Проблема необитаемых домов, иногда формирующих целые кварталы, сама по себе не нова. Но во время мирового финансового кризиса ситуация ухудшилась и не разрешилась до сих пор. Только в Европе в пустые дома можно было бы заселить всех местных бродяг — их втрое меньше, чем свободных домов. Схожие проблемы у США и Китая. Пути решения проблемы ищут правительства многих стран, однако успехами могут похвастать далеко не все.

Касается всех

Пустующие дома можно условно разделить на три группы. В первую входят недостроенные и готовые дома, которые по тем или иным причинам остались не заселены. Как правило, это не индивидуальные, а достаточно масштабные проекты. Ко второй категории относится жилье, отобранное банками за долги, к третьей — кварталы, которые примыкают к крупным предприятиям и потеряли подавляющее большинство своих жильцов после свертывания производства.

Резкий рост числа заброшенных домов начался в 2008 году, одновременно с мировым финансовым кризисом. Как подсчитала газета The Guardian, по прошествии шести лет только в Европе пустует свыше 11 миллионов объектов. Примечательно, что в числе стран, где этот вопрос стоит особенно остро, оказались как слабейшие (Испания — 3,4 миллиона свободных домов; Италия — 2-2,7 миллиона; Португалия — 735 тысяч; Ирландия — 400 тысяч; Греция — 300 тысяч), так и сильные (Франция — 2,4 миллиона; Германия — 1,8 миллиона; Великобритания — 700 тысяч) европейские экономики.

Некоторые аналитики говорят о том, что статистические данные о пустующем жилье завышены. По их словам, в подсчетах часто учитываются летние или курортные дома, которые владелец использует от силы пару месяцев в году. Как бы то ни было, число заброшенных домов велико, и в ближайшие годы полностью ликвидировать их не удастся.

В режиме ожидания

В странах, не оправившихся от экономических потрясений, много замороженных строек и жилья, отобранного за долги. Показательный пример — Испания. Перед кризисом там был настоящий строительный бум, и длился он довольно долго: ежегодно возводилось по миллиону домов (больше, чем в Германии, Франции и Англии вместе взятых), ипотечные кредиты раздавались направо и налево, а цены стремительно росли. В результате на рынке образовался классический «пузырь», обернувшийся тем, что сейчас в стране пустует каждое седьмое домовладение, еще полмиллиона объектов стоят недостроенными, а цены на жилье упали в среднем на 40-50 процентов.

Испанское правительство ищет выходы из ситуации. В отношении владельцев простаивающих домов вводятся штрафные санкции, повышенные налоги на недвижимость или новые виды сборов. Все это стимулирует банки не придерживать недвижимость в ожидании роста цен, а побыстрее выводить ее на рынок. Так, в Каталонии при средней стоимости квадратного метра в 3100 евро владельцам домов, пустующих больше двух лет, грозит штраф в размере 100 тысяч евро. Кроме того, власти пытаются противостоять мошенникам, которые за определенную плату заселяют жильцов в дома, находящиеся в процессе отчуждения за долги.

Однако, по мнению аналитиков, несмотря на большое количество свободного жилья, нет смысла вынуждать банки скорее продавать недвижимость: дома, изъятые за долги, выходят на торги регулярно. В нормальных условиях банкиры просчитывают, удастся ли компенсировать убытки, дождавшись роста цен, или необходимо продать недвижимость до того, как ее содержание станет невыгодным. Как рассказал «Дому» президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, при продолжающемся обвале рынка рост предложения за счет дешевого банковского жилья окажет лишь негативный эффект. Например, в США такая недвижимость продается на 15-25 процентов дешевле, что мешает обычным продавцам и содействует дальнейшему снижению цен и обвалу банковской системы. Эксперт считает, что при экстремально глубоких спадах рынка надо использовать жилье ипотечных банкротов и разорившихся застройщиков для различных социальных программ.

К слову, рынок жилья США также далек от восстановления после ипотечного кризиса. На пике рецессии в 2010 году в стране насчитывалось 11 процентов пустующего жилья, и к концу 2013 года этот показатель практически не снизился. Для сравнения, до образования «пузыря» в 2000 году пустовало 8,8 процента домов. При этом доля свободных объектов, предлагающихся к продаже или в аренду, продолжает снижаться.

Самым ярким примером превращения густонаселенного мегаполиса в полузаброшенный город стал Детройт. С закрытием и банкротством производств жители стали покидать город, и сейчас там пустует каждый пятый дом. Станислав Зингель говорит, что противостоять этому процессу власти могут, лишь создавая новые рабочие места и рационально используя дешевую недвижимость. В частности, предприятия могут расселить своих сотрудников в пустующее жилье и сэкономить таким образом собственные средства. Сами заброшенные кварталы тоже могут стать рынком труда: поскольку здания приходят в упадок, их нужно разбирать или перестраивать, а землю — рекультивировать для последующего строительства промышленных предприятий или ведения сельского хозяйства.

Появление необжитых районов также может быть следствием чрезмерного роста экономики. Из-за низкой покупательной способности населения и непродуманных объемов застройки в «города-призраки» превращаются новые микрорайоны в Китае. Например, до сих пор не удалось заселить построенный в 2007 году в пригороде Ханчжоу квартал SkyCity, известный как «Париж в миниатюре». Всего за последнее десятилетие в стране появилось почти два десятка безлюдных городов и еще больше пустующих районов новостроек. Вместе с тем активное строительство поддерживает рост ВВП, и в правительстве рассчитывают, что рано или поздно спрос сравняется с предложением и кварталы будут заселены.

«В данном случае государство может административными или экономическими методами добиться снижения стоимости недвижимости, тем самым обеспечив платежеспособный спрос со стороны местного населения. Позитивную роль играют и крупные программы по индустриализации экономики, что предполагает создание множества рабочих мест в быстро растущих городах», — отмечает представитель компании по инвестициям в недвижимость.

Великобритания, в свою очередь, сейчас активно борется с появлением «мини-Детройтов» — районов, пришедших в упадок после закрытия крупных фабрик. Чтобы оживить такие кварталы, власти решили продавать заброшенные дома по одному фунту стерлингов за штуку. Такие программы уже реализуются в Ливерпуле и городе Сток-он-Трент. Владельцами заброшенного жилья за символическую сумму могут стать местные жители, если они покупают недвижимость впервые и их доход не превышает установленного уровня. За несколько лет новые хозяева обязаны отремонтировать дом, взяв кредит у властей города. Чтобы избежать случаев мошенничества, власти разрешили продавать или сдавать дом в аренду только по истечении определенного срока (5-10 лет). По задумке чиновников, программа возродит неблагополучные кварталы, которые сейчас являются рассадником сквоттеров, самовольно занимающих пустующие дома.

В крупных городах дома скупают частные инвесторы, и здесь тоже все не очень гладко. Лидирующие позиции в рейтингах лучших городов для инвестиций в недвижимость удерживает Лондон. На Бишоп-авеню, известной как «улица миллиардеров», пустует треть особняков. Дома общей стоимостью 350 миллионов фунтов стерлингов простаивают десятилетиями, и многие из них уже пришли в непригодное состояние. Зарегистрированные же в офшорных зонах владельцы относятся к этому спокойно — в качестве вложения эти объекты все равно не теряют в цене.

Финансово повлиять на состоятельных хозяев сложно, однако в законах, свято оберегающих частную собственность, есть лазейки для сквоттеров. В США и Великобритании известны десятки случаев, когда люди занимали многомиллионные дома и выселить их оттуда оказывалось крайне проблематично.

Дома не для бездомных

Что ждет пустующие дома в будущем? Если жилье находится в собственности частников или финансовых организаций, то независимо от цены и стадии готовности решать его судьбу будут сами владельцы. Рычаги влияния, имеющиеся у властей, пока неэффективны; о сносе частной собственности речи не идет. Таким образом, либо на подъеме рынка спрос поглотит излишки и застройщики все-таки завершат свои проекты, либо дома придут в окончательное запустение и будут дожидаться демонтажа под более успешные стройки. При этом за достройку стоит браться исключительно при наличии государственных гарантий или предварительных сделок купли-продажи.

А вот инструменты, направленные против спекулятивного спроса, способны приостановить «размножение» пустующих домов. В числе таких инструментов может быть запрет на покупку готовых новостроек в инвестцелях или налог на объекты, пустующие более установленного срока. В Великобритании обсуждается возможность отмены или ужесточения условий выдачи инвесторских виз, которые дают право получить вид на жительство покупателям недвижимости дороже миллиона фунтов стерлингов.

В Европе и США действуют организации, ратующие за то, чтобы заброшенное жилье было предоставлено нуждающимся. По подсчетам одной из таких компаний под названием Empty Homes, в ЕС насчитывается 4,1 миллиона бездомных — это почти втрое меньше, чем количество свободных домов. В США также говорят о том, что можно полностью решить проблему бездомных, заселив незначительную часть пустующего жилья.

Но при детальном рассмотрении эта идея выглядит утопичной. Во-первых, собственники вряд ли просто так откажутся даже от малоликвидных объектов, а денег на их выкуп и достройку у властей нет. Во-вторых, как говорит Юлия Кожевникова, заселять «города-призраки» без коммуникаций не позволяют законодательные нормы. Вдобавок к этому размещение в таких кварталах бездомных грозит появлением «гетто для нищих» и ухудшением криминогенной ситуации.

По мнению Станислава Зингеля, куда вероятнее заполнение пустующих кварталов представителями творческой интеллигенции, которые обычно работают там же, где живут. Но этот метод тоже не универсален — на все пустые кварталы людей творческих профессий не хватит.


Лента.ру