Головокружительный и дерзкий, он всегда привлекал внимание амбициозных и неординарных личностей. Люди съезжались туда, чтобы испытать судьбу, обрести славу и нажить целое состояние. Для одних этот город — символ свободы, для других — место несбывшихся надежд. А название ему — Нью-Йорк…

У нашего респондента — Станислава Зингеля, президента Международного агентства недвижимости «Gordon Rock», — мы выяснили, что текущий год привнес на американский рынок жилья массу положительных тенденций. Связаны они с ростом объемов продаж недвижимости, увеличением стоимости местных квартир, снижением ипотечных ставок (более подробная информация представлена в таблицах), привлекательности инвестиций в недвижимость. Перечисленные причины служат доказательством растущей инвестиционной привлекательности рынка Соединенных Штатов. Но в особенности это касается столицы миры — Нью-Йорка.

- Станислав, чем может приглянуться инвесторам нью-йоркский рынок недвижимости?

Большинство инвестиционных сделок на рынке Нью-Йорка заключается с арендным жильем, которое широко представлено в общем объеме жилищного фонда города. Коммерческая недвижимость характеризуется ограниченным объемом предложения и высоким уровнем цен. Чистая доходность от арендного бизнеса может приносить в среднем 4-5% годовых.
Например, с января 2012-го по июнь 2013-го в Нью-Йорке заключили сделки с арендной недвижимостью на сумму 9,6 млрд долларов. Это стало рекордным значением среди всех крупных мегаполисов Америки и составило десятую часть от всех сделок с этим видом активов в целом по стране. Всего за отчетный период в арендное жилье США было вложено около 102,2 млрд долларов.

По итогам первого полугодия текущего года аренда 1 кв. м во всех типах торговой недвижимости Нью-Йорка составила 925 долларов в год. Для сравнения — ближайшие по уровню ставок Сан-Франциско и Гавайи продемонстрировали средние ставки в пределах 300 долларов за кв. м в год.

- По статистике, около 70% жителей города являются арендаторами. Чем объясняется такая закономерность?

Нью-Йорк изначально был городом иммигрантов, которые обладают массой надежд, энергии и трудолюбия, но нередко отличаются, увы, полным отсутствием денег. В данной ситуации арендное жилье становилось единственным способом удержания активного населения в городе. По мере своего развития недвижимость в Нью-Йорке продолжала дорожать. В результате — задача по приобретению собственной квартиры оставалась недостижимой, так как темп прироста стоимости недвижимости опережал увеличение покупательной способности населения города. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в Нью-Йорке равняется 14 тыс. долларов, что обеспечивает фантастический уровень цен. Например, однокомнатная квартира на Манхэттене оценивается в 1,5 млн долларов.

- Ваша компания осуществляет продажи доходных многоквартирных домов, которые очень популярны в Нью-Йорке. В чем их особенность?

Когда мы говорим о доходных домах, то, прежде всего, имеем в виду приобретение всего здания целиком. То есть речь идет о покупке не отдельной квартиры для сдачи в аренду, а всего дома, в котором, помимо квартир, в аренду можно сдать торговые/офисные помещения, расположенные на первом этаже. При этом прибыль от такого арендного бизнеса является стабильной. Фактически она не меняется в кризисные периоды (в отличие от доходности торговой и офисной недвижимости). В целом рынок доходной недвижимости в Нью-Йорке продолжает активно набирать обороты. Показатели стоимости кв. м уже перегнали пиковые показатели 2007 года. Сегодня стоимость доходных домов начинается от 1,5 млн долларов. На фоне восстановления национальной экономики, исторически низких ставок по ипотечным кредитам и нехватки жилья для аренды доходные дома стали одним из самых востребованных сегментов среди инвесторов. Судя по нынешней ситуации, вложения в доходные дома сравнимы с инвестициями в золото: консервативно, надежно и всегда в цене.

- Как в целом следует охарактеризовать инвестиционные возможности рынка жилой недвижимости Нью-Йорка?

В основном жилая доходная недвижимость используется для сохранения капитала и его антиинфляционной защиты. При этом инвесторам следует принять во внимание несколько важных моментов.

Во-первых, в Нью-Йорке насчитывается 2,172 млн объектов недвижимости, сдаваемых в аренду. Из них 1,038 млн единиц доходного жилья имеют ставки аренды, регулируемые городскими властями. Соответственно, эти ставки ниже среднерыночных. Поскольку стоимость недвижимости в городе завышена (14 000 долларов за кв. м), а доход от аренды невысок в связи с влиянием на них городских властей, то доходность в среднем получается невысокой — от 3 до 6%.
Другой момент связан с длительным сроком эксплуатации арендного жилья, который в среднем по городу достигает 82 года. Причем в отдельных районах значения этого показателя еще выше (см. график 1). Это, в свою очередь, налагает на инвестора бόльшие расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Кроме того, изношенность жилого фонда требует бόльшей осторожности при выборе приобретаемого актива, а также при его маркетинговом продвижении на рынке.

Покупка квартиры на стадии строительства редко приносит более 10% годовых. Наиболее прибыльными являются инвестиции в проекты реновации жилых домов: покупка старых домов, ремонт с одновременным расширением жилого фонда, распродажа поквартирно по более высокой стоимости могут приносить до 20% годовых. Но возможностей для реализации таких проектов на рынке недвижимости Нью-Йорка крайне ограниченное количество.

- Насколько важен престиж района?

В Нью-Йорке наиболее престижным считается район Манхэттен. Прибыль от сдачи в аренду жилья там на 50% выше, чем в среднем по городу. Соотношение данных показателей составляет 6% и 4%.

- Какова динамика изменения цен в Нью-Йорке за год?

Средняя стоимость жилья в Большом Нью-Йорке увеличилась с сентября 2012-го по сентябрь 2013-го на 3,7% — до 354 200 долларов за объект. Однако отдельные районы Большого Яблока продемонстрировали двухзначное (в процентах) увеличение средних цен экспонируемого (выставленный на продажу объект. — Прим. ред.) жилья. Однако влияние оказали, скорее, краткосрочные факторы. Например, резкий прирост предложения в верхнем ценовом сегменте рынка и ограниченный объем самого предложения. Так, например, в районе Garment District средняя стоимость экспонируемого жилья увеличилась на 14,6%, в то время как Sutton Place — на 86%. Однако при выборке 26 экспонируемых объектов учитываемая средняя цена предложения вряд ли может быть объективной. Как говорится в высшей математике, данная выборка нерепрезентативна…


Недвижимость. Екатеринбург