Украинский рынок недвижимости, по мнению экспертов, в общенациональном формате скорее мертв, чем жив. Вследствие этого никакие политические передряги уже не могут заметно ухудшить ситуацию на нем. Ярким подтверждением того является стабильность цен, отмечаемая как с начала года, так и с начала активизации общественного противостояния, связанного с неподписанием Украиной соглашения об ассоциации с ЕС.

Альтернативная Украина

Низкий уровень цен на подавляющей территории государства (за исключением «раскрученных» рынков недвижимости Крыма и Одессы) делает для россиян Украину неплохой альтернативой хорошо опробованным болгарским, латвийским и финским зарубежным «дачам». Сегодня на Украине немало возможностей для недорогого пляжного отдыха на Азовском и Черноморском побережье вне регионов Крыма и Одессы, а также зеленого туризма у «большой воды» и в лесу. «Например, стоимость частных домов с центральным водо- и газо-снабжением, расположенных вблизи железнодорожных веток, идущих в Россию, начинается на Донбассе и Харьковщине от 5 тыс. долларов за объект, – говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – Речь идет об усадьбах с участками от 8 соток в пригородах крупных населенных пунктов с населением в несколько сот тысяч человек. В глубинке цена может быть еще ниже. Вблизи таких домов находятся леса, озера и т.д. При этом до Москвы от них – 8-12 часов пути по железной дороге или 1-2 часа авиаперелета. Чуть дороже – от 15 тыс. долларов – будут стоить небольшие дома на удалении до 10 км от Черного моря в Голопристанском районе Херсонской области. При этом стоимость месячного проживания в данном регионе составляет для дачника около 150-200 и 200-300 долларов в месяц. А местный климат позволяет произрастать на участках практически всему, за исключением субтропических мандаринов. Т.е. данные дома можно приобрести с виноградниками, персиковыми и абрикосовыми деревьями, вишнями, грецкими орехами и т.д. Все это существенно снижает стоимость самого проживания. Именно возможность приобретения доступного жилья для собственных нужд является главной привлекательной чертой украинского рынка недвижимости в общенациональном формате».

Отдельно в данном контексте стоит упомянуть Киев. Рынок элитного жилья столицы Украины традиционно лидирует по уровню доходности в Европе. Немногие качественные квартиры в центральных районах города приносят доход в размере 7-10% годовых, что существенно выше среднеевропейского уровня доходности. Средняя стоимость квартир в Киеве составляет сейчас около 1900 долларов за кв. метр, что почти на 50% меньше, чем в период пика рынка в 2008 году. Однако на прирост капитальной стоимости надеяться в Киеве можно лишь в среднесрочной перспективе, да и то при благоприятной макроэкономической ситуации.

«Что же касается Крыма или других крупных городов страны, то они не обладают сколь-либо значимой инвестиционной привлекательностью, – отмечает Станислав Зингель. – Крымский рынок уже сейчас достаточно переоценен, а крупные украинские города попросту не обладают внятными социально-экономическими перспективами, позволяющими говорить о повышении ключевых показателей рынков недвижимости».

В целом же, по словам экспертов, ликвидность украинской недвижимости крайне низка. Исключение составляют лишь качественные объекты в Киеве, на ЮБК и в центрах крупных городов-миллионников. Во всех остальных случаях при соблюдении среднерыночных цен сроки экспозиции затягиваются на многие месяцы, если не годы.

Обзор цен

«Средняя стоимость квартир в Крыму в конце ноября 2013 года составляла 1000 долларов за кв. метр, в то время как в Ялте – наиболее дорогом курортном городе Украины – средний уровень цен равнялся 1600 долларам за кв. метр, – отмечает Станислав Зингель. – С учетом стоимости одесских квартир в размере 1500 долларов за кв. метр, можно с уверенностью говорить о том, что жилье на черноморских курортах Украины занимает второе место по уровню цен после столичного Киева. При этом разница цен в главных курортных городах и столице составляет не более 25%.

В свою очередь, база предложений в городах второго порядка свидетельствует о средней стоимости жилья в размере 300-500 долларов за кв. метр. Причем, как и в случае с крупными мегаполисами, стоимость жилья практически остается неизменной в текущем году. При этом стоимость как торговой, так и офисной недвижимости оставалась фактически неизменной с начала текущего года».

Что касается рынка аренды жилья в стране, на подавляющей территории Украины жилье сдается в аренду либо за уплату коммунальных платежей, что особенно характерно для частных домов в глубинке, либо за символическую плату в размере 50-100 долларов плюс стоимость коммунальных услуг (квартиры в провинциальных городах). При таких условиях говорить о какой-либо доходности попросту не приходится. Исключение составляют Крым и Киев.

Так, по данным Международного агентства недвижимости Gordon Rock, в Крыму суточная стоимость аренды жилья варьируется от 18 до 110 евро в сутки. При этом наиболее дорогой локальный рынок – Ялта – демонстрирует разброс цен на четверть выше, чем в среднем на побережье. Средняя доходность жилья на ЮБК в Крыму составляет 8,5%.

В Киеве средняя стоимость аренды квартир всех типов равняется 650 долларов в месяц, что с учетом среднего уровня цен позволяет говорить о средней доходности в размере не более чем 3-5% в год. По иному ситуация обстоит с элитным жильем в центре столицы, которое при средней стоимости аренды 3 тыс. долларов за объект генерирует доход в размере 7,5-10%, что является одним из наиболее высоких показателей в Европе. Вместе с тем стоит подчеркнуть, что в данном контексте речь идет лишь о квартирах в немногих элитных домах, располагающихся в районе Крещатика, Подола и Печерского района Киева.

Купи-продай по-украински

Действующее украинское законодательство не налагает каких-либо существенных ограничений на покупку иностранцами недвижимости. Одной из главных формальностей является обязательное наличие у иностранца идентификационного налогового номера, который выдается государственной налоговой инспекцией Украины по месту приобретения недвижимости. В дальнейшем данный документ используется для регистрации сделки купли-продажи. Получение идентификационного налогового номера может занять до двух недель. Помимо этого иностранный гражданин должен предоставить письменное разрешение супруги или супруга на приобретение недвижимости.

Недвижимость на Украине иностранцы могут приобретать и инвестировать в недвижимость посредством создания смешанных форм собственности, что позволяет заключать сделки целой группе лиц. Иностранцы обладают теми же правами и обязанностями, что и украинцы при наследовании и дарении недвижимости, а также в случае обмена.

Во всем остальном заключение сделки стандартно, однако для сокращения бюрократических проволочек лучше воспользоваться услугами риэлтора, который окажет услуги от прохода вне очереди к нотариусу до спешного узаконивания самовольной перепланировки жилья бывшим владельцем.

Юридическую чистоту сделки на Украине гарантирует нотариус. Сделки с недвижимостью с 1 января 2013 года регистрируются в Едином государственном реестре сотрудниками Государственной регистрационной службы.


Новости рынка недвижимости