Королевство Норвегия расположено в западной части Скандинавского полуострова, а также на многочисленных островах и омывается тремя морями — Северным, Норвежским и Баренцевым. На территории страны находятся и огромные нагорья, и горы, и долины, и врезающиеся в сушу морские фьорды.

Неудивительно, что Норвегию часто называют страной горных скульптур и фьордов. Те, кто путешествовал по ее материковой части, вспоминают еще и множество туннелей, по которым проходят автомобильные маршруты (они значительно экономят время на дорогу). Впрочем, местное население активно пользуется и морскими видами транспорта — пассажирскими катерами и паромами, курсирующими точно по расписанию.

Туристов притягивают в Норвегию и отменная рыбалка, и горные вершины, где с комфортом можно покататься на лыжах, и другие достопримечательности. Например, ледяной отель Sorrisniva Igloo Hotel на 30 номеров на берегу реки Альты. Интересно, что работает он только в январе, а весной, с приходом тепла, просто тает. В Осло заинтересуют Музей кораблей викингов, музей лыж, Центр Нобелевской премии мира и мн. др.

Норвегия знаменита не только красивейшей природой, но еще и тем, что это одно из богатейших государств мира. Неудивительно, что соблазн перебраться в эту страну очень велик. Благодаря добыче нефти (Норвегия — крупнейший производитель природного топлива в Северной европе) экономика королевства остается самой устойчивой и процветающей в мире. Это сказывается и на доходах населения, и на общем уровне жизни. Средняя заработная плата в стране составляет в пересчете с норвежских крон около 5 тыс. евро, а рабочая неделя не превышает 37 ч. Норвежские нефтяники, трудящиеся на шельфовых платформах, возглавляют список по уровню доходов в отрасли — по итогам 2012 г. они получают 1,07 млн норвежских крон (180,3 тыс. долл./год). Для сравнения: в городе Бруней зарплата нефтяников — 140,5 тыс. долл./год, а в США — 124 тыс. долл./год.

По оценкам ООН, сегодня в Норвегии самый высокий уровень жизни в мире. Неудивительно, что уже несколько лет подряд ее называют лучшей страной для проживания. Не портит общую картину даже то, что она официально признана самой дорогой в Европе: цены здесь выше среднеевропейских примерно на 20%. К тому же Осло объявлен наиболее дорогим городом для проживания иностранцев в 2013 г.

Рынок жилой недвижимости Норвегии характеризуется высокой долей арендаторов, дефицитом квадратных метров и огромным влиянием государства, стремящегося экономическими мерами поддерживать квартиросъемщиков, чьи настроения имеют огромное значение для политической стабильности страны.

Жилой фонд преимущественно представлен частными домами. По данным евростата, Норвегия возглавляет список с показателем около 5% по минимальному числу европейцев, проживающих в апартаментах. Тогда как доля собственников частных домов одна из самых высоких в ЕС — 70%.

Дешевая ипотека и долговые обязательства

На рынке недвижимости Норвегии сделки по покупке и продаже жилья заключают неактивно. Большинство граждан этой северной страны предпочитают снимать, а не приобретать жилье, по такому же пути следуют иностранцы. Вместе с тем в Норвегии нет запретов на покупку недвижимости нерезидентами, а также на ее сдачу. Одна из причин того, что норвежцы не обзаводятся собственностью, — высокие цены при умеренных арендных ставках. Если, к примеру, в Осло стоимость 1 кв. м составляет 4,6–6,6 тыс. евро, то снять квартиру или дом в зависимости от площади можно за 1–2,4 тыс. евро/мес. В Бергене при цене квадрата 4–7,3 тыс. евро аренда обойдется в 800–1,8 тыс. евро/мес.

Норвегия — приморское государство, а потому здесь есть и курортная недвижимость, и объекты для постоянного проживания. Причем, по словам Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, в IV квартале 2012-го в Норвегии было реализовано 8 тыс. курортных объектов, что на 1,4% меньше, чем годом ранее. В это же время объем продаж традиционного жилья составил более 37 тыс. Это на 0,1% больше, чем в конце 2011 г. Общая же сумма транзакций составляла 51,7 тыс. (—0,4%).

В общей структуре спроса на курортную недвижимость традиционно приходится около 15% от всего объема сделок, заключаемых на рынке. Еще 75% транзакций обеспечивает жилье для постоянного проживания. Иные сегменты занимают оставшуюся часть рынка.

Среди покупателей первая позиция принадлежит гражданам Норвегии, доля иностранцев значительно меньше. Очень популярна ипотека. Но, как показал мировой опыт, кредитные сделки имеют обратную сторону. Объем долговых обязательств домашних хозяйств Норвегии на данный момент один из самых высоких в мире. Долг больше в два раза, чем в Германии, и в три раза, чем в США в разгар жилищного бума перед кризисом. Причина — низкие проценты кредита. Средняя ставка в банках по итогам 2012 г. равнялась 4,26%, в то время как ипотечные компании выдавали займы в целом под 3,92%. Агенты по недвижимости даже обращались в Центральный банк страны с просьбой поднять процентные ставки, опасаясь образования пузыря на рынке.

Однако активность привлечения с помощью недвижимости частного капитала ограничивается значительными налогами. Например, нерезиденты вынуждены уплачивать в Норвегии 28%-ный сбор на прибыль, полученную от сдачи жилья в аренду. Столько же составляет и налог на прирост капитальной стоимости. В дополнение к этому муниципалитеты облагают объекты недвижимости ежегодными платежами в размере 0,2–0,7% от оценочной суммы, составляющей примерно половину от его рыночной стоимости.

Серьезные трудности связаны и с жестким визовым законодательством, которое не предоставляет существенных преференций иностранцам, совершающим вложения в недвижимость в Норвегии.

Россияне в Норвегии

Среди покупателей-иностранцев лидируют граждане США, Великобритании, Германии, Дании, Швеции и Финляндии. В последние годы увеличивается доля представителей азиатских государств.

Россиян на рынке недвижимости Норвегии немного. Это либо крупные бизнесмены, заинтересованные в деловом сотрудничестве с Норвегией, либо иммигранты. Речь идет о 100–200 сделках в год, что в общенациональном масштабе составляет сотые доли процента от всего объема транзакций. Для сравнения: в сопредельной Финляндии количество сделок, заключаемых россиянами, в четыре-пять раз больше.

Приобретаемая нашими соотечественниками недвижимость делится на две группы.

Крупные бизнесмены чаще выбирают дорогие квартиры в историческом центре Осло Old Town (Gamlebyen) или в современном квартале вблизи побережья Aker Brygge. Большинство же иммигрантов арендуют или покупают жилье экономкласса по месту работы или учебы.

Как добавил С. Зингель, ежегодно в Норвегию на ПМЖ из РФ прибывает до 1,5 тыс. иммигрантов. Однако они, как и значительное число норвежцев, селятся в арендованных квартирах.

Невысокая покупательская активность россиян имеет свои причины. Основной мотив для приобретения квадратных метров за рубежом нашими соотечественниками — более теплый климат в стране «третьего дома», то есть они предпочитают те государства, где курортный сезон длится долго. Норвегия же лишена такого преимущества. Кроме того, объяснил С. Зингель, что очень важно, жилую недвижимость страны нельзя назвать доступной. Например, в норвежской столице Осло, лидирующей по запросам, средняя цена 1 кв. м составляет 5815 евро. Кроме того, Норвегия значительно удалена от РФ, хотя и имеет общую границу, вследствие чего не может выполнять функций зарубежной дачи, коей для россиян уже давно является, например, Финляндия. Жесткая визовая политика и отсутствие преференций покупателям жилья при натурализации также снижают спрос среди россиян.

Ценовые вершины

Хотя цены на недвижимость в Норвегии и без того кусаются, их рост не прекращается. По подсчетам Международного валютного фонда, они завышены на 15–20%. А по данным Статистического ведомства Норвегии, индекс цен на жилье с учетом инфляции повысился в 2012 г. на 5,4%. Активнее всего жилье дорожало в регионе Akershus, где годичный прирост стоимости составил 8,4%. Медленнее всего цены росли в Западной Норвегии (3,8%). В Осло данный показатель за 2012 г. увеличился на 7%. В подсчете за десять лет, говорит С. Зингель, с 2001 по 2011 г., рост составил 171%.

Впрочем, недавно в стране наблюдалась небольшая коррекция: с мая по июнь 2013-го отмечено снижение средней цены на 0,4%. Правда, эксперты признают, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил около 5,7%.

Если говорить о характеристиках местной недвижимости, то сразу бросается в глаза небольшой метраж квартир и домов, представленных на рынке. Похожие объекты можно найти разве что во Франции, где однушка 15 кв. м считается вполне приличным вариантом жилища. Одно из типовых предложений в столичном Осло — двухкомнатная квартира в шестиэтажном панельном здании общей площадью 35 кв. м. В доме есть гараж, горячая вода, отопление центральное. Цена предложения — 244 тыс. евро. Однокомнатную студию на последнем, шестом, этаже похожего дома готовы уступить за 150 тыс. евро. В регионах за эти деньги можно уже купить целый коттедж. Например, в Керкенесе продают двухэтажный дом на три спальни (общая площадь — 179 кв. м, жилая — 122 кв. м) за 166 тыс. евро.

Заметно выше цены на первичку — ее в стране мало. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, объемы строительства в Норвегии в последние 27 лет не превышали 31 тыс. единиц в год. При этом наибольшее количество жилья было возведено в 2004–2007-м (по 31 тыс. единиц ежегодно). Для сравнения: в 2011 г. всего 27 тыс. единиц.

Например, сейчас на рынке экспонируется строящийся бревенчатый дом в новом районе Harstadhagan в Вестмарка (менее часа езды от Осло) с великолепным видом на озеро. Он подходит для любителей охоты и активного отдыха, семей с детьми. В зимний период вблизи расположены лыжные трассы. Кроме того, имеется общая с соседями береговая линия с причалом. Коттедж площадью 127 кв. м находится на участке 800 кв. м. В цену (432 тыс. евро) входят кухонная мебель и бытовая техника.

Еще одно предложение — новый дом в Вестмарка (5 мин. ходьбы до озера) общей площадью 170 кв. м на земельном участке около 1,5 тыс. кв. м. В нем два этажа и маленький подвал. На участке также находится гостевой коттедж площадью 30 кв. м. Цена — 369 тыс. евро.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости в Норвегии осуществляется при содействии риэлтора, который представляет интересы обоих сторон, участвующих в сделке. Договор заключается в письменной форме и заверяется в Земельном кадастре, что одновременно является и завершением сделки. Регистрация обычно занимает один день. Расходы покупателя состоят из нескольких платежей. Вознаграждение риэлтора — 1–2,5% от стоимости недвижимости; гербовый сбор — 2,5%; регистрационный сбор — 200 евро. А суммарный размер сопутствующих платежей, которые ложатся на покупателя, может составить 3,75–5,70% от цены приобретаемой недвижимости.


Недвижимость и Цены