В настоящее время Словения все активнее продвигается на российский рынок недвижимости. На специализированных выставках страна представлена и вторичными предложениями, и новостройками, расположенными как в столице государства Любляне, так и на курортах, включая побережье Адриатического моря, озера и горнолыжные склоны. И многие из них кажутся очень заманчивыми.

На какие предложения стоит обратить внимание российским покупателям, рассказывают «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты рынка зарубежной недвижимости.

Словения – одно из балканских государств, имеющее выход к Адриатическому морю и общие границы с Австрией, Хорватией, Италией и Венгрией. Страна прежде входила в социалистическую Югославию, а в Евросоюз вступила в 2004 году и сейчас развивается как суверенное государство.

В Словении красивая природа, это страна гор: почти треть территории страны занимают Юлийские Альпы, а гора Триглав (2864 м) является высшей точкой страны. Остальную часть примерно поровну делят Динарское нагорье и Средне-Дунайская равнина. В Словении есть Альпийские луга и озера, также выход на Адриатическое побережье, поэтому развивается и яхтинг, и пассивный отдых на морском побережье, озерах в горах, и горнолыжный туризм.

В Словении 15 лечебно-курортных центров, в которых оздоровительные процедуры сочетаются с активным отдыхом — лыжами, гольфом и рафтингом. Уникальное географическое положение страны позволяет после отдыха в горах уже через пару часов загорать у Адриатического моря — на одном из пляжей Изола, Копера, Пирана и Порторожа. Известные лечебные курорты как на внутреннем рынке, так и за пределами страны - Добрна, Доленске-Топлице, Лашко, Моравске-Топлице, Струнян, Терме-Олимия, Терме-Чатеж и Шмарьешке-Топлице.

Рынок недвижимости Словении привлекает иностранцев. Однако среди других стран бывшей Югославии, имеющих выход к морю, - Хорватия, Черногория, - Словения стоит на последнем месте, - у нее маленькая прибрежная полоса (32 км). Во внутренних районах страны в основном расположены сельхозугодья и горы, а столица Любляна представляет собой очень небольшой город практически без исторических достопримечательностей.

Несмотря на экономические трудности, спрос на инвестиции в недвижимость в Словении довольно стабильный, хотя доля иностранцев и невелика. Всего в год в Словении заключается около 10 000 сделок с недвижимостью. По данным Налогового управления Словении, в период с 1 мая 2004 года, когда страна присоединилась к Евросоюзу, до 30 апреля 2013 г. иностранцы купили примерно 4 300 объектов в стране. Самые активные - британцы. Они приобрели четверть домов и квартир (1 284 объекта). От них немного отстают итальянцы (1 228 объектов). Австрийцы купили 479 объектов, немцы — 389, французы и ирландцы — по 109. Россиян в отдельную группу не выделили, отмечает эксперт, однако многие эксперты отмечают, что спрос со стороны наших соотечественников растет.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, объясняет, что небольшой спрос на недвижимость в Словении, обусловлен тем, что в стране действует ограничение на покупку недвижимости гражданами ряда иностранных государств. В частности, жители России и стран СНГ могут заключить сделку лишь на юридическое лицо с уставным капиталом не менее чем в 10 тыс. евро. Поэтому россиянами заключается незначительный объем сделок (не более 100 ежегодно). В большинстве случаев речь идет о приобретении курортной недвижимости на побережье страны или ее горнолыжных и бальнеологических курортах Бовек, Краньска Гора, Морибор. Немногочисленные сделки заключаются в Любляне. Однако делают это в основном россияне, получившие ВНЖ в Словении и рассматривающие данную страну в качестве постоянного места проживания.

Больше того, существенная часть сделок, заключаемых россиянами в Словении, относится к объектам высшего ценового сегмента, что обуславливается самой целевой аудиторией, ориентированной на данную страну. Словению, как правило, выбирают состоятельные россияне, предпочитающие качественный отдых и лечение.

Вторичка: возможен торг

Ситуация на рынке недвижимости страны в целом отражает ее экономическое состояние. На рынке недвижимости Словении продолжается спад и на сегодня ситуация хуже, чем в 2009-2010 гг. За последний год цены снизились на 6% на вторичное жилье, на 13% на новостройки. В 2012 году падение цены на вторичном рынке составило 5%, на рынке новостроек - 9%.

Вместе с тем в 2013 году ситуация на рынке вторичного жилья стала немного улучшаться. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости Словении увеличилась на 0,6% по сравнению с кварталом ранее, - приводит официальные данные за II квартал 2013 года Станислав Зингель (Gordon Rock). При этом стоимость индивидуальных жилых домоввыросла на 2,6%, в то время как стоимость квартир в столице Словении - Любляне снизилась на 1,7%, а за ее пределами, наоборот, выросла на 0,7% по сравнению с кварталом ранее. «Примечательно, что стоимость индивидуальных домов выросла впервые за четыре квартала, в то время как стоимость квартир, наоборот, снижается четыре квартала подряд», - отмечает эксперт.

Недвижимость в Словении никак нельзя назвать дешевой. Например, в Любляне рядом с парком Тиволи трехкомнатная квартира общей площадью 82 кв. м с современным качественным ремонтом выставлена на продажу за 274 тыс. евро. В эту цену входят два парковочных места площадью 14 и 25 кв. м, а также кладовка в цокольном этаже.

Двухкомнатную квартиру вблизи центра города общей площадью около 50 кв. м продают за 174 тыс. евро. Также к квартире «прилагается» одно парковочное место и хозяйственноепомещение площадью около 4 кв. м. Частные дома в словенской столице ценятся дороже. Например, двухэтажный дом плюс цокольный этаж (около 220 кв. м) в районе Бежиграйского двора (есть сад и гараж на два автомобиля) выставлен на продажу за 490 тыс. евро. А роскошная вилла в Любляне общей площадью 613 кв. м с участком 1450 кв. м оценена собственником в 1,3 млн евро.

В периферийной части страны недвижимость можно приобрести заметно дешевле. Например, на побережье Копер-Бошамарин половина нового дома (построен в 2008 г.) общей площадью 178 кв. м (участок около 5 соток) с видом на Альпы и в 5 минутах езды от пляжа стоит 259 тыс. евро.

Станислав Зингель (Gordon Rock) приводит в качестве примера дом экономкласса в поселкеЯренин, недалеко от Марибора. Объект, построенный в 1966 году, прошел реновацию в 2005-м. При площади в 60 кв. метров дом находится на земельном участке площадью в 1 га. Общая стоимость поместья составляет 67 тыс. евро. В самом доме находится две спальни, кухня и прихожая. На приусадебном участке есть несколько хозяйственных построек, к самой усадьбе ведет асфальтовая дорога.

Интересный вариант - дом в приморском поселке Споднье Шкофие, всего в 2 км от границы с Италией. Трехэтажный дом площадью в 95 кв. метров продается за 160 тыс. евро. В доме находится гостиная, кухня, две спальни, ванна, балкон и терраса. В 2011 году дом был отремонтирован. В центре города Бред, в пяти минутах езды от одноименного озера на продажу выставлен трехэтажный дом с видом на Юлианские Альпы. Площадь объекта 223 кв. м, участок – 778 кв. м. Цена – 206 тыс. евро.

На вторичном рынке при покупке объекта недвижимости возможен торг в пределах 10-20% от первоначальной стоимости.

Новостройки: качественный выбор

Небольшой подъем отмечается и на первичном рынке. По последним официальным данным за II квартал 2013 года, которые приводит Станислав Зингель (Gordon Rock), средняя стоимость нового жилья в стране увеличилась на 1,2% по сравнению с кварталом ранее. Стоимость квартир во втором квартале оказалась на 2,9% выше, чем годом ранее.Индивидуальные жилые дома, наоборот, стоили на 14,5% дешевле, чем во втором квартале 2012 года.

Наиболее активно новое жилье реализовывалось в районе Osrednjeslovenska и входящей в него столице страны Любляне, где было продано 49% всех новостроек. На втором и третьем месте по объему сделок находились Podravska и Notransko-kraška, где было заключено соответственно 20% и 11% всех сделок.

В целом же сегмент жилищного строительства страны находится в состоянии длительной стагнации. Объемы последовательно снижаются с 2007 года. Так, по последним официальным данным за 2012 год, количество выданных строительных лицензий снизилось на 13%, в то время как площадь новостроек сократилась на 12% до 435 тыс. кв. м. Активно строительство ведется в регионах Osrednjeslovenska, Podravska, Savinjska и Gorenjska. Меньше всего жилья возводится в регионах Zasavska, Notranjsko-kraška, Koroška и Spodnjeposavska. Регионы Pomurska, Jugovzhodna Slovenija, Goriška и Obalno-kraška характеризуются средними объемами возведения жилья.

Многие проекты по строительству коммерческих объектов, стартовавшие до кризиса, были заморожены. Эта проблема особенно актуальна для Любляны, крупнейшего рынка недвижимости Словении. В частности, рядом с центром города планировалось построить табачную фабрику стоимостью 300 млн евро, крупный жилой комплекс, новый пассажирский терминал и коммерческий центр рядом с центральным вокзалом.

Цены на новое жилье разные. В частности, двухэтажный таунхаус (145 кв. м) на побережье, у самой границы с Италией в местечке Анкаран реализуется за 399 тыс. евро. В доме находится три спальни, холл с камином, столовая-кухня, а также терраса, с которой открывается отличный вид на море. На территории усадьбы есть сад и паркинг для двух автомобилей.

«Вилла Изола» - ЖК, который находится на словенском побережье в приморском городе Изола. Год ввода – 2013. Предлагаются квартиры с полной отделкой площадью 147-175 кв. м. Цена предложения – 319-381 тыс. евро.

В четырехэтажном доме в городе Приморска продается однокомнатная квартира стоимостью в 94 тыс. евро и площадью в 56 кв. метров. Квартира располагается на первом этаже. Имеется терраса, два парковочных места. Дом введен в эксплуатацию год назад.

Можно подобрать и более бюджетные варианты. Так, однокомнатная квартира площадью 35-40 кв. м будет стоить примерно 55 – 58 тыс. евро. Территория основной застройки расположена на расстоянии 2-3 км от Адриатического побережья (на побережье свободных участков практически не осталось, поэтому там выгоднее строить виллы или отели). Новостройки представляют собой небольшие 3-4 этажные 2-3-подъездные дома, их архитектурные решения предельно просты.


Metrinfo