать рыночные страхи и впоследствии тратить деньги на проведение интервенций. В дополнение к этому ещё и Минфин не раз подливал масла в огонь, в одном из своих последних высказываний заявив о том, что приступит к проведению операций по покупке иностранной валюты на внутреннем валютном рынке для пополнения Резервного фонда. Такой негативный для рубля информационный фон, генерируемый как раз нашими ведомствами, на наш взгляд, и подорвал имидж рубля. Для стабильного рубля нужно именно внутреннее спокойствие. Если такового не будет, то продолжим слабеть. Надеемся на здравый смысл: то, что рубль не будут провоцировать», — рассуждает старший аналитик инвестиционной группы «Норд-Капитал» Сергей Алин.

«На мой взгляд, в последние три месяца курс рубля по отношению к доллару (и евро) утерял практически всю связь с фундаментальными факторами. Основное влияние на курсообразование сейчас оказывают, к примеру, не темпы роста отечественной экономики или состояние торгового и, соответственно, платёжного баланса, а спекулятивные факторы. Под спекулятивными факторами ослабления рубля я понимаю бегство капитала «в качество» на фоне сокращения ФРС США объёмов покупок ипотечных и государственных облигаций (QE3), которое в последние дни многократно усилилось из-за обострения политического кризиса в Украине», — оценивает ситуацию аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Тимур Нигматуллин.

По оценке эксперта, сейчас можно рассуждать о дальнейшей судьбе курса рубля лишь в формате сценарных прогнозов. «На текущий момент, на мой взгляд, можно говорить о следующих сценариях. В первом, оптимистичном сценарии, сворачивание ФРС США QE3 будет приостановлено на заседании от 19 марта и конфликт на Украине завершится мирным урегулированием в ближайшее время. В этом случае прогноз по курсу USD/RUB на конец года составляет 32,25 руб., а EUR/RUB — 44 руб. Вероятность реализации сценария — 15%. Во втором, базовом сценарии, ФРС США продолжит сворачивание QE3 до конца 2014 несмотря на риски дальнейшей девальвации валют и рецессии в экономиках развивающихся рынков, а конфликт в Украине не получит дальнейшей эскалации. При данных условиях прогноз по курсу USD/RUB на конец года составит 34 руб., а EUR/RUB — 48 руб. Вероятность реализации сценария — 50%. В последнем, пессимистичном сценарии, на фоне резкого сокращения вышеупомянутого QE3 и эскалации конфликта на Украине, резкое усиление оттока капитала, сокращение инвестиций и перспективы ведения экономических санкций против РФ рядом стран ЕС и АТЭС приведут к рецессии в 2014 году и ослаблению рубля до 39 руб. за один доллар, а EUR/RUB — 55 руб. Вероятность подобного сценария я оцениваю в 35%. Итак, основное внимание, на мой взгляд, сейчас имеет смысл обращать на процесс сворачивания ФРС QE3 и конфликт в Украине. Появление новостей по данным вопросам способно сильно повлиять на курс рубля как в сторону дальнейшего ослабления, так и укрепления», — прогнозирует Тимур Нигматуллин.

О влиянии внешнеполитического фактора на колебание отечественной валюты говорят и другие эксперты. «По сути, российский фондовый и валютный рынки сейчас являются заложниками противостояния России и Запада в части будущего Украины. И очевидно, что Россия будет действовать довольно жёстко по отношению к новым украинским властям. Равно, как и Западные страны будут давить на Россию. В этот период на российском фондовом и валютном рынках стоит ждать достаточно негативной динамики. Соответственно, на валютном рынке курс доллара к рублю может вырасти до 37 — 38 руб., а евро может подняться до 51 — 52 руб.», — убеждён директор департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью «Росгосстрах Банка» Вилен Ли.

«Дальнейшая динамика рубля будет зависеть от продолжительности геополитической напряжённости, связанной с Украиной. На данный момент существует геополитическая премия к фундаментальному значению, но если ситуация затянется, то это может также ухудшить экономическую ситуацию в России и, таким образом, фундаментально обоснованное значение курса рубля будет выше и соответствовать текущим уровням. На данный момент ещё существует вероятность укрепления рубля к 34 — 35 руб. за доллар, в случае дальнейшей эскалации не исключается движение к 38 — 38,5 руб.», — утверждает управляющий по исследованиям и анализу глобальных рынков «Промсвязьбанка» Роман Османов.

Инвестиционная корзина: чем будем наполнять?

В сложившейся обстановке наверняка каждый задавался извечным — «что делать». Действительно данный вопрос актуален, особенно в части инвестиционной стратегии. Какую позицию лучше занять? По данным того же опроса ВЦИОМ, 75% россиян специально предпринимать ничего не будут. 8% сообщили, что они вложат деньги в недвижимость или другие дорогие вещи. 7% признаются, что поменяют рубли на доллары. 3% начнёт специально избавляться от сбережений и будет их тратить. 2% поменяют евро (либо другую валюту) на доллары. 6% не смогли определиться со своим порядком действий.

Кстати, если рассматривать только «валютный» вопрос, то, по результатам опроса Исследовательского центра портала «Superjob.ru», 31% россиян считают, что сейчас лучше хранить сбережения в рублях, 23% — в евро, а 15% — в долларах. А 14% респондентов предлагают другие варианты. «В китайской юани», — высказывает мнение инженер по комплектации из Москвы. «Сбережения нужно хранить в разных валютах», — полагает главный государственный налоговый инспектор отдела камеральных проверок из Лермонтова. «33% — рубли, 33% — доллары, 33% — евро, а ещё лучше — купить недвижимость и сдавать её (официально, конечно)», — добавляет курьер из Москвы. «Недвижимость — отличное вложение средств!», — подхватывает руководитель пресс-службы из Волгодонска. Ряд россиян отдают предпочтение другим вечным ценностям. «Денежная система — это только бумага, которая в любой утренний день может обесцениться . Поэтому деньги нужно хранить в нетленных капиталовложениях (драгоценные металлы, камни)», — уверяет менеджер по продажам из Волгограда. «В золоте, этот товар вечно может существовать и всегда будет в цене», — присоединяется продавец из Новосибирска. «Книги и золото — самый надёжный капитал», — заключает инспектор из Самары.

По данным аналогичного опроса ФОМа, 54% россиян предпочли бы хранить сбережения в рублях, 19% — в евро, 13% — в долларах, а ещё 2% — в другой валюте. 13% респондентов ответили, что стали бы держать свои сбережения не в деньгах. Социостатистика ВЦИОМ приводит другие цифры. В ходе его опроса выяснилось, что 63% населения хотели бы хранить свои финансы в рублях, 10% — в евро, 9% — в долларах и 2% — в другой валюте. В целом, картина по результатам всех опросов складывается примерно одинаковая, но с небольшими погрешностями. Эти расхождения в ответах респондентов можно объяснить постановкой самого вопроса и датой проведения исследований, так как под воздействием тех или иных обстоятельств мнение людей так или иначе может меняться.

Внести ясность в стратегические планы россиян поможет мнение наших экспертов. В основном оно сходится на идее «мультивалютной корзины» и отказа от валютной паники. «Россиян за последние годы приучили держать сбережения в рублях. Во-первых, потому, что глядя на стабильные цены на нефть, трудно предположить резкое обесценивание рубля. Да и наши влиятельные чиновники и банкиры убеждали в пользе сбережений в национальной валюте. Во-вторых, ставки по депозитным вкладам в рублях, как правило, в 2,5 — 3 раза выше, чем по валютным вкладам. Однако за неполный январь 2014 года рубль серьёзно сдал позиции к доллару. Соответственно, валютные вклады стали существенно выгоднее рублёвых. Мы и раньше и сейчас рекомендуем держать 50% сбережений в рублях, 25 — 30% сбережений в долларах США и ещё 20 — 25% в евро. В этом случае можно быть относительно спокойным за свои сбережения, невзирая на валютные колебания внутреннего и внешних рынков. Однако сейчас уже ничего менять, конечно, же не стоит. Срочно снимать деньги с рублёвых вкладов и переводить их в валюту нет смысла. Так можно потерять и накопленные по депозиту проценты и купить валюту на историческом максимуме. Если же делать это, то лучше не на весь рублёвый депозит, а на половину. Плюс покупку всегда лучше совершать не вдогонку роста курса, а на ценовых коррекциях. Если же говорить о долгосрочных и более серьёзных вложениях, то самыми надёжными до сих пор считаются золото и недвижимость. Ещё один способ защиты капитала, в том числе и от инфляции — это государственные облигации. Покупать их нужно тем, кто хочет иметь небольшой гарантированный доход и держать облигации до их погашения», — рекомендует Вилен Ли.

«Я бы рекомендовал всем россиянам иметь корзину, в которой есть доллары, евро и, возможно, английские фунты. Сейчас после такого ослабления сложно предсказать развитие на политической арене, от которого зависит динамика курса. Но, тем не менее, если произойдёт укрепление к 35 и ниже, то целесообразно купить доллары и иметь долларов не менее 30% в корзине. В прошлом году, действительно, ставки имели тренд на снижение: не в последнюю очередь это было связано со снижением спроса на депозиты из-за уменьшения темпов роста потребкредитования, а также поскольку в большинстве случаев ставка по вкладам превышала инфляцию, то есть привлекательность сохранялась. В текущем году мы можем увидеть рост ставок на МБК из-за сложившейся конъюнктуры, в том числе из-за обострения ситуации с Украиной. Соответственно ставки по вкладам также могут повыситься. При этом обозначившийся рост инфляции отчасти может нивелировать положительный эффект», — подхватывает Роман Османов.

Ряд экспертов делает акцент именно на осторожности, так как паника и необдуманность действий ни к чему хорошему не приведёт. «Сейчас уже «дёргаться», на наш взгляд, поздновато. Рубль может сильно уже и не ослабнуть или даже укрепиться. Получится, что вы купили доллары и евро на максимуме. Лучше какое-то время подождать и последить за курсами», — подтверждает Сергей Алин.

«В нынешних условиях я не рекомендую активно продавать или покупать валюту, т.к. можно понести значительные расходы и комиссии. Если же есть потребность в сохранении сбережений, то населению я рекомендую хранить средства в объёме годового потребления в рублях на краткосрочных депозитах (с учётом средней зарплаты это около 300000 рублей). Если имеющиеся сбережения превышают сумму, то можно хранить остаток в долларах, евро и рублях на долгосрочных депозитах в равных частях. В долгосрочной перспективе ставки по депозитам обычно способны компенсировать затраты на конвертацию. Конечно, если предполагаются траты в валюте (поездки или крупные покупки), то лучше конвертировать рубли в валюту сейчас, чтобы не пришлось менять свои планы в связи с резким изменением курса», — советует Тимур Нигматуллин.

Ставка имеет значение?

А теперь стоит обратить внимание на конкретные инструменты сбережений и добавить ещё несколько штрихов к общей картине эффективного инвестирования. Итак, большую часть денежных средств эксперты рекомендуют хранить на рублёвых депозитах. Одним из привлекательных компонентов данного инструмента являются его процентные ставки. Однако, если ориентироваться на динамику колебаний процентных ставок, то за последнее время они стали терять былую привлекательность. Банки постепенно снижают процентные ставки по вкладам. Яркий тому пример — постоянные отчёты ЦБ РФ о мониторинге максимальных процентных ставок кредитных организаций. По его данным, на конец декабря 2012 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков составила 9,65%. С января по март 2013 года наблюдались колебания на уровне от 9,65% до 9,94%, при этом во второй декаде января был зафиксирован пик в пределах 10%. А далее, начиная с третьей декады апреля 2013 года начался планомерный спад процентных ставок с отметки в 9,79%, так что к третьей декаде декабря 2013 года ставка снизилась до 8,38%. На протяжении всего января 2014 года она держалась на уровне 8,31%. В феврале 2014 года, наоборот, наблюдался резкий подъём сначала до 9,84% в первой его декаде, а потом и до 9,97% — к третьей декаде. Однако март расставил всё на свои места: в первой декаде марта 2014 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков, по данным мониторинга Центробанка России, опустилась до отметки в 8,35%.

Чего же тогда ожидать от процентных ставок по рублёвым вкладам в дальнейшем? «В 2014 году доходность вкладов будет находиться на уровне, немного превышающем инфляцию. При этом никаких предпосылок к повышению ставок по депозитам в наступившем году нет. На фоне отзыва лицензий вкладчики всё чаще предпочитают переводить свои средства в более надёжные финансовые институты, пусть и под меньшие проценты. ЦБ уже давно в ручном режиме снижает ставки по вкладам, рекомендуя банкам не превышать более чем на 2% рассчитываемую им среднерыночную ставку по депозитам десяти крупнейших банков. С октября прошлого года Банк России получил возможность вводить запрет на привлечение банками сверхдоходных депозитов. Параллельно регулятор стал завинчивать гайки и в области кредитования. Спрос на дорогие пассивы в виде вкладов населения снижаются уже давно, темпы роста кредитования падают, уже нет необходимости срочно искать деньги на выдачу кредитов населению, банки снижают % по вкладам, стараясь повысить процентный доход», — разъясняет Вилен Ли.

Если же такая компонента, как процентная ставка, теряет свою актуальность в привлекательности рублёвых депозитах, то тогда на что стоит обращать внимание? «Прежде, чем говорить о привлекательности самих депозитных продуктов, мы бы сначала рекомендовали обратить внимание на банк, в который вкладываются средства. В текущей ситуации довольно важно оценить устойчивость банка, особенно если речь идёт о сумме, превышающей 700000 рублей. При этом было бы не лишним диверсифицировать свои вложения, то есть размещать средства в различных валютах (рубль, евро, доллар), особенно если предстоят траты в валюте», — настаивает Роман Османов.

«Сегодня на продолжающейся волне отзыва лицензий для вкладчиков прежде всего важна надёжность кредитной организации, а не процентная ставка. Поэтому на текущий момент наиболее привлекательны депозитные продукты крупнейших государственных и частных банков», — дополняет Вилен Ли.

Теперь добавим к этому представлению о банковских вкладов немного конкретики. Итак, если рассматривать рублёвые депозиты сроком на 1 год, то складывается следующая картинка. Процентные ставки по вкладам попадают в диапазон от 5% до 11,25%. Что касается минимальной суммы, необходимой для открытия вклада, то в каждом банке она может быть абсолютно разной. Минимальный порог вхождения может начинаться и с 1000 рублей, и с 3000, и с 5000, и с 10000, и с 30000, и так далее — на усмотрение кредитной организации. Впрочем, он может и не обозначаться вовсе, как, например, в ряде депозитных продуктов «Капиталбанка». Получается, что для открытия вклада здесь хватит и 1 рубля.

При выборе подходящего вклада не стоит ориентироваться только на его сумму и процентную ставку, помимо этого многие банки стараются придать привлекательность депозитным продуктам за счёт полезных «плюшек». В зависимости от суммы вклада и его условий к таким бонусам можно отнести возможность пополнения и частичного снятия средств с депозита, различные варианты выплаты процентов либо их капитализация, возможность увеличения процентной ставки.

Для наглядности рассмотрим несколько депозитных вариантов. Так, например, в «Райффайзенбанке» с вкладом «Р-Коннект Деньги в рост!» при минимальной сумме в 5000 рублей и при сроке в 1 год можно рассчитывать на ставку в 6,1% годовых, возможность пополнять вклад на любую сумму, а также получать ежемесячную капитализацию процентов либо их ежемесячную выплату. Если же выбирать «Расчётный» депозит «Московского Кредитного Банка», то при минимальной сумме в 20000 рублей годовая процентная ставка составит 8,5%, помимо этого предусматривается ежемесячная выплата процентов или их капитализация, в тоже время вклад можно как пополнять, так и частично изымать с него денежные средства. Те же самые 8,5% годовых можно получить и в рамках вклада «Уралсиб. 25 лет» с минимальным порогом вхождения в 10000 рублей, однако вклад можно только пополнять, а вот проценты здесь либо ежедневно выплачиваются на отдельный счёт, либо причисляются к сумме депозита.

Любопытно, что доступ к более высоким процентным ставкам могут открыть абсолютно разные суммы инвестиций. К примеру, доверив свой минимум в 5000 рублей «Весеннему марафону» от банка «Югра», при сроке в 366 дней можно рассчитывать на 10% годовых, а при 367 днях — уже на 10,2%. При этом по вкладу предусматривается пополнение и частичное снятие средств, а проценты ежемесячно выплачиваются либо капитализируются. Ещё один вариант доказывает, что в некоторых случаях сумма прямо пропорционально влияет на процент. Это подтверждает «Правильный выбор» от «ДжиИ Мани Банка». При разовом зачислении 10000 рублей сроком на год процентная ставка составит 9%, а при 500000 рублей — уже 10% годовых. Пополнение депозита не предусматривается, а вот изъять часть вклада возможно, что же касается процентов, то они ежемесячно капитализируются и выплачиваются в конце срока. Таким образом, процентные ставки по депозитным продуктам вместе с сопутствующими «плюшками» могут варьироваться. Банки на практике наполняют стандартный пакет различными сочетаниями «начинки», клиенты же выбирают тот вариант, который наиболее соответствует их текущим потребностям.

Вместе с тем, некоторые банки предлагают свои «изюминки» в виде более весомых бонусов — сезонных вкладов с подарками. Так, к примеру, в «Айви Банке» за открытие вклада предлагают получить телевизор с диагональю экрана в 18,5 дюймов или 3D телевизор с диагональю 42 дюйма. «Первый Чешско-Российский Банк» обещает подарить своим клиентам-вкладчикам зонт-трость или плед. А у банка «Финансовый Стандарт» проходит целая акция, в рамках которой клиенты, доверяющие свои денежные средства депозитным продуктам, могут рассчитывать на подарочный сертификат различных торговых сетей на сумму от 500 до 3500 рублей, подарочную карту «Снеж.Ком» или скидку до 7% на тур в любую страну от турагентства «Coral Travel». По традиции, чем весомей подарок, тем значительней должна быть и сумма открытого вклада, за который он вручается. Минимальная сумма инвестиций в банковских продукт, благодаря которой на что-то можно рассчитывать, колеблется от 100000 — 150000 рублей и выше.

Инвестиции с зарубежным акцентом

Второй упомянутый инструмент, на который стоит обратить внимание, это недвижимость. Как изменилась обстановка на этом рынке за последнее время? «Ситуация на рынке недвижимости пока резко не менялась и колебания курса рубля на неё не повлияли. В настоящее время стоимость большинства объектов недвижимости как в национальной, так и в зарубежной валюте соответствует расценкам, установившимся к декабрю 2013 года. Цены на рынке недвижимости пока изменились незначительно, так как колебания курса рубля ещё не закончились. Скорее всего, покупатели и владельцы недвижимости находятся в ожидании момента, когда резкие колебания рубля прекратятся. После этого старые расценки на недвижимость могут быть пересмотрены. Однако ожидание стабилизации курса рубля займёт какое-то время и эта тенденция может повлечь за собой застой на рынке недвижимости. Покупатели будут не готовы покупать по старым ценам, а продавцы будут не готовы продавать по новым. Что касается увеличения спроса на недвижимость, то его активизируют в основном те граждане, которые не имеют возможности вывезти свой капитал за границу».

По мнению другого эксперта, именно в периоды высокой волатильности на валютном рынке наблюдается рост интереса к приобретению недвижимости. «Текущий момент времени, когда в течение достаточно короткого времени произошло существенное ослабление рубля, не исключение. Как следствие, можно констатировать рост спроса россиян как на российскую, так и на зарубежную недвижимость. При этом активность на рынке недвижимости проявляют как инвесторы, так и те, кто планирует приобрести недвижимость для личного проживания или просто в целях сохранения средств», — констатирует президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

Однако, если у депозитных продуктов их инвестиционная привлекательность определяется процентной ставкой по вкладу и сопутствующими бонусами, а также надёжностью банка, то на рынке недвижимость привлекательность определяется несколько другими параметрами. По словам Станислава Зингеля, инвестиционная привлекательность недвижимости — это далеко не только показатель уровня рентной доходности. Она представляет собой совокупность целой группы факторов: страновые риски, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищённость интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков.

«По совокупности перечисленных выше инвестиционных критериев наиболее инвестиционно привлекательными в мире являются рынки недвижимости европейских стран с сильнейшими экономиками (Великобритания, Германия, Франция, Швейцария, Австрия) и рынок недвижимости США. Как следствие, взоры и устремления международных инвесторов направлены в очень существенной степени на рынки недвижимости именно этих стран. И российские инвесторы придерживаются этой же логики. При этом у россиян в общем объёме инвестиционных зарубежных сделок лидируют торговая и гостиничная недвижимость, а также доходные дома. Несколько меньшей популярностью пользуются сегменты офисной, складской и индустриальной недвижимости. В качестве альтернативных российские инвесторы рассматривают сегменты студенческой, медицинской и пенсионной недвижимости. Элитная жилая недвижимость в основном приобретается не с целью заработать, а с целью сохранить. А вот вложения в различные сегменты коммерческой и гостиничной недвижимости имеют чёткую инвестиционную направленность, т.е. совершаются с целью заработать как на сдаче в аренду, так и в случае последующей продажи актива», — рассказывает Станислав Зингель.

Это представление характеризует рынок в общем и целом, на какие же моменты (объекты недвижимости) стоит обратить внимание потенциальным инвесторам?

Советы экспертов

Какие варианты недвижимости сейчас наиболее привлекательны с инвестиционной точки зрения для россиян (как в России, так и за рубежом)?

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock»:

«Самыми распространёнными у европейских и международных инвесторов и интересным для россиян способом повышения доходности на вложенные инвестиции является покупка объекта коммерческой недвижимости с использованием «кредитного плеча», т.е. с использованием долгосрочного кредита в размере 50 — 70% от стоимости объекта, привлечённого на срок 10 — 25 лет по ставке от 2,5%. Благодаря использованию долгосрочного заёмного финансирования со ставкой кредитования, которая ниже уровня рентной доходности, инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции.

В текущий момент времени возможно привлечение долгосрочных кредитов на покупку объектов недвижимости по следующим фиксированным ставкам:
от 2,5% в Швейцарии;
от 3% в Германии;
от 3,5% в Австрии, Франции;
от 4% в Великобритании, США.

Коммерческая и гостиничная недвижимость в «традиционных» странах Европы, как правило, приносит рентный доход в размере 5 — 8% годовых. Как следствие, рентабельность инвестиций (при условии приобретения объекта с использованием кредита) составит 9 — 15% годовых.

Возможные направления инвестирования:

Направление инвестирования № 1:

Торговая недвижимость (с долгосрочными договорами аренды, арендаторами класса «А»):
* арендатор класса «А» на 10-15-20-летнем договоре аренды с индексацией ставки в привязке к инфляции
* банковское финансирование 50 — 70% по ставке от 2,5%
* стабильный Cash-Flow
* рентабельность инвестиций 9 — 15% годовых
* не требует от инвестора управления коммерческой, бухгалтерской и административной деятельностью объекта
Минимальная потребность в собственных средствах 500000 евро.

Направление инвестирования № 2:

Доходные дома:
* многоквартирные жилые дома
* доходность от сдачи в аренду 6 — 8%
* не требующие реновации
* близкая к 100% заполняемость арендаторами
* рентабельность инвестиций 9 — 15% годовых
* не требует от инвестора управления коммерческой, бухгалтерской и административной деятельностью объекта
Минимальная потребность в собственных средствах 500000 евро.

Направление инвестирования № 3:
Отели, имеющие договор аренды (долгосрочный договор, заключённый с опытной УК):
* особенностью отелей с гарантированным доходом является то, что они продаются с долгосрочным договором на управление, заключённым с одной из гостиничных сетей; данный договор, как правило, заключается на 10-15-20 лет
* гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6 — 8% годовых
* рентабельность инвестиций 9 — 15% годовых
* 100% hands-off инвестиция (т.е. участие инвестора в оперативном управлении не требуется, а все вопросы решает управляющая компания)
Минимальная потребность в собственных средствах: 1 млн. евро».

P.S.

Подводя итог нашего небольшого инвестиционного экскурса, стоит отметить, что инструменты сбережений у каждого человека могут быть абсолютно разными, но в большинстве своём пальма первенства остаётся за рублёвыми депозитными продуктами. Основная причина — доступность для большинства населения. По мнению наших экспертов, именно они на сегодняшний день наиболее привлекательны и надёжны для большинства россиян. «Пока место депозитов никто ещё не смог занять. В текущих условиях заранее подготовиться к такой волне ослабления вряд ли кто-то из граждан смог. Курсообразование рубля стало фактически непрогнозируемым, ориентируясь чисто на спекулятивные моменты, а не на фундаментальные факторы», — поясняет Сергей Алин.

«В целом, набор инструментов зависит от терпимости инвестора к риску. В общем случае можно рекомендовать депозиты в рублях в виду относительно высоких рублёвых ставок», — заключает Тимур Нигматуллин.


Деньги и Карьера