У россиян Болгария остается страной номер один для покупки недвижимости за пределами родины. Причины этому – невысокая стоимость объектов на самом берегу моря, мягкий климат, близкие языки и культура. Эксперты подчеркивают, что в нынешних экономических условиях покупка болгарских апартаментов может быть прибыльной только в долгосрочном плане, роста цен, сравнимого с тем, что наблюдался в начале и середине нулевых, уже не будет.

Болгарский ажиотаж

Бум на недвижимость в Болгарии начался в 2000 году и продолжился до 2008 года – за этот период цены подскочили на 300%. Первопроходцами на болгарском рынке стали британцы, сумевшие извлечь максимум прибыли из стремительного роста цен и сделавшие относительно удачные инвестиции в недвижимость. «Когда рост в существенной степени был исчерпан, на рынок стали выходить российские покупатели жилья, отчасти вытесняя фиксирующих прибыль британцев», – отметил президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

«Основной рост цен на недвижимость, а также всплеск интереса к Болгарии со стороны зарубежных покупателей пришлись на 2005–2006 годы. Это было как раз накануне входа страны в Евросоюз. Иностранные покупатели недвижимости имели возможность относительно недорого приобрести болгарский паспорт, который после входа страны в ЕC можно было обменять на европейский», – вспоминает директор по маркетингу и PR.

Однако во время кризиса конца нулевых цены на болгарскую недвижимость рухнули. На некоторых направлениях падение составило 60%, полностью компенсировав первоначальный рост. И россияне в большей степени, чем все остальные иностранцы, разделили с болгарами убытки от этого падения. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, только на первичном рынке российские владельцы болгарской недвижимости лишились около 10 млрд долл.

По мнению экспертов, ситуация на болгарском рынке полностью скопировала испанскую схему. «В 1970-х годах испанцы приняли решение отдать всю землю около побережья под бесконтрольную застройку. Такой же период в Болгарии, на их счастье, составил всего четыре года, именно благодаря этому там положение не так катастрофично, как в Испании».

«Многие европейские покупатели закладывали дома и получали кредиты в Болгарии по низкой ставке для покупки местной недвижимости. Это делалось в расчете на быстрый рост туристического потока. Надежды не очень оправдались, хотя туристов в Болгарию все равно едет больше».

Есть куда расти

Сейчас цены на недвижимость в Болгарии находятся на минимуме. С начала 2012 года, по данным Национального статистического агентства Болгарии, средние цены не изменялись более чем на 1%. В среднем они на 40% ниже, чем во второй половине 2008 года, когда наблюдались их пиковые значения.

«При рассмотрении объема продаж ситуация на болгарском рынке недвижимости выглядит относительно благополучно. По итогам третьего квартала он увеличился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 59,475 единицы. При этом сильнее всего реализация жилья увеличилась в курортном Бургасе, где домов и квартир было продано на 23,4% больше, чем в аналогичный период годом ранее. В Софии и Пловдиве прирост числа сделок составил соответственно 7,7 и 7,6%», – сказал г-н Зингель. По мнению аналитиков, о будущем восстановлении рынка свидетельствует повышение цен в некоторых курортных зонах. Например, на Солнечном Берегу они выросли на 7% по сравнению с прошлогодним уровнем. Кроме того, в 2013 году на 10% в годовом исчислении увеличился объем ипотечного кредитования.

Также наблюдается смещение количества сделок с побережья в крупные города Болгарии, на которые в третьем квартале пришлось 52% продаж, что говорит об активизации внутреннего спроса. Еще одной тенденцией на рынке является масштабная распродажа объектов, купленных иностранцами (главным образом британцами) до кризиса со значительным дисконтом.

Таким образом, сейчас покупатели «домика на берегу моря» могут найти недвижимость с неплохим дисконтом. «Если в 2007 году односпальные апартаменты в хорошем проекте в 100 м от моря в Святом Власе стоили около 70 тыс. евро, то сейчас за эти же деньги в этом же проекте можно купить двуспальные апартаменты».

Дача для пенсионера

Эксперты подчеркивают, что сейчас в Болгарии предложение намного выше спроса. И в ближайшее время рынок ждет в лучшем случае состояние «стабильность-стагнация». Однако россиян, похоже, инвестиционная составляющая не слишком интересует. На протяжении последних лет соотечественники остаются главными покупателями болгарской недвижимости (на них приходится около 80% сделок, совершаемых иностранцами). Соотечественники ежеквартально приобретают в Болгарии недвижимость на 60–80 млн евро, в то время как прежние лидеры, британцы, недотягивают и до 10 млн евро в квартал, отметил Станислав Зингель. Только по официальным данным за 2012 год, недвижимостью в Болгарии владеют 340 тыс. россиян.

Для них Болгария действительно привлекательное место. «Российские покупатели недвижимости в Болгарии чаще всего не владеют иностранными языками и предпочитают обходиться родным языком. Это неудивительно: русский и болгарский во многом схожи, поэтому их носителям легко понять друг друга. Большая часть покупателей – это люди старше 45 лет (70%), так как Болгария традиционно считается в России хорошим местом, чтобы провести спокойную старость. Часто семьи договариваются купить дом для постоянного проживания родителей и приезжают на лето в отпуск с детьми».

Любовь пенсионеров к Болгарии вполне объяснима – для них действует специальная программа получения вида на жительство. Им достаточно получать пенсию, необходимую для проживания (около 70 евро в месяц), и иметь в болгарском банке счет, сумма на котором составляет не менее 1,5 тыс. евро. «Пенсионерам легко получить ВНЖ, а вот остальным не стоит пытаться, если только речь не идет о постоянном проживании (если находиться в Болгарии меньше шести месяцев в году, на следующий год ВНЖ не продлят)». Одним из условий получения ВНЖ могут стать инвестиции в болгарскую недвижимость от 300 тыс. евро, однако, как правило, россияне не готовы к таким тратам (основная часть покупок приходится на средний класс).

Интересуют россиян в первую очередь не крупные города вроде Софии, а курорты. «Есть масса людей, которых устраивают дешевые апартаменты в Кошарице, в 3–7 км от Солнечного Берега, стоимостью 10–15 тыс. евро. Однако большинство покупателей совершают покупки в курортных поселках в шаговой доступности от моря стоимостью 30–100 тыс. евро. Хотя есть и покупатели элитных проектов, где апартаменты стоят уже 100–200 тыс. евро». «Для российских покупателей рынок Болгарии – это прежде всего Черноморское побережье. А вот объекты их интересуют самые разные – от студий в 25 кв. м до пентхаусов и домов в 200–300 кв. м. – Небольшую студию на некотором удалении от моря (400–500 м) можно купить за 25–30 тыс. евро. При этом это будет хороший комплекс, охраняемый, нередко круглогодичного использования, с бассейном, SPA-салоном и т.д. Примерно такую же студию, но на первой береговой линии можно купить за 35–50 тыс. евро. Если комплекс более высокого уровня, то стоимость может достигать 60–80 тыс. евро».

В то же время, отмечают эксперты, к выбору курортного жилья надо подходить с умом. «В небольших курортных городках жизнь вне сезона замирает – зимой там не очень комфортно находиться. Поэтому при выборе недвижимости лучше останавливаться на городах с населением не менее 5 тыс. жителей». «Лучше всего покупать недвижимость в Бургасе, Варне. Здесь хорошая инфраструктура».
В целом традиционные траты, связанные с налогами, сборами и содержанием недвижимости, в Болгарии обходятся дешевле, чем где-либо еще в Европе. «Налог на передачу прав собственности составляет 3% от стоимости недвижимости. Регистрационный и гербовый сборы – 0,1–1,5%. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4% от стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах вносится 0,01%. Комиссионное вознаграждение риэлторской компании составляет 2–3% от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1% от суммы сделки (но не менее 650 евро). – После покупки недвижимости собственник оплачивает страховку дома вместе с имуществом, которая обходится ему в 100–200 евро в год. На коммунальные услуги в месяц уходит примерно 100–150 евро зимой и 75–100 евро летом». В среднем при двухмесячном использовании апартаментов с одной спальней на курорте общие затраты, включая налоги, коммунальные платежи, воду и электричество, составят около 800 евро в год.


РБК daily