Проекты от Дональда Трампа и Paramount, рост люксовых апартаментов на 21% за год – SPEAR’S Russia задается вопросом: стоит ли инвесторам вновь поверить в Дубай и вернуться на рынок недвижимости?

Выбирая Трампа

Стандарты качества элитной недвижимости в Дубае высоки. Девелоперы держат планку. «Элитная недвижимость – это апартаменты и виллы с отделкой от Fendi Casa или Versace, спортивная инфраструктура, небанальные архитектурные и дизайн-проекты, первоклассная управляющая компания или гостиничный оператор. – При этом в последние годы многие премиальные проекты размещаются в Dubai Marina (строящийся район вокруг рукотворного залива, на западе города, в том числе одна из самых фешенебельных яхтенных пристаней. – Прим. ред.). А их стоимость по-прежнему ниже, чем цена сопоставимых по качеству проектов в Европе, Мос¬кве или в Азии: она начинается от 4 тыс. долларов за 1 м². За 10 тыс. долларов за 1 м² можно выбрать лучшие предложения на рынке».

Rвартира небольшой площади в элитном доме обойдется в 200 тыс. долларов, а за виллу со своим пляжем нужно заплатить около 1 млн долларов.

«Разброс цен в элитных проектах составляет от 6414 до 11 662 долларов за 1 м², – рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Минимальная стоимость элитной недвижимости в Дубае составляет 2620 долларов за 1 м². Правда, такая “невысокая” стоимость характерна для проекта, предусматривающего возведение вилл, площадь которых начинается от 1186 м²».

Самыми активными покупателями становятся резиденты стран Ближнего Востока и Азии: особенно активны индийцы и иранцы. Россияне же занимают последние строчки в топ-10 основных групп покупателей из-за рубежа. Объем сделок, совершенных нашими соотечественниками, в 2012 году составил около 500 млн долларов. Это не более 3–4% от всего объема сделок.

Туманное будущее

После резкого сокращения цен и объема сделок в 2009 году рынок жилья Дубая начиная с 2011 года постепенно восстанавливается. Однако эксперты дают разные оценки его перспективам. «За последний год Дубай вырос на 14–16%. По итогам 2012-го он вошел в тройку самых быстрорастущих рынков в мире. – Поэтому достичь докризисных показателей ему труда не составит. Рынок ОАЭ достигнет показателей 2008 года уже в середине 2014 года».

«Цены на жилую недвижимость в Дубае переживают новый бум, но на этот раз в основе роста лежат не спекулятивные ожидания, а фундаментальные факторы: экономический рост в стране, улучшение законодательной базы, демографический рост, возвращение доверия инвесторов, – объясняет партнер компании. – Тем не менее есть риск, что ситуация может измениться и спекулятивный пузырь на рынке недвижимости вновь надуется. Необходимо понимать, чем было вызвано масштабное падение рынка на 50% в 2008–2009 годах и возможно ли повторение такого сценария. Резкий рост недвижимости вызван чрезмерной спекулятивной активностью, особенно в сегменте строящегося жилья. При покупке было достаточно внести 10% от полной сто¬имости. Причем у многих инвесторов никогда не возникало намерения (или средств) для оплаты будущих платежей, они планировали перепродать жилье на этапе строительства, заработав на росте цен. Это сделало рынок неустойчивым, и когда грянул кризис, многие покупатели не смогли платить. В результате было заморожено большое число проектов, упали цены, часть инвесторов потеряли средства. Поскольку ОАЭ научены горьким опытом, государство разрабатывает и принимает законы, ограничивающие спекуляции с незаконченными строительными проектами, повышающие прозрачность рынка и защиту инвесторов от задержек в строительстве.

В перспективе цены на недвижимость в Дубае продолжат свой рост. Эксперты прогнозируют, что в следующем году он составит не менее 10–12%. Тенденция налицо: за год – со II квартала 2012-го по II квартал 2013 года – цены на жилье в Дубае выросли на 17% на квартиры и на 12% – на виллы. Однако их стоимость все еще остается ниже пиковых значений, которые зафиксированы в III квартале 2008 года: квартиры стоят на 19% дешевле, а апартаменты – на 17%. Впрочем, люксовая недвижимость дорожает активнее – за аналогичный период времени стоимость элитных апартаментов выросла на 21%. Сегодня средние цены на недвижимость в центре города – 3,5–5,2 тыс. долларов за 1 м², на окраинах – 2–2,9 тыс. долларов за 1 м²».

Gordon Rock оценивает ситуацию на рынке ОАЭ менее оптимистично. «Текущий прирост цен на рынке ОАЭ в 5 раз меньше, чем рост цен на пике рынка в 2007–2008 годах, – сообщает Станислав Зингель. – Если 5 лет назад ежегодный прирост составлял 85%, то сейчас равняется лишь 18%. Поэтому рынку Дубая потребуется еще как минимум год, чтобы дотянуться до средних цен докризисного рынка. Но в сегменте вилл докризисный уровень может быть достигнут лишь через 3 года: виллы до спада дорожали в 3 раза быстрее квартир. Впрочем, возможны и иные варианты развития событий: вплоть до полного прекращения роста и даже снижения цен. Ведь они сейчас растут темпами, превышающими демографический и экономический рост эмирата. Серьезных предпосылок для этого нет, а деньги спекулянтов никогда не были долгосрочными драйверами роста. Вероятнее всего, цены вовсе не достигнут ранее поставленных рекордов, поскольку у инвесторов попросту не хватит средств, безрассудства и выдержки для разогрева рынка до прежнего уровня».

Вместо Европы

Инвестировать в недвижимость Дубая можно, но нужно учитывать степень риска. «Золотые дни этого рынка явно позади, – утверждает Стани¬слав Зингель. – Средняя арендная доходность жилья в городе – 6,5% в год. Однако за время кризиса средняя стоимость жилья снизилась в городе на 60%. При таких шоковых спадах даже сравнительно высокий рентный доход не компенсирует бесспорных рисков от вложений средств в спекулятивный рынок жилья Дубая».

Компания B-Estate предполагает более позитивный сценарий и также сообщает, что можно рассчитывать на 6–7% дохода от аренды. «Оптимальный горизонт инвестиций – 5–8 лет. – Лучше выбирать гостиничные номера, апартаменты в составе гостиничных комплексов. Продуманная политика в области делового и рекреационного туризма позволила достичь высокой наполняемости отелей в Дубае: согласно официальной статистике, в прошлом году было занято 88% номеров. Аренда номеров и апартаментов будет востребована и в дальнейшем».

«Рынок краткосрочной и долгосрочной аренды в Дубае очень развит. – Средняя доходность по краткосрочной аренде составляет 8–12%, причем налоги платить не надо, а по долгосрочной аренде – 6–8%. Ставки за период со II квартала 2012 года по II квартал 2013 года увеличились на 12 и 13% соответственно. Однако они все равно остаются на 22–24% ниже пиковых значений 2009 года. Мы рекомендуем вкладываться в апартаменты небольшой площади, обязательно в достроенных комплексах. Такую недвижимость можно передать в управление специальным компаниям, которые помогут со сдачей – этот рынок и вид услуг в Дубае очень развит. Ценятся апартаменты в комплексах с собственным пляжем либо рядом с побережьем, с видом на море. Дубай для арабского мира – как Гонконг для Азии. Это офшорная зона, а также финансовый, туристический, деловой и культурный центр и Ближнего Востока. Поэтому инвестировать в недвижимость в Дубай есть смысл. Рынок недвижимости здесь отличается хорошей ликвидностью, чем сейчас совсем не может похвастать Европа».


SPEAR’S Russia