Зимовка в странах Юго-Восточной Азии (ЮВА) становится все популярнее, убегать от зимы сегодня модно и современно. А долгосрочное проживание в чужой стране подразумевает аренду жилья. Мы уже рассказывали, в каких странах снимать недвижимость проще и дешевле, но важно ведь еще и не попасть впросак. Поэтому, обратившись за советами к экспертам, мы решили выяснить, как перезимовать в ЮВА максимально комфортно.

Если вы не читали предыдущую статью «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» об аренде в ЮВА, то можете это сделать прямо сейчас: «Аренда за рубежом. Время дауншифтеров: зимовка в странах Юго-Восточной Азии. Где и как снять жилье без проблем. Цены – от $200 в месяц». А мы продолжаем развивать тему.

Различные детали

Отправляясь в теплые страны, надо досконально выяснить различные моменты, касающиеся въезда и жизни на чужбине. Нужно четко понимать, какие документы нужны для прохождения границы, как будет продлеваться виза (если страна визовая), действителен ли загранпаспорт (в большинство стран ЮВА можно въехать только, если паспорт действует в течение 6 месяцев после отъезда), на чем добираться до выбранного курорта, каковы привычки местного населения и как себя вести. Всю эту информацию, в принципе, можно получить на тематических форумах.

Важно изучить и вопрос безопасности, в том числе понять, где и как хранить деньги. В целом государства ЮВА не так уж и криминогенны, особенно в туристических зонах, достаточно соблюдать нехитрые правила, к примеру, не ходить ночами по бедным кварталам больших городов, не ввязываться в сомнительные истории с незнакомыми людьми. Если, конечно, в стране вообще спокойно, ведь даже в Таиланде, ориентированном на иностранных туристов, иногда случаются волнения: «Отношение местного населения к выходцам из России далеко не всегда однозначно. Например, не так давно в Таиланде прошли организованные демонстрации против засилья «русской мафии», - сообщает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Также нужно повнимательнее присмотреться к климату – не везде в ЮВА так тепло и уютно, как хочется отправляющимся на зимовку. «К примеру, на север Вьетнама зимой приходят холода, а в Индонезии начинается сезон дождей. С июля же по октябрь (а иногда и по декабрь. – От ред.) сильные дожди и даже тропические ураганы обрушиваются на Филиппины, Вьетнам и южные провинции Таиланда: Пхукет, Краби и Самуи».

Как искать жилье?

Сегодня поиск реально вести из дома, по интернету. «В Сети есть множество специализированных сайтов с каталогами объектов, сдаваемых в аренду. Там дается детальное описание жилья, представлены фотографии и можно сравнить цены на различные варианты. Чаще всего такие сайты курируют местные агентства недвижимости, которые готовы отвечать на любые вопросы. А также есть международные поисковые системы жилья, например Airbnb.com, VRBO.com, Homeaway.com и многие другие, через них можно напрямую связаться с владельцем заинтересовавшего объекта».

Главный плюс поиска жилья в интернете заключается в том, что не приходится тратить время на подбор вариантов, уже прибыв на зимовку. Но поиск жилья в Сети требует понимания хотя бы английского языка и чреват не такими уж шуточными рисками, особенно на фоне того, что владельцы представленной на сайтах недвижимости (если только сайт не курирует риелторское агентство) не стремятся заключать договоры аренды.

Прежде всего, информация в интернете может не соответствовать реальности. В результате вместо симпатичного домика в 10 минутах от моря можно получить покосившуюся хижину в 20-30 минутах от пляжа. «Например, на Бали рынок аренды молодой, и в 90% случаев предоставленная в интернете информация по аренде не соответствует действительности».

Иногда при аренде через интернет доходит и до откровенного обмана, когда владелец недвижимости на месте требует различных доплат либо получает задаток (как правило, за несколько месяцев до заезда требуется внести 20-30% от стоимости аренды или оплатить первый месяц аренды), а потом не выходит на связь.

Поэтому, если вы используете для аренды жилья Всемирную паутину, рекомендуется обязательно читать отзывы прежних арендаторов, отказываться от полной предоплаты и изучать арендодателя: откуда он родом, чем занимается, где проживает, как давно владеет этой недвижимостью и как давно ее сдает. Если ответы на эти вопросы вызовут хоть какие-то подозрения, от сделки лучше отказаться.

Еще лучше для поиска жилья в ЮВА использовать рекомендации друзей и знакомых, которые уже побывали в выбранных для зимовки странах или находятся там. Можно использовать тематические русскоязычные форумы по конкретным странам или форумы путешественников (например, форум Винского или www.farangforum.ru - форум по Таиланду), где есть рекомендации по аренде или предложения наших соотечественников, живущих в Азии или как раз съезжающих и передающих свое жилье «по наследству».

Также неплохой в плане низкого риска вариант – обратиться в российские агентства по недвижимости или на специализированные сайты по аренде, но тоже российские. В таком случае цена аренды может быть немного выше, но зато проще будет общаться и узнавать подробности, а отношения с арендодателем будут подкреплены договором.

Либо, если нет проблем с английским, можно искать недвижимость уже на месте, прибыв в выбранную для зимовки страну. При этом варианте недвижимость можно сначала осмотреть и проверить, все ли соответствует фотографиям, да и вообще понять - нравится она или нет. Однако для этого сначала придется поселиться в отеле на неопределенный срок, что увеличит общие расходы.

Ни в коем случае не нужно общаться с частниками, особенно если вы никогда раньше не снимали жилье в данной стране либо вообще приехали туда впервые. Стоит иметь дело лишь с агентствами или риелторами, причем с хорошей репутацией и рекомендациями от знакомых либо с высокими рейтингами на профильных сайтах, тем более что во многих странах, например, в том же Таиланде или на Бали, их услуги для арендаторов бесплатны –комиссию риелтору платит арендодатель (но, правда, там, где они платны, придется потратить на риелтора сумму, равную стоимости месяца аренды – как в Москве).

«Страны ЮВА характеризуются низкой информационной прозрачностью рынка, серьезным языковым барьером, специфическими местными законами и ограничениями ряда прав и свобод», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). В таких условиях агентство если и не гарантирует полное отсутствие проблем, то хотя бы снижает их риск, а с частными лицами вероятность мошенничества и неприятных историй резко повышается, особенно если они не выказывают готовности заключить договор аренды. Идеальный же вариант – компания по недвижимости с русскоязычным персоналом или русскоязычный агент, в таком случае проще подобрать подходящее жилье, договориться о цене и условиях с владельцем, проверить договор аренды и даже решить некоторые бытовые вопросы. Но такое доступно только в облюбованных нашими соотечественниками местах, например, в тайской Паттайе. И цена аренды у русскоязычного агента все-таки может оказаться выше.

Договор аренды

Если цена ключевой вопрос, то, возможно, стоит обратиться и в местное агентство по недвижимости, но только при условии заключения договора аренды. Все эксперты рынка недвижимости уверены, что аренду жилья в заморском государстве необходимо оформлять в юридическом порядке, дабы в дальнейшем избежать проблем и недопониманий. В договоре должны быть указаны адрес и характеристики объекта, права и обязанности сторон, срок аренды, цена аренды (и что она в себя включает) и порядок оплаты. «Особенно тщательно необходимо все обсуждать при долгосрочной аренде. Причем в этом случае помимо указанных параметров важно обговорить условия последующего льготного продления контракта и преимущественного права на аренду, если, конечно, дом нравится. Цены на аренду растут, поэтому такой пункт в договоре может оказаться очень полезным».

Однако эксперт по инвестированию в недвижимость советует сначала заключать все-таки не долгосрочный, а краткосрочный договор: «Попробуйте сначала договориться с владельцем жилья на пробную месячную аренду. За это время могут всплыть самые непредсказуемые вещи: шумные соседи, полчища насекомых, протекающая крыша или неудачная экспозиция окон – словом то, что сразу не заметно, но может проявиться и надоесть через какое-то время. А если вы сразу заключите долгосрочный договор, расторгнуть его будет гораздо сложнее».

И конечно, договор вне зависимости от срока должен быть как минимум двуязычным – на местном языке и на английском. «Причем, в договоре важно отметить, что в случае спорных вопросов приоритетной считается именно английская версия».

Но, впрочем, с этим у хороших агентств проблем, как правило, не возникает: «Обычно подписываются типовые договоры, их перевод на английский язык давно осуществлен в массовом порядке», - уверяет Станислав Зингель (Gordon Rock). «К примеру, на Бали у всех достойных агентств договоры изначально представлены на индонезийском и английском языке, но в идеале должен быть вариант и на родном языке арендатора». Если же его нет, а английский дается вам все-таки с трудом, то лучше заказать перевод, тем более что, по данным Станислава Зингеля, услуги переводчика стоят не так уж и дорого – около 100 долларов США. Примерно столько же или немного дороже (до 200 долларов США) стоит и юридическое сопровождение сделки, которое необходимо, если в типовом договоре что-то серьезно не устраивает или объект вызывает какие-то сомнения.

Внимание к частностям

Однако, перед тем как заключать договор аренды, нужно определиться с объектом и хорошо изучить будущее жилище. Прежде всего, стоит выбор: дом или апартаменты. Здесь, конечно, нужно руководствоваться собственными предпочтениями и составом семьи, но, тем не менее, квартиры в Азии, при условии, что они расположены в современных кондоминиумах, зачастую оказываются удобнее отдельных вилл: «Они проще и дешевле в обслуживании, в стоимость аренды включается посещение спортзала и бассейна, а на территории комплекса обычно есть детская площадка, охрана, паркинг и круглосуточное обслуживание. Кроме того, жильцам не приходится бороться с незваными гостями: змеями, ящерицами, большими тараканами (речь же идет о тропиках!), волноваться о протекании крыши в сезон дождей и самостоятельно справляться с последствиями наводнения или урагана». В домах же забот больше, в частности, с обеспечением безопасности или подключением интернета. А если дом с бассейном и садом, то он довольно дорог в обслуживании.

После выбора типа недвижимости надо решить вопрос с ее местоположением. Эксперт советует выбирать жилье не на берегу, а в 5-7 минутах езды на байке (или в 15-25 минутах ходьбы), так как у моря дома и квартиры дороже, а риски природных катастроф выше. Но, конечно, район должен быть относительно респектабельным, неплохо, если вокруг живет много иностранцев, в том числе и наших соотечественников – это говорит о довольно высоком уровне безопасности и неплохой инфраструктуре.

Ну а определившись с районом, можно подбирать варианты, изучать их особенности и характеристики. «При этом нужно, чтобы на окнах и желательно на дверях были москитные сетки, ведь москиты в Юго-Восточной Азии (там, где они есть) безжалостны к европейцам и переносят очень неприятные болезни - малярию и лихорадку денге. Также необходимо наличие кондиционера, потому что вентилятор в тропических странах спасает слабо. И лучше, чтобы в доме была газовая печь. Электричество в Азии дорогое, и если готовить постоянно на электроплите, то можно разориться, а баллона с газом обычно хватает на 2-3 месяца, и стоит он всего 20 долларов. Ну и интернет-соединение. Нужно уточнять, каким образом оно осуществляется: выделенная линия, ADSL или же, например, мачта с передатчиком, дотягивающаяся до вышек местных операторов».

А еще стоит узнать побольше о потенциальных соседях, важно, чтобы это были люди семейные и спокойные, причем арендующие жилье на долгосрочной основе или проживающие в собственных квартирах – с такими жить тише и безопаснее. «Но все равно лучше проверять стены и окна будущего жилья на звуконепроницаемость, иначе есть риск оказаться вовлеченным в детские игры или соседские караоке-вечеринки - азиаты очень любят громко петь под караоке и не всегда хорошо это делают - в тот момент, когда вам больше всего захочется покоя». И уж точно не нужно снимать апартаменты в кондоминиумах, которые также сдаются в краткосрочную аренду, ведь люди, приезжающие в отпуск, как правило, веселятся ночами, шумят и очень активно пользуются бассейном, это не очень приятно наблюдать в течение нескольких месяцев.

И конечно, надо обращать внимание на цену аренды и то, из чего она складывается. «Обычно в стоимость аренды не входят счета за воду и электричество, а также за интернет, их нужно оплачивать отдельно. Не всегда включается в стоимость и пользование кухонной утварью, постельным бельем и полотенцами. Если об этом ничего не сказано в договоре, то либо требуйте с владельца обеспечения жилья всем перечисленным и включения оного в стоимость, либо предлагайте поделить расходы пополам». Также надо помнить, что в ЮВА всегда уместен торг, поэтому пробуйте торговаться. Легче всего это делать как раз при долгосрочной аренде: в этом случае многие арендодатели предлагают значительные скидки, в особенности если вся сумма или бОльшая ее часть оплачивается вперед. Но тут надо учитывать, что если откроются какие-либо недостатки, отказаться от аренды и вернуть уплаченные деньги будет проблематично. Так что существенную экономию может принести разве что заблаговременное (за несколько месяцев) бронирование жилья через интернет с внесением солидного залога.

Но и в этом случае вряд ли обойдется без депозита. Обычно помимо арендной платы владельцы жилья берут залог в размере месячной цены жилья, который потом возвращается или учитывается как взнос за последний месяц проживания, если арендаторы ничего не испортят. Такие правила – это норма. «А вот если хозяева просят в залог больше, то это уже не очень хорошие условия. Но в любом случае лучше вносить депозит в долларах США, и их же получать обратно при выезде. Это удобно, так как не придется в сжатые сроки думать о том, как поменять местную валюту на доллары».

Если изучать информацию по аренде недвижимости в ЮВА еще до поездки, то обычно все проходит гладко. «Вообще, не бойтесь задавать много вопросов. Узнавайте, какие счета вам придется оплачивать и как это можно сделать, как нанять домработницу или няню, как добраться до центра или другого города общественным транспортом, где находятся рестораны, магазины, аптеки, больница, детский сад или парк, и к кому обращаться в экстренных случаях». Чем больше вы будете знать, тем удачнее сложится зимовка.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Арендовать жилье в странах Юго-Восточной Азии, чтобы скоротать там зиму, на самом деле не так сложно, как может показаться на первый взгляд. В принципе, это можно сделать даже будучи в России, самое главное – быть внимательным и заключать договор аренды и серьезно относиться к деталям, связанным с арендой и проживанием в тропических краях.


Metrinfo