Рынок жилой недвижимости Греции не представляет серьезного интереса для инвесторов, но в настоящее время предлагает весьма привлекательные условия и цены желающим приобрести жилье «для себя». Рынок коммерческой недвижимости характеризуется достаточно высокими (в пределах 7-10%) ставками доходности, но извлечь максимальную доходность могут лишь те инвесторы, которые готовы придерживаться рискованных инвестиционных стратегий.

Снижение показателей

По мнению экспертов по вложениям в недвижимость, рынок жилой недвижимости Греции в последнее время демонстрирует снижение всех ключевых показателей: цен на объекты, объемов строительства нового жилья в общенациональном масштабе, ставок ипотечного кредитования. «Вместе с тем, несмотря на снижение ипотечных ставок, объем выданных ипотечных кредитов также продолжил снижаться, – говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – Так, в 2010 году спад данного значения составил 0,3%. 2011 год и 2012 год принесли снижение объема выданных ипотечных кредитов в размере 2,9% и 3,4% соответственно. За первое полугодие 2013 года объем выданных ипотечных кредитов снизился еще на 3,3%. Среди тенденций можно отметить, что цены на жилье снижаются сильнее всего в крупных городах. В то время как сельские районы, характеризующиеся устойчивыми объемами сельхозпроизводства, наоборот, демонстрируют сравнительно слабый спад».

По общим оценкам, для инвесторов жилая недвижимость в Греции сейчас не представляет интереса. Это обуславливается как общим спадом, так и многолетним ухудшением макроэкономических показателей в стране. При этом инвесторы могут надеяться лишь на скромный (2,8-4,1%) по европейским меркам рентный доход, так как даже в среднесрочной перспективе рассчитывать на прирост капитальной стоимости жилья в Греции не приходится.

«В складывающейся ситуации жилую недвижимость в Греции лучше приобретать для себя, а не в инвестиционных целях, – отмечает Станислав Зингель. – Россиянин, который давно мечтал купить недвижимость для жизни именно в Греции, сейчас может получить выгоду от сложившейся ситуации и приобрести с дисконтом квартиру или дом в этой стране. Но надо быть морально готовым к тому, что при неблагоприятном сценарии стоимость приобретенного жилья упадет еще на 15%. Другое дело, что в отношении жилой недвижимости, находящейся в личном пользовании, такое падение не несет каких-либо негативных экономических последствий для собственника – ведь продавать-то объект собственник все равно в обозримой перспективе не планирует. Если говорить об иностранных покупателях, которые приобретают недвижимость для личного проживания, а не в инвестиционных целях, то наибольшим спросом пользуется жилье на побережье Греции в местах с высокой транспортной доступностью – например, Салоники, Халкидики и Крит. Площадь приобретаемых домов варьируется от 100 до 400 кв. метров, в то время как размер квартир варьируется от 45 до 200 кв. метров. Данная структура спроса обуславливается, прежде всего, курортным статусом самой недвижимости, а также активным образом жизни покупателей жилья, которые наряду с пляжами и морем нуждаются в средствах коммуникаций и транспортной мобильности. И то и другое предопределяется ведением бизнеса или необходимостью связей с родиной».

Средняя стоимость жилой недвижимости в Греции сегодня составляет 2700 евро/кв.м. Примером жилья с минимальной стоимостью на территории Греции является однокомнатная квартира площадью 25 кв. метров (с балконом, нуждается в косметическом ремонте) стоимостью в 17 тыс. евро. Объект располагается вблизи моря в Кассандре (Халкидики). Расстояние до моря от дома, где располагается квартира, составляет порядка 300 метров, до ближайшего международного аэропорта – 95 км.

Что касается рынка коммерческой недвижимости в стране, то, как и любой высоко-рискованный рынок недвижимости, греческий характеризуется достаточно высокими (7-10%) ставками доходности. Однако извлечь их смогут лишь те инвесторы, которые готовы придерживаться рискованных инвестиционных стратегий, предусматривающих извлечение прибыли на второстепенных (альтернативных) рынках в период кризиса. «Практика показывает, что подобных желающих не так уж и много, – считает Станислав Зингель. – При этом вложения в Греции в сегмент гостиничной недвижимости все-таки могут оказаться достаточно удачными, поскольку можно найти интересные объекты гостиничной недвижимости, продающиеся с неплохим дисконтом».

Дома и земли – иностранцам

Иностранцы сегодня могут без существенных ограничений приобрести в Греции как жилую, так и коммерческую недвижимость, а также участки земли для строительства. Сделать это можно как на физическое, так и юридическое лицо. Причем саму сделку можно заключить, дистанционно поручив представлять свои интересы греческому адвокату или иному личному представителю, чьи полномочия должны быть подтверждены доверенностью, содержащей помимо прочего данные о приобретаемом объекте и условия заключаемого договора. Доверенность можно составить как в одном из консульств Греции в России, так и нотариате на территории Греции. В первом случае доверенность необходимо будет перевести на греческий язык и заверить апостилем.

«Сделка купли-продажи заключается исключительно при содействии нотариуса, – объясняет Станислав Зингель. – Присутствие юриста перестало быть обязательным, но возможно по желанию одной из сторон. Расчеты осуществляются в безналичной форме, причем для этого могут использовать не только счета покупателя и продавца, но и счет нотариуса. Именно счет нотариуса зачастую используется при осуществлении авансовых платежей. Еще одной особенностью является необходимость получения индивидуального налогового номера, который можно получить в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости».

Процедура сделки предусматривает резервирование объекта с внесением задатка, который обычно не превышает 10 тыс. евро. Причем в отличие от основного платежа задаток можно вносить наличными средствами.

По факту резервирования объекта юрист, привлеченный покупателем, осуществляет проверку юридической чистоты объекта. В случае отсутствия обременений за день-два до заключения сделки покупатель оплачивает налог на переход права собственников. Документальное подтверждение уплаты данного налога необходимо предоставить нотариусу. После этого на русском и греческом языках заключается договор купли-продажи. После чего покупатель может пользоваться объектом недвижимости, а нотариус осуществляет его регистрацию в Ипотечном и Земельном кадастре. По факту этого новый владелец получает свидетельство о праве собственности. После этого сделка считается закрытой.

Греческий сезон

Рынок недвижимости Греции обладает ярко выраженной сезонностью. «Восемь из последних одиннадцати лет демонстрировали стабилизацию или замедление темпов снижения цен в первые четыре календарных месяца года, – говорит Станислав Зингель. – Как правило, в оставшиеся периоды стоимость жилья снижалась интенсивнее, а владельцы охотнее предоставляли дисконты. Т.е. в период падения рынка приобретать недвижимость в Греции целесообразнее с апреля по декабрь, что практически соответствует высокому туристическому сезону, длящемуся в стране с середины мая по конец октября. При всей усредненности данных можно все-таки говорить, что в высокий туристический сезон недвижимость может обойтись на 3-5% дешевле, чем зимой. Хотя в оба периода на рынке отсутствуют предложения, носящие классический сезонный характер. Вместе с тем стоит помнить, что куда сильнее выгода может оказаться при покупке жилья у испытывающего трудности застройщика или домовладельца, вынужденного срочно оплачивать долги. В данном случае дисконт измеряется двухзначными (в процентах) значениями и способен доходить до 30% от стоимости проблемного актива».

Выгодные цены и прозрачные условия покупки недвижимости в совокупности с транспортной доступностью страны являются стимулом для приобретения объектов теми, кто давно рассматривал вариант такой покупки. В Грецию можно добраться на самолете, а также автомобильным, водным и теоретически даже железнодорожным транспортом.

Авиационный транспорт наиболее часто используется россиянами, а стоимость перелета в условиях скидок начинается от 4 000 руб. Те россияне, которые не ищут легких путей в виде авиаперелета, могут рассмотреть вариант добраться до Греции на автомобиле. Автомобильный маршрут заключается в пересечении Украины, Молдовы, Румынии и Болгарии. Водный транспорт зачастую используется совместно с автомобильным. В данном контексте речь идет о проезде на собственном авто до украинских портов Скадовск, Ялта, Ильичевск и др. с последующим пересечением Черного моря на пароме до Турции. От Турции до Греции можно будет добраться как по шоссейным дорогам, так и посредством такого же морского парома. Железнодорожное сообщение менее устойчиво, чем все иные виды транспортных коммуникаций. Отдельного поезда из России в Грецию нет. Однако периодически к поезду Москва-София прицепляется железнодорожный вагон, следующий из болгарской столицы далее в Грецию.


Новости рынка недвижимости