Недвижимость западной Украины интересна жителям сопредельных государств с точки зрения приобретения «зарубежной» дачи. Общая политическая нестабильность на Украине, неустойчивое социально-экономическое положение внутри страны делают рынок недвижимости западной ее части малопривлекательным для профессиональных инвесторов.

Основными «клиентами» рынка недвижимости западной Украины сегодня являются жители сопредельных государств, планирующие приобретение недвижимости здесь в качестве «зарубежной» дачи.

Общая ситуация

Веских оснований для приобретения жилья на территории западной Украины нет. Данный регион, состоящий из нескольких областей (Черновицкой, Ивано-Франковской, Закарпатской, Львовской, Ровенской, Луцкой и Тернопольской), характеризуется слабым социально-экономическим развитием, не позволяющим приобретать жилье в инвестиционных целях.

Так, при средней безработице по Украине в размере 7,5% две из семи областей региона - Тернопольская и Ровенская - лидируют в стране по доле безработных, составляющих в них 9,8% от общего количества трудоспособного населения. В Черновицкой и Волынской области данное значение равняется соответственно 8,9% и 8,3%. Закарпатская и Ивано-Франковская характеризуются безработицей в размере 8% и 7,4%, в то время как во Львовской области не могут найти работу 7,2% всего населения. Для сравнения - в наиболее благополучных по уровню безработицы Киеве, Одессе и Крыму не может трудоустроиться 5,4%, 5,6% и 5,8% населения.

Также западные области, лишенные крупной промышленности, базируют свою экономику на малом бизнесе и аграрном секторе, что формирует сравнительно слабую налоговую базу. Так, за счет собственных доходов бюджет Волынской области обеспечен на 49%, Закарпатской – 50%, Ивано-Франковской – 53% Львовской – 66%, Ровенской – 53% и т.д. Подобная ситуация делает данные регионы чрезвычайно зависимыми от дотаций центрального бюджета, что в условиях политической нестабильности и набирающей популярность идеи федерализации Украины делает ее западную часть еще более неустойчивой в финансовом плане. На этом фоне незначительный естественный прирост населения, составивший в 2012 году около 10 тысяч на весь регион, лишь усугубляет ситуацию.

Помимо этого во всех регионах сельское население доминирует над городским, что предопределяет чрезмерное развитие сегмента индивидуальных жилых домов, являющихся наименее удобным типом жилья для дистанционного управления и сдачи в аренду.

Территория «зеленого туризма»

Сегодня на западной Украине стоит приобретать недвижимость лишь в случае переезда на проживание в данный регион или же в случае вложения средств, заработанных экспатами за рубежом, что с учетом большого количества «заробитчан» происходит довольно-таки часто. Однако это не имеет отношения к гражданам иностранных государств и профессиональным инвесторам в недвижимость.

«Абстрагировавшись от конечных пользователей жилья, рассмотрим западную Украину в качестве своеобразной «зарубежной» дачи для жителей сопредельных государств, - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Западная Украина традиционно славится отличными возможностями для «зеленого туризма». Однако таковая в данном регионе базируется на горнолыжных и бальнеологических курортах. Вместе с тем, качественной недвижимости вблизи них чрезвычайно мало, а имеющиеся объекты чрезвычайно переоценены. То есть на этих крайне ограниченных рынках отмечается та же ситуация, что и в Крыму, но только в меньших масштабах. При этом в отличие от курортной приморской недвижимости жилье на бальнеологических и горнолыжных курортах второго порядка обладает куда меньшей ликвидностью. А главное - фактически отсутствует целесообразность круглогодичного пребывания в нем. Ведь горнолыжный спорт характеризуется сезонностью, а лечение на бальнеологических курортах - ограниченностью сроков».

Говорить об изменении структуры спроса, по словам Станислава Зингеля, попросту не приходится. Ведь в складывающейся ситуации спрос мог бы измениться лишь в том случае, если бы он подпитывался за счет населения восточных и южных областей Украины, традиционно не разделяющего политические воззрения жителей запада страны. «Но дело-то как раз в том, что спрос на «западенщине» является сугубо внутренним, поскольку сама западная Украина никогда не являлась центром внутренней миграции в стране. Роль центра миграции в стране традиционно играет Киев, ежегодно увеличивающий численность своего населения примерно на 70-100 тыс. человек, из которых, как минимум, треть приходится на иностранцев. Сама же внутренняя политическая нестабильность неспособна изменить структуру внутреннего спроса, если он формируется за счет местного населения. Другое дело, что спрос, как и везде на Украине, существенно снизился, что обуславливается как рядом слабо отработанных нововведений при регистрации недвижимости, так и ухудшением общей экономической ситуации. Сравнительно небогатые люди, помня кризис 2008 года, спешат вернуть имеющиеся потребительские кредиты и приобрести дорожающую валюту. Состоятельные же украинцы предпочитают переместить себя и собственные капиталы за рубеж. Вместе с тем, стоимость сделок до сих пор стабильна. Ведь в основном ситуация является напряженной только в центре Киева и, несмотря на массированную раскрутку в СМИ, революция явно пришлась не по вкусу подавляющему большинству украинцев».

Средняя доходность от сдачи в аренду однокомнатных квартир в городах западной Украины в настоящее время варьируется в пределах 5-7%, что ниже средних ставок по валютным депозитам в украинских банках. На этом фоне говорить о достаточной инвестиционной привлекательности местного жилья не приходится.

По замечанию экспертов, у местного рынка есть лишь гипотетические перспективы, связанные с геополитическими изменениями вокруг самой Украины. Теоретически толчок к развитию рынков недвижимости вблизи горнолыжных и бальнеологических курортов может дать приток средств и покупателей из ЕС или России. Однако для этого необходимо принятие скорее политических, чем экономических решений.


Новости рынка недвижимости