Эксперты сравнивают рынок недвижимости Южного побережья Крыма с югом России и некоторыми курортными странами (Болгария, Турция). И по многим показателям приобретение объекта в Крыму для собственного использования является более привлекательным.

Юг России vs Южный берег Крыма

Юг России и Крым являются крайне неоднородными рынками недвижимости. Наиболее популярными и «раскрученными» субрынками недвижимости в этих регионах являются соответственно город Сочи и Южный берег Крыма. Именно на эти рынки приходится основное внимание инвесторов и конечных покупателей жилья.

Юг России (Сочи и подобные ему города) и Южный берег Крыма, прежде всего, являются курортными рынками недвижимости. «Оба рынка недвижимости характеризуются спекулятивными тенденциями, порождающими средний уровень цен выше экономически обоснованного уровня, - объясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, эксперт по инвестированию в недвижимость. – То есть и в Сочи, и на Южном берегу Крыма средняя стоимость жилья формируется капиталом, приходящим извне, а не размерами дохода местных жителей. Оба рынка характеризуются большим количеством незаконно возводимых объектов. Однако российский Сочи в отличие от украинского Крыма характеризуется более последовательной и успешной борьбой с таковыми».

И в Сочи, и на Южном берегу Крыма сложные геологические условия, что затрудняет строительство и проведение инженерных коммуникаций.

Отличие Сочи от Крыма, по словам экспертов, прежде всего заключается в цене на недвижимость. «В регионе Сочи недвижимость стоит куда дороже, чем в Крыму, - отмечает Станислав Зингель. - При этом Сочи характеризуется и более разнообразным, качественным и обширным предложением жилья. Также в Сочи большую долю предложения обеспечивает первичный рынок недвижимости вследствие более интенсивных темпов строительства. Помимо этого сочинский рынок больше зависит от событийных мероприятий, подобных Олимпиаде. Сочинский рынок недвижимости можно считать в целом и более инвестиционно привлекательным. Недвижимость в Крыму имеет свою целевую аудиторию, главным образом за счет более низких цен».

Недвижимость без ограничений

В Крыму действует общенациональное законодательство Украины, не налагающее на иностранных граждан каких-либо ограничений при покупке недвижимости. «Единственным незначительным препятствием является необходимость наличия у нерезидента идентификационного налогового номера, выдаваемого государственной налоговой инспекцией Украины для регистрации на его основе сделки купли-продажи недвижимости, - отмечает Станислав Зингель. - На получение данного документа может уйти около двух недель, вследствие чего обратиться за его получением лучше заранее. Данный документ выдается налоговой инспекцией по месту приобретения недвижимости.

В дополнение к этому нерезидент должен предоставить письменное согласие супруги или супруга на приобретение недвижимости. Примечательно, что недвижимость на Украине иностранцы могут покупать с созданием смешанных форм собственности, что позволяет заключать сделку организованной группой лиц».

Вместе с тем на иностранцев распространяются те же законы, что и на украинцев, при заключении договоров мены, наследования, дарения или получения прав на недвижимость.

Что касается непосредственно процедуры покупки недвижимости на Украине, механизм достаточно стандартный. Прежде всего осуществляется выбор недвижимости, по факту чего получается идентификационный номер ГНИ и письменное согласие супруга на приобретение недвижимости. В последующем к заключению сделки подключаются юристы, которые берут на себя обязанности по урегулированию различного рода юридических неурядиц, подобных незаконной перепланировке, приватизации земельного участка и т.д. В дальнейшем сделка нотариально заверяется и регистрируется в Едином государственном реестре сотрудниками Государственной регистрационной службы. Процедура регистрации введена в действие лишь с 1 января текущего года и еще полностью не урегулирована. До этого нововведения сделки с недвижимостью регистрировались в БТИ, а транзакции с земельными участками проводились в органах по земельным ресурсам.

Крымские приоритеты

Основная инвестиционная активность сосредоточена на Южном берегу Крыма - полосе побережья шириной 5-8 км и протяженностью 150 км от мыса Айя на западе до горного массива Кара Даг на востоке.

Наиболее активно недвижимость приобретается в местных населенных пунктах: Форос, Санаторное, Понизовка, Кацевели, Семеиз, Алупка, Кореиз, Береговое, Парковое, Голубая Лагуна, Гаспра, Левадное, Виноградное, Ялта, Массандра, Никита, Гурзуф, Партенит, Алушта, Малореченское, Солнечногорское, Рыбачье, Морское, Приветное, Новый Свет, Судак, Прибрежное, Солнечная Долина, Куротное, Коктебель.

«Наиболее ликвидными объектами в Крыму являются одно-двухкомнатные квартиры в новых ЖК бизнес- и элит- класса в шаговой доступности от моря и отличными видовыми характеристиками, - говорит Станислав Зингель. - Также пользуются спросом исторические особняки, прошедшие реновацию. Как правило, такая недвижимость сравнительно удалена от моря и располагается либо в парковых зонах, либо на тенистых бульварах местных городков. При этом основная часть зарубежного спроса приходится на недвижимость стоимостью от 1000 до 1200 евро за кв. метр, что несколько выше среднего по рынку».

По данным Международного агентства Gordon Rock, по итогам июля средняя стоимость однокомнатных квартир в Крыму составила 815 евро за кв. метр. Двух- и трехкомнатные апартаменты реализовывались по цене соответственно 804 и 671 евро за кв. метр. Индивидуальные жилые дома реализовывались по средней цене 923 евро за кв. метр.

Стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости, как правило, на 1-8% меньше, чем на первичном. Причем разница цен увеличивается по мере приближения к курортным городам, лидирующим по стоимости новостроек. Показательной ситуация со стоимостью «вторички» является в Ялте.

Арендный потенциал

Вследствие того, что Крым активно застраивался объектами туристической инфраструктуры в советское время, таковые сейчас создают серьезную конкуренцию сравнительно мало развитому рынку аренды жилья. На рынке аренды разброс цен колеблется от 18 до 110 евро в сутки.

Лидирует по стоимости аренды жилья Ялта, где ставки на четверть выше, чем в других городах ЮБК, и составляют в среднем около 80 евро в сутки. Для сравнения: средняя стоимость суточного пребывания в гостиничном номере составляет в Ялте около 100 евро в сутки. Т.е. проживание в арендованном жилье в среднем обходится примерно на 20% дешевле.

«Средняя арендная доходность жилья составляет в Крыму 8,5%, что на 1,5% больше, чем средневзвешенные ставки по валютным депозитам на Украине, - отмечает Станислав Зингель. - Несмотря на то, что Крым является самым привлекательным субрынком на общенациональном рынке недвижимости Украины, его инвестиционная привлекательность невелика. В среднесрочной перспективе инвесторам не стоит надеяться на прирост капитальной стоимости, а ставки арендной доходности за последние пять лет в подавляющем количестве случаев не обеспечивали даже антиинфляционную защиту капитала. Так, например, в 2012 году рынок недвижимости Крыма продемонстрировал стабильность цен, а 2011 год отметился лишь 2-процентным повышением цен. 2010 год отметился приростом цен в размере 5%, в то время как 2009 год отметился снижением цен в размере 5%».

Вместе с тем Крым является одним из популярных (у россиян и граждан стран СНГ) мест для приобретения курортной недвижимости для собственного проживания. Несмотря на сравнительно высокие цены на недвижимость (в сравнении с Болгарией и Турцией), Крым позволяет сэкономить на транспортных и визовых расходах. Помимо этого на стороне Крыма отличная транспортная доступность, которая еще повысится по факту возведения моста через Керченский пролив. В пользу Крыма говорит и культурная идентичность, заключающаяся в том числе и в массовом распространении русского языка. Однако покупателям недвижимости следует учитывать и такой момент, как традиционные проблемы с водой на полуострове. В результате во многих населенных пунктах воду для бытовых нужд приходится дополнительно докупать в бойлерах, поскольку водопроводная система не справляется с обеспечением всех желающих. Для жителей многоэтажных домов это представляет определенную трудность. Также следует учитывать, что во многих населенных пунктах нет бесплатных пляжей и парков, а уровень комфорта на платных пляжах не выдерживает никакой критики. Эти факторы могут отпугнуть потенциальных покупателей, которые предпочтут более комфортные дома в Турции.


Новости рынка недвижимости