В Швейцарии действуют жесткие ограничения на приобретение недвижимости, но именно благодаря им рынок недвижимости долгие годы остается одним из самых стабильных и ликвидных. Швейцария в течение всей своей истории демонстрирует высокие показатели качества жизни и высокий уровень развития, в том числе рынка недвижимости.

Курс на стабильность

Привлекательность рынка недвижимости Швейцарии заключается, прежде всего, в его стабильности и высокой ликвидности, что в немалой степени обусловлено жесткими ограничениями, которые действуют здесь. «Швейцарцы строго следят за тем, чтобы их недвижимость не превратилась в объект спекулятивных сделок, – объясняет президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – Для достижения этого используются законодательные меры, запрещающие как короткую перепродажу жилья, так и в целом свободное приобретение жилья иностранцами без вида на жительство, что в значительной мере превращает всех иностранных собственников в конечных пользователей швейцарской недвижимости. Помимо этого иностранцам запрещается в Швейцарии сдавать жилье в аренду за исключением лишь тех случаев, когда нерезиденты возводят так называемое «субсидированное» жилье, сдающееся по ценам ниже среднего на рынке, или инвестируют в недвижимость в период кризиса от переизбытка предложения. Но и это правило действует лишь в кантонах Fribourg, Geneva, Grisons, Jura, Neuchatel, Ticino и Vaud».

Отдельно стоит упомянуть регулируемые объемы строительства, где не допускается переизбыток предложения, а в ряде случаев и вовсе ограничивается объем такового. Например, пару лет назад в Швейцарии было ограничено строительство горнолыжной недвижимости, традиционно используемой для сдачи в аренду или перепродажи.

«В складывающейся ситуации приобретать недвижимость в Швейцарии могут лишь граждане, рассматривающие данную страну в качестве постоянного, хотя и не единственного места проживания, – говорит Станислав Зингель. – Стоимость недвижимости в Швейцарии последовательно растет. Так, с 2000 по 2013 год стоимость квартир увеличилась в стране на 56%, в то время как индивидуальные жилые дома подорожали на 35%. Доходное жилье за это же время повысилось в цене на 34%. Однако, несмотря на выгоду долгосрочных инвестиций, фиксировать прибыль от перепродажи недвижимости хотят немногие. Исключение составляют так называемые портфельные инвестиции. Однако таковые к массовым вложениям не относятся и осуществляются, как правило, через юридических лиц. При этом данные вложения делаются преимущественно в сегмент коммерческой недвижимости, в то время как все вышеизложенное относится к жилой недвижимости Швейцарии».

Факторы влияния

Рынок жилой и коммерческой недвижимости Швейцарии характеризуется сравнительно невысокой, но стабильной доходностью.

Структурно рынок жилой недвижимости Швейцарии делится на три составляющих: квартиры и дома, занятые конечными пользователями, и арендные квартиры. «Два первых типа недвижимости ориентированы на конечных пользователей, и динамика их стоимости зависит прежде всего от благосостояния самих швейцарцев, – говорит Станислав Зингель. – Вместе с тем стоимость аренды квартир растет меньшими темпами, чем цена их продажи, что неминуемо сокращает уровень доходности».

Помимо вышеозначенного фактора на стоимость жилья в Швейцарии влияет его месторасположение, площадь, качество и т.д. Средняя стоимость продажи коммерческой недвижимости подвергается мониторингу не на всех рынках. Это обуславливается тем, что зачастую цена приобретаемых объектов либо не оглашается публично, либо озвучивается лишь после окончательного подписания сделки, на что при крупных транзакциях уходит год-полтора.

В настоящее время успешно продаются аутентичные шале и апартаменты в горнолыжных курортах, а также роскошные современные апартаменты в Lago di Magiore и Lugano: «Вместе с тем доход от сдачи в аренду низкий, и это во многом обусловлено тем, что сезон для сдачи в аренду в Швейцарии короткий».

Завидное постоянство

Рынок недвижимости Швейцарии является одним из наиболее зарегулированных в мире. Поэтому заключать сделки на нем лучше лишь после предварительной консультации с юристом. В целом же закон Lex Friedrich запрещает приобретать жилье иностранцам без постоянного вида на жительство. Инвестиции в жилую недвижимость и покупка недвижимости для временного проживания возможны лишь с получением соответствующего разрешения и выполнения ряда иных условий. «Например, сдача иностранцем жилья в аренду возможна лишь при условии, что он возводит так называемое субсидированное жилье, сдающееся по ценам ниже среднего на рынке, или покупает недвижимость в период кризиса от переизбытка предложения, – объясняет Станислав Зингель. – При этом в случае покупки недвижимости для отдыха разрешается заключать сделки в отдельно взятых кантонах, например, в кантоне Vaud. Вместе с тем, даже иностранцы, имеющие право долгосрочного пребывания в стране, ограничены в правах на приобретение недвижимости. Например, для иностранцев, обладающих разрешением на пребывание категории В, площадь приобретаемой недвижимости ограничивается 3 тыс. кв. метров. Лишь иностранцы, обладающие правом пребывания категории С, имеют права, идентичные правам коренных швейцарцев».

В целом же процедура заключения сделки достаточна проста. Первым этапом после выбора объекта является подписание договора о намерениях Promesse de Vente с последующим внесением 10%-ного депозита на счет продавца. После этого от 2-х до 3-х месяцев уходит на получение разрешения на покупку самой недвижимости. В отдельных случаях выдача разрешения сопровождается наложением ограничений на использование недвижимости. Когда разрешение оформлено, заключается конечный договор купли-продажи, который заверяется нотариусом, причем к нему может прибыть как сам покупатель жилья, так и его доверенное лицо, чьи права подтверждены выданной доверенностью.


Новости рынка недвижимости