Южно-Африканская Республика (ЮАР) - своеобразный островок благополучия на африканском континенте. Страна выделяется на фоне бедствующих соседей уровнем жизни, образования, культуры. Сейчас ЮАР входит в десятку стран с самым быстрым экономическим развитием.

Открытие богатых месторождений золота и алмазов в бывшей британской колонии предопределило дальнейшее развитие страны. Но только 15% населения живет богатой жизнью. Большинство, а это преимущественно коренное население, влачит бедное существование. Сегодня в ЮАР доля белого населения составляет всего около 9%, и его численность постепенно сокращается. При этом в страну растет приток эмигрантов из других более бедных африканских государств.

Внутренний ориентир

Рынок недвижимости ЮАР также особенный: покупателей из других государств на нем очень мало. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, ежегодно нерезиденты обеспечивают около 2% от общего объема сделок. Для сравнения - в лидирующем по данному показателю Лондоне иностранцы совершают около половины всехтранзакций, а в США и Франции доля иностранных покупателей недвижимости в общенациональном формате ниже - 6-7%.

Среди иностранных покупателей недвижимости в ЮАР, доминируют выходцы из иных африканских стран, которые обеспечивают пятую часть сделок, заключаемых иностранцами на территории ЮАР. Обуславливается это внутренними иммиграционными процессами на территории африканского континента, - рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock,

Крупнейшие города ЮАР, как уже было отмечено ранее, наиболее развиты в социально-экономическом плане среди всех африканских городов. Жители других африканских стран, достигнув определенного уровня благосостояния, нередко рассматривает Йоханнесбург, Кейптаун, Дурбан, Преторию и другие города ЮАР в качестве предпочтительного места временного или постоянного проживания.

Как подтвердил Уэйн Райт, MRICS, исполнительный директор Akwaba Africa Properties, если в 2011 году доля африканских инвесторов среди прочих составляла 8,5 %, сейчас уже около 20%. Их привлекает то, что ЮАР - одна из самых экономически и политически стабильных стран региона. Ее не раздирают на части повстанцы или экстремисты. Кроме того, строительство жилой недвижимости входит в национальную политику ЮАР. Население страны стремительно растет, а средний класс, сформировавшийся в последние годы, обладает достаточной покупательской способностью. Из-за низкого курса южноафриканских рэндов иностранцам проще скупать дорогое жилье.

За африканцами по доле сделок на рынке недвижимости ЮАР следуют граждане Великобритании, Китая, Германии и США. Их в Кейптауне и Капской провинции ЮАР привлекает прежде всего курортная недвижимость, используемая для собственных нужд. Побережье Капской провинции ЮАР традиционно славится отличными возможностями для занятия серфингом, спортивной рыбалкой, дайвингом и прочими видами водного спорта.

В частности, портал SAcommercialpropnews сообщает, что самые активные покупатели по итогам сделок, заключенных в 2011 г. в Кейптауне, – британцы. На их долю пришлось 23,91% от всех сделок - это 22 объекта. Второе место занимают немцы – 10,87% (10 объектов). Американцы приобрели лишь 3 объекта – это 3,26% от общего числа продаж, по столько же и граждане Нидерландов, Франции и Норвегии. Россиян данная статистика не упоминает. Из жителей других государств африканского континента самыми активными являются покупатели из Намибии и Танзании.

Россиян на рынке недвижимости ЮАР очень мало. Причем есть примеры, когда это уже бывшие наши соотечественники, и переезжают они из другой страны. В частности, у автора данной статьи есть знакомая, которая поселилась в Кейптауне после того, как вышла замуж за англичанина. Спустя какое-то время супруг получил хорошую должность в ЮАР и семья приобрела там собственный дом.

Третья причина - трудовая миграция и высокооплачиваемые рынки труда, что создает предпосылки для малочисленных инвестиционных сделок, например, в северных предместьях Йоханнесбурга.

Роскошные курорты и поля для гольфа

Интерес к выбору региона для покупки недвижимости избирательный. Для постоянного проживания и курортного отдыха граждане иностранных государств приобретают недвижимость в районах Кейптауна: Bakoven, Bantry Bay, Camps Bay, Clifton, Fresnaye, Green Point, Mouille Point, Hout Bay, Waterfront, City Bowl. Преимущественно для курортного отдыха жилье приобретается в районах Bloubergrant, Bloubergrise, West Beach, Bloubergsands, Blouberg. Немногие инвестиционные сделки заключаются в районах Йоханнесбурга: Dunkeld, Hyde Park, Houghton Estate, Illovo, Inanda, Melrose, Parkhurst, Parktown, Parkview, Sandhurst, Saxonwold и Westcliff.

Уэйн Райт, MRICS (Akwaba Africa Properties), также выделил Гаутенг (особенно северные пригороды Йоханнесбурга и Претории) и Западно-Капскую провинцию. «Очень интересным районом является Мпумаланга, - отмечает эксперт, - так как власти делают многое для развития этой области, как в экономической, так и в туристической сферах, однако зарубежные инвесторы пока еще не присмотрелись к этому региону».

При этом, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), иностранцы стремятся приобретать жилье лишь в определенных районах, характеризуемых сравнительно высоким уровнем безопасности и инженерной инфраструктуры. Как правило, сами квартиры располагаются в ЖК, обладающих широким перечнем объектов социальной инфраструктуры: фитнес-клубы,парковки, прачечные, спа-центры, магазины, парикмахерские, салоны красоты и т.д. Почти всегда ЖК обладают службой охраны, клининга или консьерж-сервисом. Причем наличие собственной службы охраны – критерий, который является основным практически у всех покупателей недвижимости в ЮАР.

Кстати, моя знакомая, поселившаяся в Кейптауне примерно 10 лет назад в свое время упустила данную характеристику, так как сочла, что камер видеонаблюдения по периметру забора домовладения достаточно для того, чтобы уберечься от непрошеных гостей. Но после того, как дом «обчистили» несколько раз в течение месяца или двух, хозяевам пришлось не только натянуть колючий провод по двухметровому забору, но и подключить его под напряжение. Только после таких мер семья перестала вздрагивать от любого шума во дворе домовладения.

Ориентир по ценам

Что же касается цен, на которые ориентируются покупатели, то порядка 80% объектов недвижимости в Кейптауне было продано за суммы, превышающие шесть миллионов рэндов наличными – это примерно 700 тыс. долларов. Большинство иностранцев ориентируется на элитную недвижимость, так как именно такие объекты имеют хорошую службу безопасности и развитую внутреннюю инфраструктуру. «Элитное жилье и приобретают в основном иностранцы и перепродают иностранцам же», - говорит Уэйн Райт, MRICS (Akwaba Africa Properties).

Интерес есть и к предложениям с большими участками земли. Но такие лоты тоже дорогие. Например, в Паарле продается домовладение с винной фермой на участке 32 га. Прежде всего привлекает в данном предложении то, что это историческая недвижимость, а главный дом, обставленный антиквариатом, построен в 1717 г. На территории располагается два больших дома: главный на четыре спальни и гостевой – на восемь, офисное здание, производственные корпуса и восемь домиков для рабочих фермы. Цена объекта – 4,2 млн долларов.

Еще одно интересное предложение в Кейптауне - двухэтажная гольф-вилла площадью 500 кв. м на участке 2000 кв. м. На территории свой тропический сад с бассейном, гараж на два автомобиля и гараж на гольф-карт. Охрана на протяжении 24 часов. Поблизости располагается гольф-клуб с полем на 18 лунок. Именно на нем проходил мировой гольф-чемпионат. Цена домовладения - 1,44 млн долларов.

Но доля элитных объектов на рынке недвижимости невелика. Большая часть предложения находится в ценовом диапазоне 60-100 тыс. долларов. Такие объекты не очень интересны иностранцам. По данным Akwaba Africa Properties, средняя цена дома площадью 80-140 кв. м составляет 90 тыс. долларов, 141-220 кв. м — 123 тыс. долларов, 221–400 кв. м — 180 тыс. долларов.

При этом, по данным Business Report, в первом квартале 2013 года рост цен на жильесоставил 3% в годовом исчислении, это меньше чем 5,8% в последнем квартале 2012 года. Для сравнения - с 2000 по 2006 год стоимость жилья ежегодно увеличивалась почти на 20%.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), наиболее ликвидная часть вторичного рынка недвижимости была возведена в ЮАР в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу в 2010 году. То есть в подавляющем большинстве случаев интересные варианты находятся в городах, где проходили футбольные матчи. К таковым относятся Йоханнесбург, Кейптаун, Дурбан, Претория, Порт-Элизабет, Полокване, Нелспрейт, Блумфонтейн, Рустенбург.

Например, четырехкомнатный дом на участке площадью в 926 кв. метров в пригороде Кейптауна Lansdowne. Во дворе находится бассейн, гараж на две машины и навес для трех машин. Вся территория огорожена массивным кирпичным забором и оснащена системой видеонаблюдения и сигнализацией. Цена - 180 тыс. долларов.

Еще дешевле - 80 тыс. долларов обойдется покупателю двухкомнатная квартира в меблированном таунхаусе в районе North Riding в Йоханнесбурге. Квартира обладает двумя спальнями и двумя ванными комнатами. Помимо этого, владельцу принадлежит навес для машины.

Интересные новостройки

Уэйн Райт, MRICS (Akwaba Africa Properties), отмечает, что на первичном рынке сейчас больше интересных предложений в связи с интенсивным строительством новых домов. Здесь можно найти хороший дом как для себя лично, так и для перепродажи.

По данным Gordon Rock, ежегодно в ЮАР возводится около 40 тыс. единиц жилой недвижимости. Большая их часть располагается в тех же городах (Йоханнесбург, Кейптаун, Дурбан, Претория, Порт-Элизабет, Полокване, Нелспрейт, Блумфонтейн, Рустенбург). При этом новое жилье отличается куда лучшим качеством, чем возведенное 10 и более лет назад, что делает первичный рынок жилья наиболее перспективным для заключения сделок иностранцами.

В качестве примера можно привести строящуюся элитную виллу 500 кв. м на участке 792 кв. м в пригороде столицы ЮАР Претории. Помимо четырех спален дом имеет четыре ванные комнаты, кухню, столовую, ряд хозяйственных построек и домик для охраны. Вилла является частью элитного поселка, рассчитанного на 11 домостроений. Стоимость данного объекта составляет 2 млн 180 тыс. долларов.

Новый дом в районе Zeekoeigat в Претории площадью в 2000 тыс. кв. м с пятью спальнями, двумя ванными комнатами, столовой, кухней, холлом, кабинетом и переговорной комнатой, а также гаражом на три автомобиля выставили на за 1 млн 100 тыс. долларов.

Более дешевое предложение - апартаменты в Стренде (Кейптаун) на берегу океана, в комплексе с бассейном, сауной, спортзалом, прачечной, охраной и консьержем. На выбор предложены квартиры общей площадью – 52-130 кв. м. Цена – от 165 тыс. долларов.

В другом комплексе, рядом с полями для гольфа, бизнес-парком и торговым центромпредлагаются студии и квартиры (28-70 кв. м). До пляжа 5 минут езды. В комплексе предусмотрен бассейн, спортзал, сад для детей, прачечная. Возможна меблировка квартир, сдача в кратковременную аренду. Цена - от 54,4 тыс. долларов.

Инвестиции в зоне риска

Многие покупатели, приобретая недвижимость за рубежом, ориентируются на инвестиционный рост или возможность заработать на сдаче недвижимости в аренду. Но Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что сейчас делать на это ставку вряд ли уместно. Немногие сделки по инвестициям в недвижимость заключаются в основном в Йоханнесбурге, где арендная доходность достигает 9%. Однако емкость данного рынка незначительна. В целом же рынок недвижимости ЮАР демонстрирует посредственную арендную доходность, составляющую 3-5%.

Впрочем, Уэйн Райт, MRICS (Akwaba Africa Properties), считает, что инвестиционные ожидания в ЮАР сравнимы с сингапурскими, ведь в большинстве европейских стран сейчас ситуация значительно хуже. «Но в любом случае инвестору следует помнить о рисках, связанных с неустойчивой национальной валютой и высокой инфляцией», - предупреждает эксперт.


Metrinfo