Традиционно наибольший интерес инвесторы из России проявляли к быстро растущим и стремительно дорожающим активам в развивающихся странах. Однако в последнее время стал возвращаться интерес к недвижимости "старой" Европы. Инвесторы заинтересовались в том числе такими рынками, как Нидерланды и Дания, где властям удалось избежать мыльных пузырей на рынке недвижимости.

Хорошо забытое старое

Многие инвесторы, стремясь к более высокой доходности, вкладывались в развивающиеся рынки, однако эта тенденция начала меняться. "Реальность показала, что не всегда можно получить ту доходность, на которую рассчитывал инвестор. В силу разных причин, например, более низкая ликвидность не позволяет выйти из проекта с ожидаемым приростом, сложности с управлением не позволяют получать арендный доход, на который рассчитывали и т. д." Кроме того, по ее словам, кризис на Кипре стал еще одним поворотным моментом, заставившим многих инвесторов пересмотреть свои приоритеты. В итоге все больше инвесторов стали смотреть в сторону рынков "старой" Европы. Ситуация на рынке зарубежной недвижимости определяется ситуацией в мировой экономике в целом. "На западных рынках происходят разнонаправленные движения. С одной стороны, уверенно растут рынки Майами и Лондона, а также Швейцарии, но во многих других регионах продолжается общий экономический спад и, как результат, снижение цен",— говорит эксперт по инвестициям в недвижимость. Если говорить о рынке зарубежной Европы, то, так или иначе, ситуация на нем в первую очередь зависит от развития кризиса еврозоны.

"В итоге сейчас на первый план выдвигаются страны, которые раньше не были столь популярны среди покупателей, например Австрия, Дания и Нидерланды. В первую очередь это связано с тем, что эти рынки не были переоценены и на них не возникло мыльного пузыря". Банковские системы этих стран также не выдавали множества дешевых кредитов и не попали в сложные финансовые условия. Они привлекают стабильностью и прозрачными условиями инвестирования. В частности, Амстердам выбирают инвесторы, желающие сохранить свои капиталы и получить неплохой доход от сдачи в аренду. Вакантные площади для временного проживания в Амстердаме — настоящий дефицит. Средняя стоимость недвижимости в элитных центральных районах достигает €9 тыс./кв. м. Среди иностранных покупателей преобладают выходцы из соседних стран — Германии, Великобритании, Франции. В свою очередь, недвижимость в Дании, и в первую очередь в Копенгагене, привлекает сравнительно невысокой ценой — порядка €4 тыс./кв. м — при наличии чрезвычайно развитой инфраструктуры. Копенгаген — один из самых удобных городов для жизни. Кроме того, внимание покупателей смещается в сторону некоторых традиционно ведущих рынков — так, покупатели элитной французской недвижимости вследствие налоговых инициатив обратили свое внимание на итальянский рынок. В свою очередь, итальянцы—владельцы яхт после введения 35-процентного налога на суда массово стали интересоваться рынком недвижимости Черногории, где сейчас развиваются несколько крупных яхтенных комплексов, в том числе Porto Montenegro.

"В настоящее время в Европе покупать недвижимость стоит в тех странах, где экономика относительна стабильная. Это в первую очередь Германия, Нидерланды и Дания. Доходность жилой недвижимости в Европе, если сдавать ее в аренду, варьируется от 3,5% до 5%. И есть люди, которые предпочитают именно такие вложения — пусть мало, но надежно". Однако, по ее словам, увеличение налогового бремени, а также порой очень непростое законодательство в области жилой аренды делают этот сегмент даже менее привлекательным по сравнению с вложениями в коммерческую недвижимость.

Корифеи не сдаются

Традиционно популярные у россиян рынки недвижимости Франции, Великобритании и Швейцарии, правда, не спешат сдавать свои позиции. Доля иностранцев в покупках недвижимости в Европе за первую половину 2013 года составила более 45%. "Среди россиян уровень доверия к такого рода инвестициям также очень высок. Они активно инвестируют прежде всего в высокодоходные виды коммерческой недвижимости. Общая сумма инвестиций к окончанию текущего года, по моему мнению, вполне может достичь порядка $38-40 млрд",— говорит эксперт. Больше всего, по его словам, россияне вкладываются в рынки государств с сильной экономикой, а именно в Великобританию, Германию, Францию, Австрию и Швейцарию. В свою очередь, россияне занимают пятое место по объему инвестиций в недвижимость Западной Европы. Так, по итогам первого полугодия 2013 года инвестиции россиян в зарубежную недвижимость составили $939 млн, что выше результатов соответствующего периода прошлого года на 6% и в 2,3 раза выше показателей 2009 года. При этом не менее 40% сделок прошли с участием россиян на рынке Монако, где средняя сумма покупки составила не менее $10 млн. В Лондоне и Париже доля покупателей из России составляет до 20% среди всех покупателей-нерезидентов, средний бюджет их приобретений — более $5,5 млн. Кроме того, значительно укрепились позиции Вены, как рынка, привлекающего состоятельных россиян, за последний год значительно вырос спрос на качественные объекты в австрийской столице.

"Признанными лидерами по привлечению средств являются Великобритания и ее столица Лондон. Далее идут Германия с Мюнхеном и Ганновером, Австрия, Швейцария с ее безопасностью и великолепными альпийскими курортами, Франция с ее Лазурным берегом". Так, по его словам, в Лондоне в период с марта 2012 года по март 2013 года в сегменте домов от $3 млн россияне занимали твердое первое место. "Недвижимость таких стран старой Европы, как Великобритания, Германия, Австрия, Швейцария и, хоть и в меньшей степени, но и Франция, с точки зрения инвестиционной привлекательности сегодня в мире занимает лидирующие позиции. Самыми выгодными считаю вложения в недвижимость Великобритании с практически постоянным ростом цен и самыми высокими уровнями доходности". По его долгосрочному прогнозу, к 2020 году стоимость жилой недвижимости может увеличиться ориентировочно на 42%. Ставки арендной платы продемонстрируют рост. Объемы иностранных инвестиций в коммерческие виды недвижимости растут год от года. К примеру, в 2012 году они составили более $15 млрд, что больше, чем годом ранее. В Австрии за первое полугодие текущего года по отношению к тому же периоду 2012 года продажи недвижимости на горнолыжных курортах показали рост, и на всех перечисленных выше рынках недвижимости инвесторы из России являются весьма активными участниками.

Прибыль на уровне инфляции

Правда, инвестиционная привлекательность жилья в "старой" Европе совсем невысока. Так, в Лондоне доходность жилой недвижимости на этом рынке в разы меньше доходности коммерческой недвижимости. Поэтому в развитых европейских странах альтернативой покупке объекта жилой недвижимости могут быть инвестиции в объект коммерческой недвижимости с гарантированной доходностью. Правда, подходить к ним стоит с осторожностью. "Наши клиенты уже были готовы приобрести офисное здание в Лондоне с действующим договором на аренду. Это был стрессовый актив: компания в результате банкротства продавала здание по такой цене, что аренда принесла бы покупателю 25% годовых. Казалось бы, чего еще хотеть. Однако клиенты внимательно изучили ситуацию и отказались от покупки, решив, что риски слишком велики: договор аренды истекал через три года, а в районе расположения офисного здания уровень вакантности (незанятости) в офисах составлял 25-27%". То есть, по ее словам, если через три года владельцы не смогут найти арендатора и здание начнет простаивать, то расходы на охрану, эксплуатацию, страховые взносы, налоги и т. д. влетят в копеечку и продать здание без арендаторов в депрессивном районе также будет нереально. То есть при покупке стрессовых активов надо очень внимательно считать и изучать ситуацию. Для сравнения, говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель: почти две трети вложений в коммерческую недвижимость Европы пришлось в третьем квартале 2013 года всего на три страны: Великобританию, Германию и Францию, которые суммарно обеспечили €24,9 млрд из €35,5 млрд, вложенных в недвижимость Европы за этот период. Хотя привлекательность традиционных европейских рынков увеличивается за счет возможностей использования кредитного плеча. "На большинстве европейских рынков россияне могут рассчитывать на привлечение заемных средств. При этом ставки по ипотеке от местных банков, как правило, на порядок выгоднее, чем в российских. Так, средняя ставка по Европе не превышает 6% годовых, в то время как в России — не менее 10%". Однако в ряде стран есть свои ограничения: в Черногории введены ограничения на выдачу ипотеки иностранцам, во Франции не удастся получить больше половины стоимости недвижимости в кредит, а в Хорватии ипотечные кредиты не выдаются физическим лицам вовсе.

В любом случае, в "старой" Европе инвесторам не стоит рассчитывать на высокие показатели доходности: 3-4% доходности от сдачи в аренду жилой недвижимости, 5-7% годовых на коммерческую недвижимость, около 5% годовых за счет роста капитальной стоимости. "Двузначные цифры здесь можно получить только при выходе из инвестиции, когда вы к арендным доходам добавите прирост капитальной стоимости, и, учитывая кредитное плечо, на вложенные средства можно в итоге получить 10-11% годовых",— говорит эксперт. Однако надо также изначально понимать, что для каждой ситуации и для каждого инвестора требуются расчеты с учетом его налоговой нагрузки и дополнительных затрат. Впрочем, в обмен на довольно скромные для российского уха и глаза цифры инвесторы получают стабильность и сохранность своих средств. По словам Станислава Зингеля, инвестиционная привлекательность — это далеко не только показатель уровня рентной доходности, а включает совокупность целой группы факторов: страновые риски, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т. п. "По совокупности перечисленных выше инвестиционных критериев наиболее инвестиционно привлекательными в мире являются рынки недвижимости европейских стран с сильнейшими экономиками и рынок недвижимости США",— говорит эксперт. Как следствие, взоры и устремления международных инвесторов устремлены в очень существенной степени на рынки недвижимости именно этих стран, и российские инвесторы придерживаются этой же логики.


Коммерсантъ-Дом