Хочу купить квартиру во Флориде, в идеале в Майами. Слышал, что в течение последних нескольких лет цены там снижались. Остановилось ли падение цен? Насколько рационально сегодня покупать недвижимость в Майами? Сколько в среднем стоит небольшая квартира?

Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

Рынок жилой недвижимости Флориды достиг своего «дна» в октябре 2011 года, когда в штате и был отмечен минимальный уровень цен.

С октября 2011 года по апрель 2013 года средние цены в центральном месторасположении Флориды - округе Miami-Fort Lauderdale - увеличились на $23 тыс. за объект (с $138.3 тыс. за объект до 161.8 тыс.). Однако даже с учетом произошедшего роста цен, «усредненная» единица недвижимости в округе Miami-Fort Lauderdale стоит на $148 тыс. (т.е. почти вдвое) меньше, чем во время «пика» рынка в мае 2006 года.

Но, безусловно, прошлые «пиковые» значения не могут быть аксиомой столь же масштабного будущего роста цен, каким в прошлом было падение цен. После финансового кризиса в США изменилась не только экономика, но и сами американцы стали другими. А это гарантирует, что в будущем не будем иметь место спекулятивный перегрев рынка. Цены же в среднесрочной перспективе, безусловно, увеличатся на двухзначные в процентах значения, что вполне оправдывает вход на рынок.

Стоит отметить, что квартиры минимальной площади отнюдь не являются самым дешевым типом жилья как во Флориде, так и вообще в США. Самым дешевым типом жилья в США являются изношенные дома для одной семьи и блочные передвижные дома. Кроме того, однокомнатные квартиры, как правило, оказываются дешевле квартир-студий, стоящих примерно на 20% дороже.

По мере роста средней стоимости недвижимости Флорида демонстрирует снижение уровня арендной доходности. Рентная доходность сейчас составляет 4,5-5,5%, в то время как в 2010 году доходность составляла 6-6,5%. С учетом средней стоимости кредитования доходного жилья в размере 3,75-4,5% в год, действующий уровень доходности существенно ограничивает целесообразность использования инвесторами заемного капитала.

Однако даже снижающийся уровень доходности не может снизить инвестиционную активность на местном рынке жилья. Так, в 2012 году только в Южной Флориде было реализовано 13700 единиц арендного жилья суммарной стоимостью в $490 млн. Это является наибольшим объемом продаж, начиная с 2008 года.

Привлекательной с инвестиционной точки зрения является покупка недорого арендного жилья, ориентированного для сдачи в аренду местным трудовым ресурсам или же латиноамериканским иммигрантам. Тогда предпочтение должно отдаваться квартирам в кондоминиумах вблизи автострад и не более чем в часе езды от локальных рынков труда и крупных объектов социальной инфраструктуры.


RussianRealty