В прошлом году появилась информация о принятии Испанией закона, фактически устанавливающего торговлю видом на жительство (ВНЖ). Иностранные инвесторы, вложившие в экономику страны определенную сумму, автоматически получают его. А поскольку инвестирование возможно в том числе и в объекты real estate, наш журнал просто не мог пройти мимо подобного события.

Верной дорогой идете, товарищи!

Для начала отметим, что идея сама по себе не нова – ее уже используют другие страны. Вот, к примеру, Сент-Китс и Невис – небольшое государство в Карибском море. Известно тем, что за приобретение недвижимости на $350 тыс. предоставляет свое гражданство (даже не ВНЖ, а сразу гражданство!). Единственное условие – проверка по линии безопасности. Но если соискатель не является известным в мире криминальным громилой, паспорт он получает без проблем. А гражданство, между прочим, страны Британского Содружества, т. е. дает точно такие же права, что и английское.

Более близкий и знакомый россиянам пример – Латвия. «Соответствующая программа действует с 2010 года. – ВНЖ можно получить при покупке недвижимости на сумму не менее 100 тыс. латов (143 тыс. евро) в Риге, Елгаве, Даугавпилсе, Екабпилсе, Лиепае, Резекне, Валмиере и Вентспилсе. Или не менее 50 тыс. латов (72 тыс. евро) – в остальных населенных пунктах».

Опрошенные нами специалисты отметили успешность латвийского начинания. «За три года программа принесла стране порядка 800 млн евро дополнительных доходов, – Согласитесь, в масштабах Латвии ощутимая цифра».

«В 2013 году иностранным инвесторам было выдано более тысячи ВНЖ. – По прогнозам, в 2014 году будет выдано еще больше. Во многом благодаря программе и рынок недвижимости, и экономика в целом держатся наплаву. Цены на жилье, особенно на квартиры в зданиях советской эпохи, постоянно растут». Эксперт также добавляет, что в минувшем октябре сейм Латвии принял поправки к закону об иммиграции, предусматривающие введение квот на ВНЖ, т.е. ограничить число иностранных резидентов. Но президент законопроект не подписал, все остается в силе.

Уже, и даже раньше

Но вернемся к собственно Испании. Первый вопрос, который всегда возникает, когда говоришь о законах, – насколько это дело решенное? Часто оказывается, что новация, о которой СМИ раструбили как об окончательно принятой, еще только рассматривается, предстоят различные повторные чтения, подписания. В нашем случае все иначе: закон принят окончательно и вступил в силу – с 27 сентября 2013 года.

По ходу изучения проблемы выяснилась пара примечательных моментов. Первое – минимальная сумма: для инвестиций в недвижимость она составляет 500 тыс. евро. «Ранее ходили слухи о другой сумме – в 160 тыс. евро. Но в реальности испанские власти остановились на полумиллионе».

Второе обстоятельство еще любопытнее – как выясняется, подобная практика действовала по факту и раньше. «Еще до принятия данного закона один наш клиент, купивший недвижимость (даже на меньшую сумму, за 350 тыс. евро) получил ВНЖ без права на работу. Процесс получения занял 14 дней. – Правда, тут одна тонкость: у этого человека есть несовершеннолетняя дочь, больная астмой. К заявлению в консульство мой клиент предусмотрительно приложил медицинское освидетельствование, в котором врачи прямо рекомендуют его дочери лучший климат – и долгожданный документ на всю семью получен!».

«Существуют способы гораздо более простого и дешевого получения, - говорит эксперт. – К примеру, можно купить квартиру за 100 тыс. евро и еще где-то 10 тыс. потратить на вид на жительство.

От себя автор может заметить, что введение нового закона ситуацию изменит. Прежде для получения ВНЖ требовалось свою просьбу как-то обосновать, представить дополнительные документы. Теперь же при инвестировании более пороговой суммы вид на жительство будет предоставляться автоматически.

Недвижимость: вариант не единственный, но самый дешевый

Основные контуры закона просты: для получения заветного ВНЖ необходимо вложить деньги. А вот минимальные суммы для разных финансовых инструментов установлены разные:
- 2 млн евро для государственных облигаций Испании;
- 1 млн евро для вложений в банк;
- 500 тыс. при приобретении недвижимости.

Есть еще несколько важных нюансов. В частности, все инвестируемые средства должны быть собственными: использование для покупки недвижимости даже небольшого займа лишает покупателя статуса инвестора. ВНЖ для инвесторов выдается сразу на срок до двух лет, тогда как для всех других видов ВНЖ этот период – один год. Резидент не обязан пребывать на территории Испании более 183 дней в году, достаточно посетить страну один раз в течение срока действия резидентной карточки. «Новый закон означает только новые возможности, - отмечает Елена Крылова. – Никакой речи об ущемлении прав покупателей с более низкими бюджетами не идет. Новые правила никоим образом не отменяют уже существующие и вполне работоспособные прежние схемы получения разных типов ВНЖ».

Куда пойдет поток?

Вернемся еще раз к суммам, приведенным в начале предыдущей главы. Как видим, приобретение недвижимости оказывается самым дешевым способом обосноваться в стране хитроумных идальго. Почему?

Понятно, что никакого официального ответа на данный вопрос не будет – можно только строить догадки. На взгляд автора, самым правдоподобным объяснением является такое: купив гособлигации или положив деньги в банк, инвестор получает с них процентный доход – иными словами, финансовый поток пойдет в его сторону. А приобретя недвижимость, собственник начинает платить сам – налоги, квартплату… Государству такая модель куда как выгоднее.

Эксперты такую точку зрения в целом поддержали. «Вклад в банк и покупка облигаций для инвестора будет активом: он будет получать прибыль с этих денег. – А вот покупка недвижимости уже будет пассивом: инвестор будет теперь постоянно вкладывать деньги в страну».

Кроме этого эксперт приводит и иные соображения. Например, для эксплуатации дорогих (а 500 тыс. евро – это дорого) объектов собственникам придется нанимать обслуживающий персонал, что может стать одной из мер по уменьшению безработицы. И еще эта мера поможет испанским банкам: у них на балансе немало недвижимой собственности, полученной от обанкротившихся плательщиков ипотечных кредитов. Кому-то все это нужно продать – тут состоятельные иностранцы и подставят плечо.

Подобная схема (необходимая для получения ВНЖ сумма приобретения недвижимости меньше, чем вклад в банк) действует и в других странах, принявших аналогичные программы. К примеру, в Латвии, где, как мы помним, в real estate надо вложить 50 или 100 тыс. латов (в зависимости от региона страны), на депозит в банк нужно положить не менее 200 тысяч…

Можно и разделить

Обзор рынка недвижимости страны – это тема для отдельного и очень объемного материала. Поэтому попробуем поверхностно (буквально несколькими штрихами) дать ответ на вопрос: 500 тыс. евро – это что? Какие объекты можно приобрести на данную сумму?

«На полмиллиона евро можно купить квартиру в 4-5 комнат в Барселоне в хорошем районе общей площадью от 200 метров. Также можно приобрести виллу в горах с бассейном. – Обслуживание такого объекта будет стоить от 500 евро, куда входят коммунальные платежи за квартал, свет и вода по счетчикам. Кроме того, владельцам виллы нужно будет подумать об уходе за садом и чистке бассейна. Услуги садовника обойдутся в 500-1000 евро в месяц или в 150-250 евро за разовый приход. Также нужно учесть налоги на недвижимость: 10-12% от стоимости квартиры. Кроме того, размер налоговой ставки в Испании имеет тенденцию к увеличению: за последние 9 лет налоги выросли втрое. Это один из ключевых источников пополнения бюджета страны в условиях плачевного состояния производства».

К счастью, в новоиспеченном законе ни слова не говорится о том, что инвестировать необходимо в один объект недвижимости – можно и в несколько. «Средняя стоимость жилья в Испании составляет около 1500 евро за кв. метр, а средняя стоимость единицы жилья составляет в общенациональном масштабе 100 тыс. евро за объект. В крупных городах средняя стоимость транзакции составляет 150 тыс. евро. Т.е. для прохождения порога в 500 тыс. евро иностранцы должны приобрести по средней цене либо один объект недвижимости площадью свыше 330 тыс. кв. метров, либо купить как минимум 5 отдельно взятых среднестатистических объектов недвижимости в провинции или 4 единицы жилья в крупных городах», - объясняет Станислав Зингель, президент международногоагентства недвижимости Gordon Rock.

«Это мы и рекомендуем: вместо большого объекта, дорогого в содержании и обслуживании, приобрести несколько небольших квартир. – Например, однокомнатная квартира (по европейским стандартам: там имеется гостиная и спальня, так что в России такой объект считался бы двухкомнатным. – Прим. авт.) стоит 160-180 тыс. евро. Такие объекты есть в небольших городках на первой линии от моря. ЖК с бассейном и охраняемой территорией. Обслуживание объекта составит 150 евро в квартал».

За 500 тыс. евро можно приобрести даже пять квартир – т.е. всего по 100 тыс. за каждую. Правда, находиться они будут уже не на первой линии от моря.

Кстати, никто не запрещает инвестору сдавать свою недвижимость в аренду.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

В целом, новация вызывает смешанные чувства. С одной стороны, любое смягчение строгостей можно приветствовать: у частных инвесторов появляются новые возможности. С другой – не исчезает ощущение, что испанские власти, как бы это помягче, переоценили собственное сокровище. 500 тыс. евро – это очень много, особенно с учетом плачевного состояния местной экономики и высокого налогообложения. ВНЖ в стране ЕС? Это, конечно, здорово – только и Латвия является в точности таким же государством Евросоюза, и там вид на жительство можно получить при вложении суммы, ровно в семь раз меньшей.


Metrinfo