Чехия заметно потеряла свои позиции за последние годы, цены на недвижимость здесь достигли своего «дна», но даже относительно невысокая стоимость жилья в Чехии, по сравнению с другими европейскими странами, не является стимулом для покупки. Приобретать жилую недвижимость в настоящее время имеет смысл лишь для собственных нужд.

Рынок жилой недвижимости Чехии практически достиг своего «дна», вследствие чего на нем отмечается не только приостановка падения, но даже рост ряда ключевых показателей. «Первая половина 2013 года отметилась стабилизацией стоимости жилья, а 2012 год принес снижение цен в размере лишь 3%, - говорит президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Для сравнения: наиболее провальный 2009 год отметился снижением средних цен в размере 16%».

Длительное снижение ипотечных ставок, по словам эксперта, наконец обернулось существенным ростом кредитования. Кредитование увеличилось в первом полугодии 2013 года на 15% по сравнению с годом ранее и достигло 70 млрд крон. В аналогичный период год назад объем кредитования составил 59,9 млрд крон.

«Вместе с тем, отмечаемый прирост объемов ипотечного кредитования обеспечивается в основном ростом объемов рефинансирования взятых ранее ипотечных займов, - объясняет Станислав Зингель. - Благо достигнутая рынком средняя ипотечная ставка в размере 3,5% позволяет сократить расходы фактически по любому кредиту, взятому ранее. С учетом инфляции реальная заработная плата чехов последовательно снижается 10 лет подряд, это оказывает нисходящее давление на спрос, что косвенно подтверждается и ростом ипотеки за счет займов рефинансирования. При этом рынок характеризуется краткосрочными всплесками объемов реализации жилья, однако это отмечается лишь на наиболее популярных первичных рынках недвижимости. Например, в Праге объемы продаж новостроек выросли в феврале на 25% по сравнению с месяцем ранее».

Однако, по замечанию экспертов рынка, объемы жилищного строительства снижаются, и восстановление данной отрасли экономики Чехии не ожидается ранее 2014 года.

По мнению некоторых экспертов, инвестиции в недвижимость Чехии сегодня могут быть интересны с точки зрения цен. Цены находятся на историческом минимуме. Кроме того, рынок недвижимости живой, и недвижимость хорошо сдается в аренду. В данный момент прибыль с аренды не особенно высокая, и находится где-то между 3-5% годовых. С другой стороны, ожидается поднятие цен на недвижимость, что сделает ее инвестицию привлекательной».

«Заметными темпами растет поток инвестиций в элитную недвижимость Чехии, составляют этот сегмент рынка замки и дворцы, во всем многообразии представленные во всех областях Чехии. Цены на замки в Чехии варьируются в диапазоне от 300 000 евро до 2 500 000 евро. Разумеется, цены могут быть и гораздо выше. Однако необходимо помнить, что замок, приобретенный по достаточно низкой цене, потребует больших вложений в реконструкцию и модернизацию».

При покупке недвижимости в Чехии необходимо учитывать все расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи, а также затраты на услуги нотариуса и юриста: «Часть сопутствующих расходов, например, налог на переход права собственности в размере 3% от цены объекта, оплачивает продавец. Необходимо учитывать расходы на оплату госпошлины на регистрацию права собственности в кадастре – 500 чешских крон (€ 19), на нотариальные услуги – около 30-70 чешских крон (€ 1,2 – 2,7) за подпись».

На фоне остальной Европы Чехия не является лидером по объемам международного спроса на жилую недвижимость в Европе. По данному показателю Чехия проигрывает не только таким европейским грандам, как Германия, Франция и Великобритания, но и Болгарии с Турцией. «Жилую недвижимость в Чехии стоит приобретать лишь для собственных нужд, - считает Станислав Зингель. - Говорить о сколь-либо значимой инвестиционной привлекательности жилья в обозримой перспективе не приходится. Иностранцы обеспечивают порядка 2% от общего объема транзакций на рынке жилой недвижимости Праги. При этом граждане РФ заключают на рынке города от 15% до 20% от общего объема сделок, совершаемых нерезидентами, что позволяет говорить о вхождении наших соотечественников в группу лидеров по объему приобретения жилья в Праге. Помимо россиян к таковым относятся граждане Великобритании и Германии».

Эксперт также отмечает снижение спроса на недвижимость Чехии со стороны российских покупателей: «Во-первых, в немалой степени это связано вообще со снижением покупательской активности, во-вторых, со сложностями с получением ВНЖ в Чехии, а также ипотечных кредитов для нерезидентов Чехии, с высоким уровнем НДС в стране и с ожиданием существенного дисконта на объекты недвижимости. И застройщики, и продавцы вторичной недвижимости готовы идти на определенные уступки, тем не менее скидки не столь велики, как ожидают покупатели».

Один из первых «пиков» интереса россиян к недвижимости в Праге датируется 90-ми годами прошлого столетия. Тогда таковая приобреталась для получения чешского гражданства, что сопровождалось открытием многочисленных фиктивных фирм, многие из которых сейчас брошены своими владельцами, уехавшими на покорение западных стран ЕС.

Наступивший четыре года назад экономический кризис, по замечанию Станислава Зингеля, обусловил второй «пик» интереса россиян к пражской недвижимости. Прага сейчас пользуется у россиян заслуженной популярностью благодаря относительно невысокой стоимости жилья и либерализации рынка недвижимости, в 2009-2011 годах были сняты практически все ограничения на покупку частной жилой недвижимости иностранцами. Помимо этого в Прагу едут ради поступления в вузы, смены жительства и занятия бизнесом. Все это в совокупности делает город альтернативным рынком недвижимости по отношению к Мюнхену, Берлину или Вене.

«Вместе с тем в соотношении «спрос-предложение» наблюдается диспропорция, если можно так сказать, запросы покупателей существенно ниже, чем стоимость предлагаемых объектов. И в данный момент предложений на продажу, особенно коммерческой недвижимости, существенно больше, чем желающих купить».

«Кардинальный рост инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости Чехии вообще и Праги в частности вряд ли возможен, - говорит Станислав Зингель. - В постсоветскую историю недвижимость этой страны привлекала россиян скорее субъективными факторами. Например, к таковым в 90-х годах прошлого столетия относилась упрощенная процедура натурализации и, как следствие, внедрения в ЕС. Чехия не относится к странам, жилую недвижимость которых можно порекомендовать российским инвесторам. Жилая недвижимость Чехии, скорее, является уделом граждан, мотивируемых сугубо индивидуальными причинами, в числе которых значится переезд на ПМЖ, учебу или для ведения бизнеса. А вот коммерческую недвижимость Чехии вполне можно рассматривать в качестве направления инвестиций, альтернативного (дублирующего) основным рынкам коммерческой недвижимости (Великобритания, Германия, Франция). Неслучайно доля иностранных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости Чехии растет. Например, в 2012 году зарубежные инвесторы обеспечили 51% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Чехии».

При этом в общем объеме вложений доминировали немцы, австрийцы, греки и граждане США. За последние 10 лет ежегодный объем вложений в коммерческую недвижимость в Чехии колебался от 450 млн до 2,75 млрд евро. Рынок производственно-складской недвижимости страны развивается благодаря транзитному статусу страны, в то время как сегмент торговой недвижимости выигрывает за счет активного развития международных торговых сетей. Объекты офисной недвижимости наиболее востребованы в центре Праги, где единовременный объем строительства данной недвижимости составляет, по словам Станислава Зингеля, на текущий момент 95 тыс. кв. метров. В пользу инвестиций в коммерческую недвижимость Чехии говорят относительно низкие цены и сравнительно высокая доходность.


Новости рынка недвижимости