Рынок недвижимости Черногории неоднозначен для российского инвестора, аренда остается основным источником дохода, уровень которого находится на отметке не выше 6% в сезон. Рынок недвижимости Черногории достаточно неоднозначный для инвестора. При привлекательном соотношении цены-качества, территориальном удобстве, безвизовом режиме для россиян здесь по-прежнему наблюдается сравнительно слабая национальная экономика и сильная зависимость от приезжих туристов, что, по мнению многих экспертов, создает условия для развития так называемого спекулятивного рынка курортной недвижимости.

Цена-качество

Черногория для российского покупателя – страна по многим показателям удобная. «Главное достоинство Черногории для российских инвесторов состоит в безвизовом режиме для граждан РФ, а также транспортной доступности страны: существует достаточное количество круглогодичных рейсов в Тиват и Подгорицу («Аэрофлот», S7, «Уральские авиалинии», «Монтенегро Эйрлайнс»)».

Среди всех стран на побережье Адриатического моря Черногория обладает наиболее оптимальным сочетанием цена-качество. «Вместе с тем Черногория серьезно проигрывает по доступности болгарским курортам, а по качеству и престижу уступает испанскому и тем более французскому Средиземноморью, – говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – К наиболее ярко выраженным недостаткам местного рынка жилья можно отнести достаточно высокий уровень цен, длительную стагнацию на рынке недвижимости и сравнительно низкое качество самой недвижимости. А к достоинствам можно отнести такие факторы, как культурная идентичность, сравнительно недорогой трансфер и комфортные условия для пляжного отдыха».

К немаловажным плюсам черногорской недвижимости относится тот факт, что иностранцы без существенных ограничений могут приобретать жилую недвижимость и землю на территории Черногории. При этом стоит отметить, что площадь земельных участков не может превышать 5 тыс. кв. метров, а недвижимость не должна находиться на островах, на расстоянии менее 1 км от объектов стратегического назначения и государственной границы. Запрещена продажа недвижимости на территории национальных парков и земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Приобрести недвижимость в Черногории можно дистанционно посредством оформления доверенности на своего представителя в данной стране. Сама доверенность переводится и нотариально заверяется. «Но дистанционный способ покупки лучше не использовать, а совершить сделку по покупке лично, после осмотра приобретаемого объекта, - считает Станислав Зингель. - Если объект не вызывает нареканий, заключается предварительный договор купли-продажи и вносится задаток, обычно составляющий порядка 10% от стоимости недвижимости. При этом расчет осуществляется в безналичной форме. Для этого можно открыть счет как в банке Черногории, так и использовать счет в российском банке. Объект недвижимости перед продажей оценивается местной налоговой инспекцией для последующего взыскания с покупателя 3-процентного налога, который уплачивается еще до внесения данных о новом собственнике в кадастр. В целом же сделка считается завершенной по факту оплаты объекта и занесения в кадастр данных о новом собственнике объекта. При кажущейся простоте заключения сделки покупать недвижимость в Черногории лучше при содействии местного юриста».

Предложение-спрос

На рынке жилой недвижимости Черногории присутствуют как квартиры, так и индивидуальные жилые дома. Причем количество индивидуальных домов сравнительно велико, что в том числе обуславливается популярностью использования домов в качестве объектов арендного бизнеса. Частный дом с 5-7 жилыми комнатами, одной кухней и санузлом на практике оказывается одним из наиболее эффективных видов недвижимости для сдачи в аренду отдыхающим.

«Другое дело, что стоимость имеющегося предложения существенно завышена, предложение велико, а спрос мал, – отмечает Станислав Зингель. – Владельцы неадекватно оценивают собственную недвижимость, что не приводит к снижению цен и генерации конкурентоспособного предложения. Вследствие всего этого массовое предложение, присутствующее на черногорском рынке недвижимости, трудно назвать сколь-либо ликвидным. Рынок затоварен, а количество сделок снижается».

Рынок недвижимости Черногории характеризуется низкой информационной прозрачностью, поэтому говорить о среднем уровне цен в том или ином сегменте можно лишь с высокой долей осторожности.

Средняя стоимость новых квартир в Будве составляет 2138 евро за кв. метр. В Баре и Подгорице средняя стоимость новых квартир составляет соответственно 1647 и 1100 евро за кв. метр. Дешевле всего новые квартиры продаются в Никшиче, где средний уровень цен равняется 634 евро за кв. метр.

«В общенациональном формате начальная стоимость квартир и домов начинается соответственно от 20 и 25 тыс. евро, – говорит Станислав Зингель. – Причем наиболее часто столь доступным жильем характеризуется город Сутоморе, где сконцентрировано значительное количество малокомфортного и небольшого по площади жилья. В сегменте домов по столь низкой цене можно приобрести и вполне большой дом, площадью до 100 кв. метров, но без внутренних работ или же с проблемными документами. В целом же средняя стоимость отдельно взятой единицы жилья на побережье Черногории составляет 105 тыс. евро. При этом максимальный уровень цен на начало ноября 2013 года составлял 8,4 млн евро за дом площадью 550 кв. метров в Крашечах. Самая дорогая квартира страны реализовывалась за 1,8 млн евро (квартира площадью 193 кв. метра располагается в Тивате)».

Средняя стоимость земли для строительства на территории наиболее дорогого курорта страны Будва составляет 350 евро за кв. метр. При этом цены варьируются в пределах 200-500 евро за «квадрат».

Средняя стоимость доходных домов (домов, покомнатно сдаваемых в аренду) на побережье составляет 1 млн евро при разбросе цен 150 тыс. – 1,6 млн евро.

Средняя стоимость мини-гостиниц составляет 700 тыс. евро при разнице цен от 65 тыс. до 6 млн евро.

Средний уровень цен для кафе составляет 400 тыс. евро за объект. А разброс цен в данном сегменте колеблется от 10 тыс. евро для временной летней площадки до 3 млн евро за солидный ресторан в Будве.

Средняя стоимость стационарного магазина «за углом» на побережье составляет 450 тыс. евро.

Средняя стоимость офисной недвижимости на побережье составляет около 2 тыс. евро за кв. метр.

Рынок недвижимости Черногории является курортным, что делает близость к морю основным ценообразующим фактором в стране. Не случайно недвижимость наиболее известного курорта Будва практически в два раза дороже, чем столичной Подгорицы. Помимо этого для рынка значимо сезонное колебание цен, что особенно характерно для сегмента аренды. «Также значение имеет численность койко-мест в отдельно взятых домостроениях, – отмечает Станислав Зингель. – Чем больше планировка дома располагает к уплотнению жильцов, тем дороже сам объект стоит на рынке. На деле дома гостиничного типа с одним санузлом, кухней и десятком жилых комнат на этаже оказываются дороже, чем такое же жилье, но с большим количеством удобств и помещений общего использования».

Страна аренды

Черногория – это страна арендного жилья. Так, из насчитывающихся в государстве 314 тысяч квартир в аренду полностью или частично сдается 247 тысяч. Столь высокая доля арендного жилья обуславливается как курортным характером местного рынка, так и слабым спросом на рынке купли-продажи данного жилья. «Владельцы, не имея возможности реализовать объекты по выгодным ценам, пытаются заработать на их аренде, – поясняет Станислав Зингель. – Однако в среднем аренда приносит доход лишь в размере 2-3% в год, что является очень низким показателем. Виной всему низкий уровень арендных ставок, высокий уровень цен на жилье и высокая сезонность рынка аренды».

«В «горячие» месяцы доходность от сдачи объекта в аренду может достигать и 6-8% от стоимости квартиры, – отмечает Елена Невская. – Зимой, конечно, на курортах Черногории вы вряд ли найдете арендатора, поэтому следует сразу представлять, для каких целей приобретается объект».

Средняя стоимость аренды качественных однокомнатных квартир на побережье Черногории, по данным Международного агентства недвижимости Gordon Rock, составляет 120-140 евро в неделю. Комнаты сдаются по средней цене 80 евро в неделю. Двух- и трехкомнатные апартаменты можно арендовать по средней цене 250-350 евро в неделю. Средняя стоимость суточного проживания колеблется в пределах
20 евро за койко-место.

«О какой-либо стабильности в отношении рынка недвижимости и о привлекательности инвестиций в недвижимость в Черногории говорить не приходится, – считает Станислав Зингель. – Страна характеризуется сравнительно слабой национальной экономикой и сильной зависимостью от приезжих туристов, что создает идеальные условия для развития так называемого спекулятивного рынка курортной недвижимости. В данном контексте речь идет о стремительном взлете и падении цен, переизбытке предложения и т.д. Не случайно в 2012 году средняя общенациональная стоимость нового жилья в Черногории снизилась на 14,6%, в то время как объем продаж квартир сократился на 35,2%».

Вместе с тем, благодаря тому, что типовая новостройка – это здание на 6-8 квартир, они распродаются на стадии котлована или в течение нескольких месяцев после окончания строительства: «Поэтому инвестирование в строительство в Черногории – достаточно прибыльное мероприятие. Плюс ко всему в 2013 году благодаря усилиям нашей компании на рынке недвижимости Черногории появилось ипотечное кредитование. Пока годовая ставка находится на уровне около 8%, что выше среднеевропейской, но намного ниже российских ставок. Мы ожидаем, что данный факт станет дополнительным стимулом для развития рынка недвижимости в Черногории».


Новости рынка недвижимости