Подъем цен в Болгарии, по замечаниям экспертов, неминуем. Но говорить об ажиотаже на рынке недвижимости специалисты считают преждевременным, отмечая невысокую привлекательность инвестиций в недвижимость в Болгарии, а также основной мотив такой покупки – для собственного пользования. Рынок недвижимости Болгарии демонстрирует движение вверх, но пока не достиг пиковых докризисных показателей зарубежная недвижимость.

Медленно, но верно

Эксперты отмечают, что рынок жилой недвижимости Болгарии начинает восстановление, причем драйвером роста по-прежнему является курортная недвижимость на побережье. Так, если на побережье продажи домов увеличились за 2013 год на 20%, то в столице и региональных городах прирост сделок составил лишь соответственно 10% и 5,4%.

«Отдельные крупные приморские города – Пловдив, Варна и Бургас – продемонстрировали прирост продаж в размере 10%, 9% и 17%, в то время как в целом по стране реализация жилья увеличилась лишь на 3% с 218,5 тысячи единиц до 224,6 тысячи единиц, – говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – Особо в данном контексте стоит упомянуть горнолыжную недвижимость Болгарии, как наиболее «неблагополучный» сегмент рынка недвижимости. Продажи горнолыжной недвижимости в Болгарии падают, а до стабилизации цен еще далеко. Рынок недвижимости Болгарии демонстрирует медленное, но уверенное восстановление цен. Вместе с тем, на конец 2013 года средняя стоимость жилья в ключевых регионах страны была еще очень далека от пиковых докризисных значений».

О стоимости болгарской недвижимости слагаются легенды. Но начальная стоимость домов и квартир в десятке километров от моря составляет соответственно 5 и 10 тыс. евро. В шаговой доступности от побережья цены начинаются от 25 тыс. евро и даже 20 тыс. евро. При этом в Болгарии доступна не только недвижимость, но и стоимость жизни.

«В 2013 году недвижимость на морских курортах в районах Солнечного берега, Поморие и Равда продавалась в среднем по 580 евро/кв.м, – комментирует ценовые показатели недвижимости в Болгарии исполнительный директор. – Более дорогостоящие – объекты в самых элитных комплексах, на первой линии, которые продавались по цене около 1000 – 1200 евро/кв.м и которые привлекают немалый интерес, так как предлагают отличные условия для полноценного отдыха и расслабления. Самая дешевая курортная недвижимость на данный момент предлагается на болгарских зимних курортах Банско и Пампорово – в 2013 году сделки заключались в среднем по цене 380 евро/кв.м за меблированные апартаменты! Боровец, который находится ближе всего к столице и где не так много объявленных на продажу объектов недвижимости, держит более высокие цены – сделки там заключаются по ценам 600-650 евро/кв.м. София также предлагает очень хорошие возможности для покупки недвижимости, так как здесь, кроме потенциала роста стоимости имущества, есть и арендный рынок, который может генерировать дополнительный доход. Цены в Софии в 2013 году составляли в среднем 750 евро/кв.м, и по данному показателю София является европейской столицей с наиболее выгодными ценами на недвижимость. Сельские дома также пользуются большим спросом у российских покупателей: цены начинаются от 10 000 – 15 000 евро в деревнях и селах центральной части Болгарии – около г. Стара Загора и достигают примерно 100 000 евро за отличные современные дома недалеко от моря. Наряду с жилой и курортной недвижимостью есть интерес к инвестициям в промышленную и коммерческую недвижимость – в основном это отели, рестораны, фабрики, с целью развития бизнеса в Болгарии, которая уже 7 лет является членом ЕС».

Помимо благоприятной ценовой политики на рынке недвижимости, Болгария обладает культурной идентичностью с Россией. Здесь понимают русский язык и благожелательно относятся к россиянам, которых в Болгарии только в роли домовладельцев уже не менее 200 тыс. человек.

«Вместе с тем, говорить об инвестиционной привлекательности болгарского рынка недвижимости не стоит, – считает Станислав Зингель. – Несмотря на неминуемый подъем цен, прежнего ажиотажа на рынке наблюдаться не будет. Да и сама курортная недвижимость никогда не имела статус надежного инвестиционного актива, особенно в странах, занимающих в мировой экономике второстепенные позиции. Болгария – отличное место для покупки недвижимости конечными пользователями из числа пенсионеров или представителей среднего класса. Для инвестиций в курортную недвижимость лучше выбирать страны, лидирующие в мировой экономике».

В общем объеме сделок, как и ранее, на рынке доминируют сами болгары. Однако в сегменте курортной недвижимости пальму первенства держат россияне, чья доля достигает 40% от общего объема сделок в данном сегменте.

«Также следует отметить особые тенденции на рынке, – замечает Станислав Зингель. – Это, во-первых, тот факт, что спрос нерезидентов смещается в сторону региональных городов, чему в немалой степени содействует развитие там инфраструктуры. Во-вторых, рынок стал демонстрировать прирост сделок в верхнем ценовом сегменте».

Сделка по-болгарски

Россияне могут приобрести в Болгарии недвижимость на физическое лицо, чего нельзя сказать о земле, покупка которой разрешена лишь для юридических лиц. «Да и при покупке жилья нерезидентам Болгарии с целью уменьшения налогообложения выгодно также открывать юрлицо и оформлять на него свои апартаменты», – комментирует управляющий партнер.

При заключении сделки можно воспользоваться бесплатным ознакомительным туром, который организовывают многие риэлторские компании. Вместо личного присутствия покупателя болгарское законодательство предусматривает участие в сделке его доверенного лица, чьи полномочия подкреплены соответствующей доверенностью.

«В случае приобретения жилья на первичном рынке недвижимости обычно заключается предварительный договор аренды и предоставляется резервационный депозит в размере до 10% от стоимости объекта, – объясняет Станислав Зингель. – Данный договор помимо прочей информации содержит штрафные санкции к строительной компании в случае незавершения строительства объекта в установленные сроки. Здесь же оговариваются меры воздействия к покупателю, не соблюдающему график расчетов. Расчеты могут производиться несколькими частями или с отсрочкой. В этом же документе оговаривается дата заключения окончательного договора купли-продажи и прочие нюансы сделки».

При покупке недвижимости на вторичном рынке недвижимости предварительный договор купли-продажи обычно не заключается и задаток не вносится. Причем в обоих случаях для заключения сделки необходимо лишь иметь заграничный паспорт, а сами документы заверяются нотариусом. После этого сделка регистрируется в местном суде. Сотрудники суда вносят данные о сделке в Государственный регистр недвижимого имущества. После чего в течение месяца новый собственник должен подать документы о покупке недвижимости в налоговую инспекцию по месту ее нахождения. Помимо этого в течение недели иностранный гражданин должен встать на учет в местный муниципалитет и зарегистрировать купленную недвижимость на свое имя в департаменте статистики. После этого иностранцу предоставляется индивидуальный код.

Сезон покупок

Рынок недвижимости Болгарии для иностранцев – это, прежде всего, рынок курортной недвижимости на побережье, для которой низким сезоном является осень-зима, когда наблюдается спад продаж. Вследствие этого многие застройщики гибко реагируют на спад рынка, предлагая скидки и отсрочки платежей. «Вместе с тем, покупка недвижимости в данное время носит определенные риски, например, нельзя воочию оценить качество и популярность местных пляжей и т.д., – говорит Станислав Зингель. – Но несмотря на скидки и акции, имеющие место в низкий сезон, значительная часть покупателей предпочитает приобретать недвижимость в пик туристического сезона, совмещая собственно отдых и заключение сделки. В это время также можно надеяться на акции и скидки, однако в меньшем объеме и разнообразии, чем зимой. Причем вторичный рынок недвижимости в данном плане оказывается еще менее перспективным, так как частные собственники наименее подвержены уступкам в период отпусков».

Что же касается рынка недвижимости Софии и иных крупных городов, то там наиболее выгодные предложения можно круглогодично найти лишь на строящихся объектах. На вторичном рынке лучше действовать через риэлторов заранее, дав им установку на поиск квартиры, срочно продаваемой по ценам, ниже средних на рынке.

Что касается стоимости аренды на жилом рынке Болгарии, то она в последние годы стабильна и характеризуется лишь слабым колебательным движением в размере 1-3% в месяц. Каких-либо резких изменений в данном сегменте эксперты на ожидают вследствие переизбытка предложения и стабильности спроса.

Наиболее популярные для сдачи в аренду апартаменты в больших городах – София, Пловдив, Варна, Бургас. «Арендная плата ежемесячно составляет около 300 евро в Софии и крупных городах, но цена во многом зависит от площади недвижимости, уровня меблировки, наличия оборудования и т.д., – объясняет Полина Стойкова. – В сегменте коммерческой недвижимости наиболее активен спрос на аренду офисов, ресторанов и баров, магазинов. Стоимость аренды офисов – в диапазоне от 3 до 10 евро за кв.м в месяц в зависимости от качеств офиса и здания. Арендная плата магазинов очень зависит от их местоположения и в Софии варьируется от 10 до 40 евро/кв.м для магазинов с наиболее престижной локацией».

По словам Вячеслава Фоменко, квартиры в Болгарии окупаются арендой за 10-13 лет. «К примеру, двухкомнатную квартиру в жилом состоянии площадью более 60 кв. м в Варне можно сдавать по 150-180 евро в месяц (около 2000 евро в год). Для инвесторов может быть интересна покупка небольших 3-4-этажных домов с последующей сдачей в аренду поквартирно. За счет более низкой оптовой цены квартир такое вложение окупится за счет аренды за 8-9 лет».

«Курортная жилая недвижимость Болгарии имеет очень низкую инвестиционную привлекательность, что обуславливается целой совокупностью факторов: переизбыток предложения, большая сезонность, невысокая доходность, – говорит Станислав Зингель. – Инвестиции в коммерческую недвижимость Болгарии несколько более привлекательны, чем в жилую, но все равно по уровню рисков и рентабельности эти инвестиции существенно уступают коммерческой недвижимости западноевропейских стран».


Новости рынка недвижимости