Роскошь Эмиратов и демонстрация всему миру сказочных достижений сопровождаются неоднозначной ситуацией на рынке недвижимости страны, где инвестиции и спекуляции, по словам экспертов, часто оказываются в одном ряду.

Россияне входят в десятку самых активных инвесторов в недвижимость Дубая, за 2012 год они вложили в нее более 500 миллионов долларов. Всего иностранные граждане в прошлом году купили в Дубае недвижимость почти на 10 миллиардов долларов. Число инвесторов составило 13573 человека. Привлекательность покупки недвижимости в ОАЭ, с одной стороны, постоянно растет. С другой стороны, именно отсутствие границы между инвестициями и спекуляциями является причиной, по которой эксперты советуют трижды подумать, прежде чем купить объект.

Инвестиции vs спекуляции

Начиная с середины прошлого года в ОАЭ, и прежде всего в Дубае, вновь начали запускаться амбициозные проекты в сфере недвижимости. Достаточно упомянуть планы по созданию новых искусственных островов у берегов Джумейры, а также огромного развлекательного комплекса с крупнейшим в мире торговым центром и парком, на треть превосходящим по площади лондонский Гайд-парк.

«Из общего ряда выделяется проект искусственного острова The Bluewaters Island напротив легендарной Jumeirah Beach Residence (JBR) в Дубае, - отмечает консультант. - На нем планируется построить самое высокое в мире колесо обозрения для привлечения туристов, а также жилые здания и отели. Кроме того, власти Дубая собираются вдохнуть новую жизнь в район «старого города» в Дейре, построив там абсолютно новый прибрежный район по аналогу той же Jumeirah Beach Residence с отелями, жилыми и торговыми зданиями, набережной и искусственным заливом с причалом для яхт.

«Рынок недвижимости ОАЭ достаточно открыт для инвесторов, ради которых он, собственно, и создавался, - говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Вместе с тем, граница между инвестициями и спекуляциями в ОАЭ крайне иллюзорна. Вследствие чего желающим приумножить свой капитал стоит дважды задуматься, прежде чем вступать на землю Эмиратов».

Особенностью местного рынка жилой недвижимости является высокая распространенность применения схемы долевого строительства. Поэтапную уплату взносов за строящееся жилье по праву можно считать «стандартной процедурой» покупки жилья в ОАЭ. Заключение сделки начинается с внесения 10-15% авансового платежа с последующей уплатой недостающей суммы соизмеримо с этапами возведения самого жилья. Различные застройщики используют разные схемы взимания взносов.

Развитие рынка жилой недвижимости ОАЭ стало частью государственной программы. При этом активизация развития данного сегмента началась лишь с 1997 года. Именно на недвижимость, возведенную за последние 16 лет, приходится основной спрос инвесторов, в то время как более ранние объекты практически не пользуются спросом в силу своей низкой конкурентоспособности. Основная часть жилищной застройки ОАЭ приходится на высотные многоквартирные дома и многофункциональные комплексы, совмещающие офисную и жилую недвижимость, что позволяет жильцам данных объектов работать не выходя из дома. Большинство жилых многоэтажек в разной степени оснащены объектами социальной инфраструктуры, в числе которых значатся спортзалы, бассейны, спа-салоны и т.д. Индивидуальные жилые дома по объему составляют меньшую, но более известную часть предложения рынка жилой недвижимости ОАЭ. Обуславливается это тем, что большинство вилл относятся к высшему ценовому сегменту и возводятся в рамках всемирно известных проектов, подобных The Palm Jumeirah. В целом же ОАЭ характеризуются наибольшими объемами жилищного строительства на Ближнем Востоке. На начало текущего года в Дубае насчитывалось 349 тыс. единиц жилой недвижимости. В Абу-Даби таковой было 202 тысячи. Причем до 2014 года в обоих городах должно выйти на рынок соответственно 50 и 37 тыс. единиц жилья.

При покупке уже готового объекта недвижимости в ОАЭ в настоящее время широко используется предварительный договор купли-продажи и задаток, вносимый на специальный депозит. Это позволяет на месяц зарезервировать жилье за покупателем. Но в случае незаключения сделки задаток не возвращается. Вместе с тем, иностранцы обладают правом безусловной собственности лишь на жилье в отдельных проектах на территории ОАЭ. В то время как граждане ближневосточных стран, входящих в совет Сотрудничества стран залива (Gulf Cooperation Council), обладают правом безусловной собственности на любое жилье, приобретенное в стране. Регистрация сделок осуществляется в земельном департаменте Дубая (Dubai Lands Department).

«Призрачное» будущее пустыни?

В ОАЭ спад средних цен по сравнению с пиковыми докризисными значениями составил примерно 50%, что позволило ОАЭ стать одним из «лидеров» мирового рейтинга по уровню падения цен на недвижимость.

«Падение цен стало следствием спекулятивного характера рынка жилой недвижимости ОАЭ, - считает Станислав Зингель. - Причем данная особенность в случае с Дубаем была следствием спланированной политики, а не ошибки или беспечности властей, которые видят в чрезмерном девелопменте путь развития, альтернативный добыче углеводородов. Ситуация усугубилась активным долевым строительством во многом «импортированным» в ОАЭ англичанами. Данная форма возведения жилья существенно усугубила кризисный спад. Наиболее наглядно о кризисе местной недвижимости свидетельствует пережитый ею 50-процентный спад цен, а также огромное количество замороженных девелоперских проектов. Стоимость замороженных проектов составляет 750 млрд долларов, что больше, чем общая стоимость строительных работ в Саудовской Аравии, Египте, Кувейте, Ираке и Катаре. Для крошечных ОАЭ - это поистине фантастический объем».

По словам экспертов, рынок недвижимости ОАЭ постепенно восстанавливается, однако происходит это темпами не большими, чем на других подобных инвестиционных площадках. При этом восстановление ключевых показателей рынка происходит без существенных структурных изменений на нем. Т.е. речь идет только о количественных, а не качественных изменениях. В то время как объемы вводимого в эксплуатацию жилья стремительно снижаются, девелоперы продолжают скупать крупные земельные участки для нового стремительного рывка навстречу спекулятивному спросу.

«Вместе с тем доля инвестиционных сделок постепенно снижается, что на фоне постепенно дорожающего жилья выглядит вполне естественно, - отмечает Станислав Зингель. - В общем объеме сделок по-прежнему лидируют иностранцы. Вследствие вышесказанного можно смело утверждать, что с инвестиционной точки зрения недвижимость ОАЭ является слабо привлекательной. Рекламируемый продавцами недвижимости рост цен является «бумажным». Дело в том, что ликвидность недвижимости в ОАЭ крайне низка, поэтому говорить о возможности зафиксировать прибыль от перепродажи совершенно не приходится. Рынок недвижимости ОАЭ перенасыщен спекулянтами и предложением. Прирост производственного сектора экономики и населения попросту не успевает за ведущимся строительством. Вследствие этого небоскребы Дубае во многом напоминают фантомы. Ко всему этому добавляется геополитическая нестабильность. Для людей с достаточной фантазией и возможностями не составит труда найти более привлекательные местоположения для инвестиций».

Хотя многие эксперты склонны считать, что в 2013 году ситуацию на рынке недвижимости ОАЭ будут определять те же позитивные тенденции, что и в 2012 году. «На дубайском рынке рост цен прогнозируется в не меньших масштабах, чем в прошлом году (порядка 20%), если только правительство не решит ввести жесткие регулирующие меры, чтобы охладить рынок, - поясняет специалист по инвестициям в недвижимость. - Также в текущем году, возможно, начнется долгожданное оживление рынка недвижимости Абу-Даби. Если говорить о средних рыночных значениях, то для жилья в Дубае на сегодня показатель годового чистого дохода от сдачи в долгосрочную аренду (то есть дохода за вычетом расходов на обслуживание недвижимости) составляет в среднем 5-10% от его стоимости. Разброс доходности обусловлен различиями в типе и категории недвижимости, ее местоположении и стоимости обслуживания. При этом более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах. Огромным спросом пользуются прибрежные апартаменты для сдачи их в краткосрочную аренду, так как все большее число туристов, приезжающих в Дубай, выбирают краткосрочную аренду жилья в качестве альтернативы проживанию в отеле. Уровень арендного дохода таких апартаментов выше средних показателей от сдачи недвижимости на долгий срок, их стоимость сравнима с ценами на номера в отелях в прибрежных районах. Так, в высокий сезон доход от сдачи апартаментов в короткую аренду может достигать 0,4% в неделю от общей стоимости инвестиций».


Новости рынка недвижимости