В известном фильме «Привидение» герои Патрика Суэйзи и Деми Мур обустраивали жилье этого типа. Если вспомнить очертания той «квартиры», то перед нами предстает безмерное пространство с высокими потолками, большими окнами с впечатляющими видами. Но все ли это преимущества лофтов? Вернемся в прошлый век, чтобы проследить эволюцию данного сегмента.

Формат другого континента

Слово loft происходит от английского и переводится как «чердак». Первые лофты появились в Соединенных Штатах в период Великой депрессии 1930-х годов. В то время на страну обрушилась волна экономического кризиса, от которой в большей степени пострадала промышленная отрасль. Повальное банкротство индустриальных центров привело к их массовому закрытию. В один миг в самом центре Нью-Йорка появились пустующие корпуса, которые некогда занимала рабочая сила. Но простаивать им было суждено недолго. Эти помещения при всем наборе имеющихся плюсов (низкие арендные ставки, высокие пололки, громадные окна) тут же облюбовала богема. Переоборудованные помещения цехов в жилые квартиры стали местом, где людям искусства было суждено творить прекрасное: писать стихи, музыку, картины.

— По-настоящему бурное развитие лофтов стало происходить в Нью-Йорке в конце 40-х годов прошлого столетия, — рассказывает эксперт по инвестированию в недвижимость Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock». — Тогда начинающие художники, дизайнеры, певцы стали массово заселять заброшенные производственные помещения в районе SoHo (South of Houston Street).

Но законодательно отрегулировать лофты в Нью-Йорке удалось только 20 лет спустя, подмечает г-н Зингель. В 1982 году заксобрание города приняло закон New York City Loft Law (Multiple Dwelling Law). В этом документе под лофтами стали понимать «промежуточный» тип многоквартирных домов, коммерческую недвижимость, в которой на постоянной основе в течение года должно проживать не менее трех домохозяйств. В июне 2010-го и январе 2012 года закон дополнили поправками, уточняющими правила эксплуатации и проживания в таких помещениях. Однако это не спасло: лофты по-прежнему считаются одним из наиболее спорных сегментов рынка недвижимости США.

Сегодня к ним предъявляются достаточно жесткие требования, касающиеся технического состояния. Озвучил их Станислав Зингель:

— Лофты должны обладать как минимум одним окном, выходящим на улицу. Общая площадь — не менее 51,1 кв. м. Нередко они имеют отдельный вход, собственный лифт, камины и открытые террасы на крышах. Размещаются в зданиях малой и средней этажности, которым по 100 и более лет. Это предопределяет сравнительно большие расходы на эксплуатацию и содержание данной недвижимости. В Нью-Йорке эти объекты не могут располагаться в подвалах и полуподвалах, а также на территории функционирующих промышленных зон. Исключение составляют лишь районы Greenpoint, Williamsburg, North Brooklyn и центральная часть Long Island City.

Цена вопроса вполне предсказуема. Обладая неимоверными площадями и уникальным происхождением, стоимость продажи и ставки аренды примерно на 50% выше среднерыночной стоимости обычной городской квартиры. Так, средняя цена лофтов на Манхэттене варьируется в пределах 2 500 000 долларов, в то время как за квартиры в среднем просят 1 500 000 долларов. Похожая картина наблюдается с арендой: месяц проживания в лофтах стоит в среднем 5 300 долларов, в квартире — 3 600 долларов.

Иные воплощения Старого Света

Преодолеть бескрайнюю Атлантику и добраться до рынка Европы лофты смогли только во второй половине XX века. Первооткрывателем этого формата стала Великобритания. Одним из наиболее видных примеров служит деловой квартал в восточной части Лондона — Canary Wharf. С 1802 года там располагался один из самых оживленных доков в мире, пока в 1950-х не пришел в упадок. В 1980-е годы он прекратил свое существование. В тот момент на произвол судьбы было брошено большое количество заброшенных складов. Сегодня на том месте раскинул свои крылья крупнейший многофункциональный центр столицы. А вновь отреставрированные склады превратились в одни из самых дорогих лофтов в городе.

В Лондоне не так уж много бывших промзон с заброшенными объектами, которые можно было бы переделать под лофты. Поэтому при ограниченном количестве предложений и цена получается соответствующей.

— Стоимость 1 квадратного метра в двухспальном лофте будет составлять от 13 000 до 25 000 долларов. — Если стоимость недвижимости более 1 700 000 долларов, то аренда будет равняться порядка 4% в год от этой суммы, то есть около 1 300 долларов в неделю.

С небольшим опозданием лофты начали интегрироваться в реалии других стран — Германии, Франции, Италии и пр. Причем у каждой страны — своя специфика. Например, в Чехии знаковые переделки в лофты состоялись в пивоварнях «Мештян» (Прага), в старой мельнице на границе районов Нусле и Вршовице, на бывшем заводе «Шкода» в Злихове, в бывшей текстильной фабрике в районе Либень и так далее.

Список особенностей европейских лофтов можно продолжать до бесконечности. Цена на такие разные и интернациональные объекты будет зависеть от массы параметров.

— На стоимость влияет в первую очередь местоположение недвижимости, удобство и глубина дизайнерской работы (если таковая была вообще) и уж только потом — объем помещения и его «лофтовые» характеристики. Все это, без сомнений, делает его дороже обычной жилой квартиры. Я бы сказал, что по ценам он подбирается к премиум-сегменту (хотя опять же все зависит от места). Самые недорогие лофты, которые попадались нам в руки, стоили около 150 тыс. евро, но там речь шла о небольших студиях с высокими потолками. Самый дорогой лофт из нашего портфолио — переоборудованное именитыми дизайнерами здание старой котельной в Вильфранш на Лазурном берегу Франции. Объект имеет панорамный вид на море, площадь 500 кв. м и цену почти в 12 млн евро.

Касаясь граней российской действительности

Лофты становятся популярными и в России. Впервые «пустить корни» этому формату удалось в Москве в начале XXI века. Но устойчиво встать на ноги он смог только в кризисный 2008-й год. На тот период большинству девелоперов просто понадобился доступ к «живым» деньгам:

— Как известно, окупаемость чисто офисных проектов может составлять несколько лет, в то время как апартаменты можно быстро продать, получив немедленную прибыль. В посткризисный период рынок столкнулся с перепроизводством офисных площадей, спрос на них упал, и девелоперы стали активно перепрофилировать свои объекты под апартаменты. Со временем они стали полноценным сегментом столичного рынка недвижимости. Оказалось, что спрос на них довольно высок, и девелоперы начали развивать этот формат жилья не только в строящихся проектах, но и за счет редевелопмента бывших административных зданий, фабрик и заводов.

Пример тому — «Даниловская мануфактура 1867». Реновацию жилого комплекса «KR Properties» начала в 2006 году, восстановив более 80% производственных помещений бывшей ткацкой фабрики XIX века. В итоге — на берегу Москвы-реки, в близости от центра города, появился уникальный лофт-квартал общей площадью почти 8 га.

На территории «мануфактуры» в корпусе «Ряды Солдатенкова» с метровыми стенами из красного кирпича расположились 42 уникальных лофта площадью от 37 до 200 кв. м. Высота потолков — 5-6 метров. В каждом объекте выведен дымоход для установки герметичного камина, а у нескольких есть выход на террасу.

— Сегодня на территории «Даниловской мануфактуры» соседствуют офисы креативных компаний, event-площадка, разнообразные рестораны и магазины, а верхние этажи занимают лофты. Здесь проводят семинары, мастер-классы и праздничные мероприятия локального, а иногда и городского масштабов. «Даниловскую мануфактуру» хорошо знают не только в Москве, но и за границей.

Сегодня практически все лофты в «Даниловской мануфактуре» распроданы. Осталось всего четыре объекта, площадью от 52,5 до 114 кв. м. «Квадрат» оценивается в 9-10 тыс. долларов, в зависимости от площади и расположения апартаментов.

Но при всем фешенебельном обличье лофтов есть один нюанс — отсутствие возможности получить прописку. Поскольку этот проект имеет статус коммерческой недвижимости, то для постоянного проживания он не годится.

— Большинство наших покупателей действительно не находятся в лофтах постоянно. Как правило, они подолгу живут за городом или за границей, много путешествуют, ездят в командировки, а ими пользуются во время визитов в Москву или когда остаются после рабочего дня в центре города. Но, как правило, люди, приобретающие лофты, уже имеют в собственности другое жилье, в котором они прописаны. Поэтому для большинства покупателей вопрос регистрации является либо вторичным, либо вообще не имеет никакого значения.

Является ли отсутствие возможности постоянной регистрации недостатком или нет — решать покупателю. Тем не менее, ясность в этот юридический момент внести все же стоит.

— Изначально лофт — это нежилое помещение. Даже после перепланировки оно не будет соответствовать нормативам жилья, которые прописаны в статье 16 Жилищного кодекса РФ. Поэтому регистрация возможна только в тех нежилых помещениях, которые специально предназначены для предоставления гостиничных услуг. Соответственно, регистрация возможна только в тех лофтах, которые были изначально ориентированы как гостиницы. Такие лофты называются «апартаментами». В них действительно возможна временная регистрация по месту пребывания на срок 3 месяца, 6 месяцев, 1 год, 3 года и 5 лет. Естественно, продление регистрации также возможно.

…с уральским оттенком

Лофты — относительно молодой «недвижимый» продукт на рынке Екатеринбурга. Их появление в ряде других сегментов жилья датируется 2010 годом. «Причины?» – спросите вы. Они, как ни странно, лежат на поверхности. Все дело в простейших экономических законах.

— Причина появления любого товара на рынке заключается в наличии на него спроса. Не составляют исключение и лофты. В Екатеринбурге сегодня высокий спрос на жилье, формирующий высокую стоимость квадратного метра — до 80 тыс. руб¬лей. Поэтому девелоперы разместили на земле, предназначенной для общественно-деловой застройки, новый формат в виде апартаментов и лофтов с более низкой стоимостью «квадрата» — 70 тыс. рублей.

Пожалуй, одной из ключевых особенностей екатеринбургских лоф¬тов является нарушение правила их исконного возникновения. Это не переоборудованные фабрики или заводы, о которых мы писали выше. Это мода, о которой в момент строительства позаботились заранее.

Бизнес-центр «Манхэттен» в уральской столице — яркий пример возрождения лофтов с «нуля». Еще до начала строительства здания там было запланировано место для подобного пространства. Лофт-апартаменты в «Манхэттене» заняли 17-й этаж. Общая площадь — 800 кв. м, которые разделили между собой четыре лофта (по 200 кв. м на каждый). Помимо вида из окон, объекты имеют уникальное дополнение — открытую веранду площадью 200 «квадратов».

Однако ценник на подобные объекты формируется индивидуально и зависит от места и «фишек» объекта. Для сравнения, лофт-апартаменты в Нью-Йорке на Манхэттене на 56-м этаже стоят 30 тыс. долларов за кв. м, а в Екатеринбурге в БЦ «Манхэттен» их цена стартует от 120 тыс. рублей.


Недвижимость. Екатеринбург