Дороговизна жилья известна. На него приходится копить годами, а то и десятилетиями. Но что делать, если хочется купить квартиру «здесь и сейчас», а внести всю сумму невозможно? Тогда на выручку приходят инструменты, позволяющие сделать покупку жилья более доступной: ипотека и рассрочка...

«Глобально всех покупателей можно поделить на три группы, — говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. — К первой относятся те, кто готов оплачивать сразу же 100% контракта. Правда, за это они хотят получить дополнительные привилегии у продавца. Например, корректировку цен или какой-нибудь бонус, скажем, в виде машино-места». Вторая группа использует ипотеку, чтобы выплачивать небольшие суммы в течение длительного времени. Покупатели третьей группы проявляют интерес к рассрочке, поскольку часть суммы у них уже есть в «живых» деньгах, а другая может находиться в том или ином активе, начиная от ценных бумаг и заканчивая квадратными метрами.

Ипотека, по данным А. Белоусова, занимает в нише от 30 до 50% в зависимости от сегмента. А насколько распространена рассрочка среди потребителей? «Этот инструмент является довольно популярным среди тех, кто приобретает строящееся жилье, — отмечает директор департамента по связям с общественностью ГК «ПИК» Наталия Иванова. — В наших новостройках квартиры, оформленные в рассрочку, составляют порядка 10–20% от общего объема продаж в зависимости от объекта».

Беспроцентную рассрочку применяют как акцию для привлечения внимания к объекту и повышения лояльности покупателей. Такое случается ближе к завершению строительства дома.

По мнению заместителя генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, доля покупателей, пользующихся рассрочкой, может достигать и 30%. Как правило, это касается тех случаев, когда на остаток неуплаченных клиентом средств начисляются минимальные проценты или они отсутствуют вовсе. «Рассрочка чаще применяется в сегменте жилья эконом- и комфорткласса. В бизнес-классе на эту схему оплаты приходится до 10%», — считает эксперт.

В других странах рассрочка тоже используется. Например, в Болгарии этот способ оплаты крайне популярен на рынке курортной недвижимости, ориентированном на зарубежных покупателей. «В период кризиса не менее 20% всего предложения реализовывалось в рассрочку. Сейчас доля проектов, продающихся на таких условиях, несколько сократилась и составляет не более 5%. В то же время вторичка практически не предлагается в рассрочку», — говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Кому полезна рассрочка?

Потенциальным потребителем данной услуги может стать любой покупатель квартиры, не предполагающий использование ипотеки. Он готов внести полную стоимость квартиры, но не сразу, а постепенно. Причем, как отмечает коммерческий директор ООО «Эксперт-девелопмент» Диана Нилиповская, это могут быть люди с высоким доходом, которым рассрочка платежа удобна в силу тех или иных обстоятельств.

Рассрочку привлекают, если жилье приобретается с помощью денег, вырученных от продажи имеющейся недвижимости (садовый дом, дача, гараж, квартира и т.д.). Эти средства помогают, не оттягивая момент покупки на два-три месяца, пока не будет реализовано собственное имущество, получить квартиру сразу, к тому же на начальном этапе строительства дома. Известно, что к моменту сдачи объекта стоимость квадратного метра может вырасти на 30%. И еще... Чем выше стадия готовности новостройки, тем меньше ассортимент квартир, выставленных на продажу.

«Рассрочка полезна, если у покупателя через полгода заканчивается депозит и материально его невыгодно расторгать сейчас, — сообщает А. Белоусов. — Если дисконт, который продавец готов дать в виде скидки при 100%-ной оплате квартиры, не перекрывает проценты по депозиту, то самый оптимальный формат — это рассрочка».

В премиальном сегменте жилья отсрочка платежа позволяет не вынимать значительную сумму из бизнеса, что бывает выгодно состоятельным гражданам. Примерно 25–35% от общего количества элитных квартир продается на этих условиях.

Условия рассрочки: с процентами или без

Рассрочка бывает двух видов: процентная или беспроцентная, причем первый вариант является более распространенным на рынке. Недостроенное жилье дешевле на 30–40% завершенного, и покупатель значительно экономит, вкладывая деньги на начальном этапе проекта. «Проценты же взимаются из-за того, что темпы реализации жилья требуют постоянного повышения стоимости квадратных метров. Иными словами, в процент, начисляемый за пользование рассрочкой, закладывается удорожание новостройки», — говорит Я. Сосорева. В то же время проценты, которые просит застройщик, компенсируют проценты по кредиту, который приходится оплачивать самой компании за взятые в банке средства. «Таким образом, беспроцентной рассрочка быть практически не может. Исключения составляют короткие технические периоды продолжительностью от трех до шести месяцев».

Беспроцентную рассрочку применяют как акцию для привлечения внимания к объекту и повышения лояльности покупателей. Такое случается ближе к завершению строительства дома. К этому времени цена 1 кв. м существенно вырастает, выбор жилья становится довольно ограниченным. Поэтому застройщик идет навстречу покупателям и вводит более выгодные условия по рассрочке. Они зависят и от таких факторов, как ликвидность объекта, планируемые сроки завершения строительства, количество комнат. Эксперт по инвестициям в недвижимость отмечает, что весомую рассрочку можно также получить и на самой ранней стадии строительства, когда застройщику необходимо обеспечить нужные темпы продаж и создать конкурентное преимущество проекта.

Чтобы воспользоваться рассрочкой, надо внести часть стоимости объекта, чаще всего 30–50% цены предложения. Срок выплат разный: рассрочка может предоставляться на два-три месяца, год или до окончания строительства корпуса. Платежи вносят равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком. Процентная ставка составляет, как правило, 1% в месяц.

Для предоставления рассрочки не требуется собирать какие-либо документы, подтверждающие платежеспособность покупателя. И отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку.

Capital Group предоставляет беспроцентную рассрочку при покупке жилых апартаментов в ОКО. Во время реализации проекта «Триколор» действовала и беспроцентная, и процентная рассрочка. В свою очередь, например, в микрорайоне Царицыно условия внесения платежей зависят от суммы собственных накоплений. При первоначальном взносе, равном 50% от стоимости квартиры, первые три месяца рассрочка беспроцентная, далее начисляется 1% в месяц на остаток. При первоначальном взносе в размере 60% беспроцентная рассрочка предоставляется на 5 месяцев, при 70%-ном взносе — на 7 месяцев, при 80%-ном — на 9 месяцев. Срок рассрочки — до 12 месяцев. В целом же по объектам стандартной является рассрочка на три месяца с начислением 1–2% ежемесячно на остаток.

В Европе средний срок предоставляемой рассрочки составляет два-три года. При этом крайние значения варьируются от шести месяцев до десяти лет. Средний размер первоначального платежа находится в пределах 40%. Проценты, под которые предоставляется рассрочка, сообщает С. Зингель, варьируются от 0 до 6% в год. Он добавляет, что в целом условия рассрочки в текущий момент ужесточились, что свидетельствует об улучшении финансового состояния как покупателей, так и продавцов недвижимости. В случае если застройщики чувствуют себя не вполне надежно, то условия рассрочки, наоборот, становятся более привлекательными для покупателей. Например, именно в апогей кризиса на болгарском рынке недвижимости существовали рассрочки на десять лет.

Если график платежей нарушен

Если квартиру приобретают на этапе строительства, между сторонами заключается договор долевого участия, где четко прописано, что за каждый день просрочки платежей продавец имеет право в одностороннем порядке насчитывать пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Воспользуется продавец этим правом или нет, неизвестно, но закон такую возможность дает. «Если просрочка по платежам составляет более чем два месяца, то продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке», — отмечает А. Белоусов. Однако помимо расторжения договора (с возвратом денег покупателя, в том числе с выплатой штрафа застройщику) существует и другой вариант действий. Это переуступка прав: новый покупатель приобретает квартиру с долгом и гасит его.

Ипотека и рассрочка: заменят или дополнят друг друга?

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: «Апогей кризиса прошел, и в ряде стран рассрочка практикуется скорее финансово устойчивыми застройщиками, чем компаниями, находящимися в преддефолтном состоянии. Слабые застройщики попросту уже разорились и свернули свою деятельность, в то время как оставшиеся на плаву компании подобным методом привлекают покупателей, испытывающих дефицит финансовых средств».

Возможность разбить платежи на несколько взносов позволяет говорить о рассрочке как об альтернативе ипотеке. В некоторых случаях так и бывает. При наличии необходимого дохода или суммы, а также возможности получить денежные средства в ближайшее время (например, за счет реализации имеющихся активов) гораздо удобнее взять рассрочку. При этом подписывается договор с графиком платежей, которые будут поступать на расчетный счет застройщика. В пользу рассрочки говорит и простота оформления договора. «Для предоставления рассрочки не требуется собирать какие-либо документы, подтверждающие платежеспособность покупателя. Отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку», — перечисляет преимущества рассрочки Н. Иванова.

Банкам неинтересно, как отмечают в Capital Group, предоставлять кредиты на небольшой срок. Однако говорить о том, что схемы с использованием рассрочки составляют какую-то серьезную конкуренцию ипотеке, не приходится. «С учетом значительных взносов при рассрочке и достаточно ограниченного срока ее действия данная услуга не сможет заменить ипотечные программы и будет использоваться исключительно в рамках дополнительного сервиса для покупателей с более высоким уровнем дохода», — говорит Д. Нилиповская. Рассрочка рассчитана в среднем на шесть месяцев, тогда как сроки ипотечного кредитования достигают 30 лет. Ипотека более доступна, поскольку она растянута во времени. «Так как срок кредитования исчисляется годами, а не месяцами, как при рассрочке, то ежемесячные платежи существенно ниже. Хотя, конечно, в итоге переплата по ипотеке может в два-три раза превысить стоимость квартиры», — отмечает Н. Иванова.

Я. Сосорева приводит конкретные расчеты. Представим, что приобретается квартира за 10 млн руб., а у покупателя на руках только около 6 млн. Даже при годовой беспроцентной рассрочке в месяц придется платить примерно по 330 тыс. руб. Столь большие расходы может потянуть не каждый. В таком случае на выручку приходит ипотека, благодаря которой платить придется намного меньше в течение десяти и более лет.

Для тех, кто покупает жилье за границей, главное преимущество рассрочки заключается в том, что ее куда проще получить, чем ипотечный кредит. «Именно рассрочка является едва ли не единственным способом приобретения жилой недвижимости в долг, например, в Болгарии. Хотя, конечно, предоставление ипотечных кредитов в большинстве стран носит куда более массовый характер, чем продажа жилья в рассрочку. Кроме того, возможность оформить ипотеку на тот или иной объект жилой недвижимости свидетельствует о его высокой ликвидности и безупречной юридической чистоте. В это же время рассрочка на строящееся жилье отчасти может являться, наоборот, свидетельством неустойчивой финансовой ситуации у самого застройщика или же низкого спроса на данный объект. Ведь сама рассрочка — это метод стимуляции сбыта, что уже само по себе заставляет задуматься о качестве предложения», — говорит С. Зингель.

Резюме

Рассрочка удобна обеим сторонам: и клиенту, и продавцу. Покупатель получает возможность приобрести квартиру в долг, не закладывая жилье банку. А застройщик повышает продажи за счет привлечения большего числа покупателей. Даже в случае невыплаты долга предусмотрены механизмы, позволяющие решить данный вопрос наиболее оптимальным способом.


Недвижимость и Цены