Крушение банковской системы США принято считать началом мирового финансового кризиса 2008 года. Вернемся в прошлое, чтобы разобраться с предпосылками, хронологическим развитием кризиса, а также определить перспективы тех последствий.

ПРЕДДЕФОЛТНАЯ ЭЙФОРИЯ

За несколько лет до начала финансового коллапса во многих странах экономика Соединенных Штатов находилась на стадии подъема. Этому поспособствовало событие 70-х гг. прош-
лого столетия. Тогда в США отменили золотое обеспечение американского доллара, а для всех остальных валют был введен плавающий обменный курс. В результате ничем не обеспеченный доллар начали печатать без ограничений и в один миг это бумажное «золото» разлетелось по всему миру, заняв устойчивые позиции в международной торговле. А в начале XXI века США удалось стать мощнейшим центром притяжения иностранного капитала.

В 2002-2004 гг. в местный федеральный бюджет «стекались» денежные ресурсы из крупнейших государств, в частности, из азиатских стран и стран-экспортеров нефти. Таким образом, зарубежные инвесторы, имея на руках огромные суммы ничем не обеспеченных долларов, пытались вложить их во что-то осязаемое на территории страны: в бизнес, недвижимость или любую другую сферу.

Тем временем, американские банки, поймав волну оптимизма, поспешили сделать кредиты максимально доступными (эволюцию средневзвешенной процентной ставки см. в таблице). Для многих граждан США это стало настоящим спасением — приобрести квартиру стало проще. В 2004 году доля домовладельцев увеличилась до максимального показателя 69,2% против 64%, как это было с 1980 по 1994 год. Такие данные приводятся в докладе о «Домовладении и незанятых объектах жилой недвижимости» (США, 2007).

Подогреваемое всеобщим вниманием американское жилье стало дорожать на глазах, а себестоимость строительства, наоборот, снижалась. Все это сопровождалось приростом населения, увеличением спроса и доминированием недвижимости по уровню доходности среди всех прочих инвестиционных инструментов.

Твердая вера в то, что цены на жилье продолжат парить выше неба, заставила многих неблагонадежных заемщиков согласиться на условия кредитования с плавающей процентной ставкой. Это значит, что какое-то время ставка оставалась на низкой отметке, а к концу выплаты кредита она «взмывала» вверх до рыночного уровня. Догадываясь о последствиях финала, заемщики решались на рефинансирование кредита, что было возможным благодаря постоянному росту цен на дома и квартиры.

— Американцам удалось создать нетрадиционную модель спекулятивного рынка недвижимости, где акцент делался не столько на краткосрочной перепродаже квартиры или дома, сколько на доступности приобретения недвижимости в кредит с последующей возможностью многократного рефинансирования взятого займа. Если преступно легкие условия кредитования вовлекали на рынок значительное количество несостоятельных покупателей, то возможность многократного рефинансирования позволяла им какое-то время жить не по средствам, оттягивая неизбежный дефолт, — раскрывает свою точку зрения Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости «Gordon Rock».

Но всему есть предел, и дефолт все же наступил. Когда во многих регионах США цены на дома начали падать, проведение рефинансирования стало проблематичным. В итоге заемщики, которые не смогли добиться рефинансирования кредита, оказались не в состоянии производить выплаты по более высоким ежемесячным ставкам. Именно на этом месте финансовая пирамида начала «сыпаться»...
Если углубляться в историю, то такой момент наступил летом 2007 года. Тогда у одного из старейших американских инвестиционных банков «BearsStearns» финансы запели романсы… Следом за ним трещины пошли по всему кредитному рынку США. Из-за высоких процентных ставок, выданных под так называемые «плавающие проценты», все большее количество домовладельцев, ощутив финансовый голод, начали передавать недвижимое имущество в собственность банка.

В результате пострадала вся финансовая пирамида, в которую были вовлечены как банки, так и рядовые покупатели недвижимости, девелоперы и инвесторы.

Но главным действующим лицом в падении этой системы были как раз кредитные организации. Так как их волюнтаристское поведение не позволяло им как следует разобраться в спекулятивных и недобросовестных целях клиентов.

К сентябрю 2008 года ценник на недвижимость США снизился в среднем на 20% по сравнению с серединой 2006 года, когда цены находились на астрономическом уровне. В большей степени «обесценились» дома в таких городах, как Флорида, Майями, Лас-Вегас, Лос-Анджелес и другие. Причиной падения цен на жилье, например в Детройте, является сокращение численности населения. Люди начали покидать город после того, как их уволили с производства американских автогигантов General Motors, Chrysler и Ford.

В Международном валютном фонде подсчитали, что вследствие 20% уменьшения стоимости домов американские владельцы обеднели почти на 5 трлн долларов.

С июня 2006 года по ноябрь 2010 цены «качнулись» вниз уже на 26%. Однако некоторые эксперты апеллируют более шокирующими исчислениями — от 30% до 60%.

— По одной из оценок, банковская система США потеряла вследствие кризиса около 1 трлн долларов. При этом около 500 млрд долларов из этой суммы приходится на потери вследствие снижения стоимости акций пяти крупнейших банков США. При этом только дефицит федерального бюджета с 2008 по 2018 год составит около 8 трлн долларов, что является косвенным свидетельством снижения налогов и сборов, — рассказал г-н Зингель.

ПОД МИКРОСКОПОМ

Теперь обратимся к статистике изменения цен в некоторых городах США, которую предоставили специалисты АН «Gordon Rock». Итак, начнем с Майами. Перед нами яркий пример рынка курортной недвижимости, который чутко реагирует на любые изменения в покупательском спросе. Взять, к примеру, период со второго квартала 2007 по третий квартал 2011 года. Тогда цены упали на 45%, в то время как в среднем по США жилье подешевело лишь на 16%. Между тем, за последние полтора года средняя стоимость кондоминиумов в округе Miami-Dade увеличилась на 25%, в то время как дома для одной семьи подорожали на 18%.

— Вместе с тем, говорить однозначно об инвестиционной привлекательности жилья в Майами не приходится. Ведь этот город является примером того рынка, на котором возможны глубокие взлеты и падения цен, — подчеркнули в АН «Gordon Rock».

Что касается рынка недвижимости Флориды, то он достиг своего «дна» в октябре 2011 года, когда в солнечном штате был отмечен минимальный уровень цен. Аналогичная ситуация сложилась и на калифорнийском рынке. Во время кризиса квартиры Нью-Йорка продемонстрировали гораздо более скромное падение цен, а в последние годы налицо умеренный рост (2-5% ежегодно).

ЕСТЬ ЛИ ИНТЕРЕС?

Любопытно посмотреть и на «инвестиционные аппетиты» покупателей сегодня. Число сделок по продаже вторичного жилья на рынке США в августе 2013 г. увеличилось на 1,7% по сравнению с июлем и на 13,2% — сопоставляя с августом прошлого года. За последние шесть лет это стало максимальной отметкой, уточняется в докладе Национальной ассоциации риелторов (National Assotiation of Realtors). Улучшились данные и по проблемной недвижимости США, ее доля в августе составила 12% против 15% в июле.

Теперь подробно пройдемся по сегментам рынка. Продажи домов для одной семьи за год (с августа 2012 по август 2013) выросли на 12,8%. Средняя цена таких домов по стране увеличилась на 14,4%. По продажам домов и кондоминиумов за год было совершено до 640 тыс. сделок, что составляет 16,4%. Такие объекты подорожали на 17,7% — до 211,7 тысячи долларов по сравнению с августом 2012 года.

— Прошлые «пиковые» значения не могут быть аксиомой столь же масштабного будущего роста цен, каким в прошлом было падение цен. После финансового кризиса в США изменилась не только экономика, но и сами американцы стали другими. А это гарантирует то, что в обозримой перспективе не будет иметь место спекулятивный перегрев рынка. Цены же в среднесрочной перспективе, безусловно, увеличатся на двухзначные процентные значения, что вполне оправдывает вход на рынок, — прокомментировал ситуацию Станислав Зингель.

Эксперт по инвестициям в недвижимость добавляет, что в ближайшее время рынок США продолжит демонстрировать увеличение всех ключевых показателей. Однако темпы прироста цен нового жилья будут расти куда быстрее, чем на вторичном рынке. Так, если объемы продаж новых домов вырастут с 448 тыс. в 2013 году до 644 тыс. в 2014, то объемы продаж не новых вырастут гораздо скромнее — с 5,133 млн до 5,214 млн.

В ближайшие 12 месяцев стоит ожидать роста и объемов строительства в размере 20%. Если по итогам 2013 года в США прогнозируется выдача 979 тыс. строительных лицензий, то в 2014 году их будет выдано 1,283 млн. Причем основной прирост объемов строительства будет обеспечен домами для одной семьи, выдача лицензий на возведение которых вырастет с 657 до 925 тыс.

Если в ближайший год цена вторичного жилья увеличится в среднем с 195 600 до 206 500 долларов, то на первичном — с 266 500 до 281 300 долларов за объект.

— Собственно сам кризис еще продолжается, поэтому сумма убытков не окончательна. К тому же данные оценки колеблются в зависимости от изменения целого ряда факторов и могут то увеличиваться, то снижаться в зависимости от текущей конъектуры рынка, — резюмирует Станислав Зингель.


Недвижимость-Екатеринбург