С 1 июля 2013 Хорватия стала полноправным членом Евросоюза. Новшество пока не сильно сказалось на экономике страны, включая ее рынок недвижимости. Однако российских туристов в стране стало меньше, параллельно уменьшился и без того незначительный поток наших соотечественников, которые планировали сделки с недвижимостью.

Как складывается ситуация на рынке недвижимости Хорватии в новых условиях, на какие предложения могут рассчитывать покупатели в самом популярном у россиян регионе Средняя Далмация, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты компаний, специализирующихся на зарубежной недвижимости.

Жемчужина Адриатики

Хорватия, вытянувшаяся вдоль побережья Адриатического моря, – один из признанных европейских курортов. Особо выделяется регион – Средняя Далмация, расположенный в серединной части страны с лучшей в материковой части полосой пляжей. Здесь же находятся два из семи национальных парков – Крка - с водопадами и густыми лесами по берегам и Корнаты, представляющий собой архипелаг из 140 островов, а также природный парк Биоково, которые любят посещать и туристы, и местные жители.

Средняя Далмация, которая заключена между городами на юге – Градац, на севере - Шибеник включает большое количество островов (Брач, Хвар и др.) поделена на три курортных региона Шибеник, Сплит и Макарска ривьера, протянувшаяся на несколько километров вдоль основания горного массива Биоково, с лучшими в Хорватии пляжами. Не удивительно, что регион притягивает не только туристов, многие рассматривают Среднюю Далмацию с позиции приобретения жилья.

Преобразования во благо

1 июля 2013 года в Хорватии произошло важное событие – страна стала 28-м членом Евросоюза. Это повысило престиж государства, облегчило передвижение ее жителей по объединенной Европе, но с другой стороны, - законы ЕС теперь стали обязательными для исполнения в этой стране. Например, до 1 июля туристы из России могли в летний период въезжать в Хорватию без визы, а теперь визовый режим стал обязательным. Сейчас туристические агентства сообщают, что введение визового режима привело к тому, что поток российских туристов сократился чуть ли не в два раза.

Вступление Хорватии в ЕС пока не оказало сколько-нибудь значимого влияния на рынок жилья, считает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. Он продолжает демонстрировать нисходящий тренд, связанный со снижением макроэкономических показателей Хорватии. Это лишний раз подчеркивает, что недвижимость больше зависит от состояния национальной экономики, чем от вступления в различные политико-экономические союзы и пиар-кампании, связанные с этим. Например, в 2012 году ВВП страны снизился на 1,5%, в 2011, 2010 и 2009 годы снижение ВВП составило соответственно 0,01%, 1,4% и 6,9%.

Еще за несколько лет до вступления в Евросоюз в Хорватии были либерализованы правила покупки жилья для граждан ЕС. С 2009 года они получили возможность приобретать недвижимость в Хорватии без всяких ограничений. Также просто приобрести хорватскую недвижимость и гражданам Аргентины, Австралии, Чили, Японии, Малайзии, Норвегии, Новой Зеландии и Парагвая. Действия граждан данных государств регулируются на территории Хорватии так называемыми договорами взаимности, допускающими для иностранцев такие же права и возможности, как и те, которые разрешаются хорватам на территории их государств. По аналогичному принципу регулируются действия жителей отдельных штатов США и двух провинций Канады: Онтарио и Британской Колумбии. На россиян этот льготный режим не распространяется.

Однако по мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), европейцы и граждане других привилегированных государств без восторга отнеслись к перспективе обзавестись недешевой хорватской недвижимостью. Ведь они сами больше нуждаются в деньгах, чем в новых возможностях их потратить с сомнительными инвестиционными перспективами.

Тренд на снижение

Рынок недвижимости Хорватии сейчас находится далеко не в лучшем состоянии, хотя и не испытывает серьезных провалов, которые возникли, например, в Испании. Небольшое снижение цен началось еще в 2009 году. По подсчетам Станислава Зингеля (Gordon Rock) тогда средняя общенациональная стоимость жилья в стране снизилась на 4,8%. В 2010 и 2011 годы снижение цен составило соответственно 4,8% и 1,3%. 2012 год обесценил хорватское жилье еще на 3,1%. В текущем году жилье продолжило дешеветь.

По данным портала Balkanpro.ru, в июне 2013 года недвижимость в Хорватии подешевела на 3,5% по сравнению аналогичным месяцем 2012-го. Наибольшее снижение цен зафиксировано в городе Сплит, где цена квадратного метра в среднем опустились ниже 2 тыс. евро, а в Дубровнике ниже 3 тыс. евро. Падение цен (- 1,2%) затронуло город Пула, гдесредняя цена теперь составляет 1,36 тыс. евро за кв.м. Практически стабильные цены в столичном Загребе. Снижение цен здесь чисто техническое - 0,02% по сравнению с маем 2013 года. А средняя цена составляет 1,64 тыс. евро за кв.м.

Еще одна тенденция, которую отмечают эксперты рынка зарубежной недвижимости, – это снижение объемов жилищного строительства. По итогам 2012 года - на 22% по сравнению с 2010 годом. И если в 2012 году в Хорватии было введено в эксплуатацию или строилось порядка 7 тыс. квартир, то в 2010 году - 9 тыс. квартир. Возросла и доля незавершенного строительства. Если в 2010 году было сдано в эксплуатацию 4 тыс. из 9 тыс. строящихся квартир, то в 2012 лишь 3 тыс. из 7 тыс. строящихся объектов.

Портала Balkanpro.ru сообщил, что в мае 2013 года объем строительных работ в Хорватии сократился в стоимостном выражении на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. Падение темпов объемов строительства за этот период составило 16,9%.

Покупательский интерес

Иностранцы приобретают недвижимость исключительно на побережье. Истрия пользуется популярностью у немцев, австрийцев, т.к. они с легкостью могут добраться до туда на машине. Русские предпочитают Далмацию.

«Структура зарубежных покупателей жилья остается неизменной, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Из 70 тыс. нерезидентов, купивших курортное жилье, 55% приходится на жителей Германии. Австрийцы и британцы обеспечили 16% и 6% заключенных сделок. На венгров и датчан пришлось соответственно 4% и 3% транзакций. Доля россиян на хорватском рынке недвижимости крайне мала и составляет менее 1%».

Одна из причин: законодательство Хорватии не позволяет нашим гражданам приобретать недвижимость на физлицо. Относительно немногочисленные российские поклонники хорватской недвижимости открывают для заключения сделок юрфирмы. Однако это весьма затратный и отягощенный бюрократической волокитой путь. «Еще один вариант выхода из этой ситуации, который практикуется некоторыми застройщиками, заключения не договора купли-продажи, а договора аренды на 200 лет с автоматической пролонгацией еще на 200 лет, это помогает избежать процедуры открытия фирмы и связанных с ней расходов».

Всего же с 1993 года иностранцы вложили в жилую и коммерческую недвижимость Хорватии 1 млрд. 879 млн евро. При этом ежегодный объем вложений существенно варьируется. Так, в 2012 году инвестировано было 87 млн евро, в то время как 2011 и 2010 годы отметились вложениями в размере 245,8 и 200,4 млн евро. В 2009 году инвестиции составили всего лишь 24,6 млн. евро. Первый квартал 2013 года принес стране 40,6 млн евро иностранныхинвестиций в недвижимость. Лидировал же по объемам вложений 2007 год с инвестициями 328,7 млн евро.

А теперь более подробно остановимся на недвижимости региона Далмация, в частности на курортах где предпочитают приобретать жилье россияне.

Прекрасный Дубровник

Многие кто побывал в Дубровнике, были очарованы его красотой. Не удивительно, что город, основанный еще в 7 веке включен ЮНЕСКО в тройку красивейших городов — памятников Европы эпохи Возрождения. Старый город просто состоит из достопримечательностей. Это Этнографический музей и Музей мореплавания, Театр Марин Држик, Художественная галерея, самая древняя в Европе синагога и церковь Святого Блазиуса который считается покровителем города и многое другое.

Очень удобно, что в Дубровник налажено авиационное сообщение с Россией. Правда, в летний сезон город не очень комфортный, из-за тех же туристов, которые полностью оккупируют его достопримечательности и толпами передвигаются по улицам.

Недвижимость в городе-мечте очень дорогая. По данным Gordon Rock, стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости колеблется от 150 до 630 тыс. евро за объект. При этом наибольшая часть предложения приходится на недвижимость от 200 до 400 тыс. евро. Стоимость индивидуальных жилых домов еще выше, а линейка цен еще шире - от 270 тыс. до 4,5 млн. евро за объект. При этом наибольшая доля объектов реализуется в ценовом диапазоне от 1 до 2 млн. евро.

Так, в одном из жилых комплексов Дубровника, в 30 м от пляжа на продажу выставлена трехкомнатная квартира общей площадью 91 кв.м с лоджией, ориентированная на южную сторону и с кладовой в подвале. Квартира с чистовой отделкой, меблирована и полностью готова к проживанию. Цена предложения – 268 тыс. евро. В другом комфортабельном ЖК трехкомнатная квартира – 70 кв.м продается за 320 тыс. евро. Дом по нашим критериям можно отнести к бизнес-классу. Он отличается качественной отделкой мест общего пользования, а также разветвленной инфраструктурой – это фитнес-центр, бассейн, ресторан, салон красоты, магазины. Территория охраняется.

Уникален для Южной Далмации комплекс Radisson Blu Dubrovnik Sun Gardens, расположенный на первой линии моря в 11 км от Дубровника. Покупатели могут приобрести апартаменты на территории пятизвездочного отеля с развитой инфраструктурой. Стоимость апартаментов с отделкой, полной меблировкой и оборудованием (начиная от техники и заканчивая столовыми приборами) - от 170 тыс. евро.

Начальный уровень цен на первичном рынке недвижимости несколько ниже, чем на вторичном. Так, новые квартиры на побережье можно приобрести от 140 тыс. евро за объект, в то время как уже отмечалось выше, устойчивый нижний порог цен на вторичном рынке начинается от 150 тыс. евро за объект.

Новые частные дома реализуются в высшем ценовом сегменте и их стоимость, как правило, начинается от 1 млн. евро, что примерно в 4 раза выше, чем начальный уровень цен в данном сегменте недвижимости на вторичке. При этом в сегменте индивидуальных жилых домов предложение новых объектов крайне ограничено и исчисляется считанными десятками.

На первичном рынке Дубровника квартиры формируют около 80% экспонируемого жилья. На них же приходится и подавляющее большинство новостроек. Пример - двухкомнатная квартира площадью в 45 кв. метров, продающаяся за 170 тыс. евро. Она находится в ЖК, расположенном на первой линии застройки. На территории комплекса находится спа-центр, частный пляж, кафе, рестораны, два спортивных центра, паркинг, причал для яхт, гараж.

Сплит – город на полуострове

Сплит – самый крупный город Средней Далмации и второй по величине после столицы Хорватии Загреба. Он построен на полуострове Марьян, между заливом Каштела и Сплитским каналом у подножия Мосорских гор – по дорожному сообщению между городами Задар и Дубровник. Город имеет многовековую историю продолжительностью более 1700 лет. Это нашло свое отражение в архитектуре и памятниках старины. Для города характерны хорошие мелкогалечные пляжи с соснами, растущими прямо у воды.

По сравнению с Дубровником недвижимость в Сплите стоит немного дешевле. В целом жерынок недвижимости Сплита по объемам предложения, как минимум, в два раза меньше, чем рынок недвижимости Дубровника. При этом цены в Сплите демократичнее, а доля индивидуальных домов в общем объеме предложения значительно больше. Дома формируют до 40% экспонируемого жилья, в то время как в Дубровнике дома обеспечивают 20% предложения.

По данным Gordon Rock, на вторичном рынке жилья цена колеблется от 120 тыс. до 560 тыс. евро за объект. Стоимость индивидуальных жилых домов составляет от 180 тыс. до 2,7 млн. евро. Большая часть домов продается по цене от 500 тыс. до 1 млн. евро за объект.

Начальная стоимость квартир в новых домах находится на уровне 108 тыс. евро. В свою очередь, большая часть квартир реализуется по цене от 200 до 300 тысяч евро за объект. Примером предложения на первичном рынке недвижимости Сплита в названном бюджете является двухкомнатная квартира площадью в 58 кв. м с лоджией в 15 кв. м. Она находится в четырехэтажном доме, возведенном в 2011 году. Из окон дома открывается отличный вид на море. До ближайшего пляжа от дома 300 метров. Квартиру можно приобрести срассрочкой на год.

Сохранить, но не преумножить

Многие покупатели, планирующие сделки на хорватском рынке недвижимости не списывают со счетов и инвестиционную составляющую. По данным Gordon Rock, средняя арендная доходность курортной недвижимости в Хорватии составляет 4-4,5%, что является средним для ЕС значением. «Но с учетом длительного нисходящего тренда на рынке недвижимости и общего ухудшения макроэкономических показателей Хорватии, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), консультант по инвестициям в недвижимость, - говорить о значимых инвестиционных перспективах недвижимости в Хорватии не приходится». В сложившихся условиях экономического кризиса сложно говорить об инвестиционной составляющей покупки. Вместе с тем предполагает, что и «предпосылок для падения цены на данный момент нет, потому данную покупку можно рассматривать как надежное сохранение средств».


Metrinfo