Приватизация жилья в России стартовала в 1990-е гг., за 20 лет существования этого рынка гражданам не стало проще купить или продать квартиру, дом, земельный участок. Участники сделок до сих пор не могут самостоятельно выяснить всю цепочку переходов собственности на интересующий их объект, все обременения, а также цены, по которым с ним совершались сделки. Стоимость соседней квартиры или дачи — тайна за семью печатями.

В силу закона и привычки

В 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прописано, какие сведения можно получить об объекте недвижимости. Информация из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) является общедоступной. По запросу любое лицо в течение пяти дней может получить описание интересующего объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях прав, данные о существующих на момент выдачи выписки притязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования. А вот информацию «личного» характера — о существующем праве конкретного лица на объект недвижимости или переходе такого права, о признании этого лица недееспособным — узнать может лишь ограниченный круг лиц. Это сами собственники, их законные представители, наследники, судебные приставы, должностные лица, нотариусы. «Закон защищает персональные данные владельцев. Кроме того, он не прописывает необходимости предоставлять информацию о стоимости, по которой покупался или продавался объект недвижимости. Тут регистраторы ничего поделать не могут, наша задача — лишь исполнять закон», — объясняет замруководителя Росреестра Сергей Сапельников.

Россияне и сами не способствуют тому, чтобы общедоступные сведения были верными. Особенность отечественного рынка жилья — занижение цены сделки по документам. В Росреестре подтверждают: «Мы запустили онлайн-ресурс, который собирает агрегированную информацию о сделках с жильем. Суммы сделок с квартирами на вторичном рынке в большинстве своем не превышают 2 млн руб.». «Не все хотят платить налоги», — отмечает эксперт по инвестициям в недвижимость.

Напряжение в сети

Сделать рынок недвижимости и земли более прозрачным поручено Росреестру. Он открыл несколько ресурсов, которые позволят пользователям получить больше информации об интересующих их объектах. Уже действует публичная кадастровая карта (она еще пополняется). Из нее можно узнать о земельном участке его адрес, площадь и категорию, кадастровую стоимость и расположение на карте относительно других земель. Сейчас на публичной кадастровой карте содержатся сведения о 70 млн участков и 75 млн объектов капстроительства по 62 регионам. На сегодняшний день актуальность опубликованных сведений разная. До середины июля перед Росреестром стоит задача внести сведения по оставшимся 20 регионам. Общий объем обновлений составит 140 млн единиц, рассказывает Сапельников.

Активные пользователи пока недовольны тем объемом информации, которую они могут почерпнуть из этой карты. «Она позволяет оценить, в каком состоянии находится землеустройство в регионе, и носит скорее справочный характер. Использовать ее для проверки достоверности представленных документов практически невозможно». На карте не представлены сервитуты, обременения и отсутствует другая важная юридическая, геодезическая, техническая информация. Риэлторы удивляются: кадастровая карта не вписана и в мировую систему координат. «До 2008 г. сведения по земле собирали и обрабатывали комитеты по землеустройству. Они пользовались собственными системами координат, которых было 6500. Сейчас государственный кадастр недвижимости ведется в местной системе координат субъекта РФ, в стране их 82. Но уже к 2016 г. мы должны привести все к единой геоцентрической системе», — отвечает Сапельников.

Федеральный информационный ресурс (ФИР) предоставляет гражданам доступ к сведениям ЕГРП. Его пользователи смогут получать данные об интересующих объектах: кадастровую стоимость, площадь, точный адрес, а также узнать, кто собственник (выписка будет содержать фамилию и инициалы владельца).

Данных из ЕГРП слишком мало для проверки юридической чистоты квартиры или участка. «В некоторых случаях можно проследить историю до приватизации или первой покупки, в других — нет. Шанс, что в истории квартиры появятся новые собственники, есть всегда», — сожалеет он. «Архивные данные о регистрации прав на практике малодоступны. А говорить об открытости сведений по уплаченным за актив налогам или об отсутствии дел в отношении данной недвижимости и вовсе не приходится», — сетует Лебедева.

В текущем году на ФИР заработает еще одна услуга — подписка на поступившие в ЕГРП обновления, касающиеся конкретного объекта. Система сама направит подписчику по e-mail информацию о смене владельца здания или участка. Таким образом в Росреестре рассчитывают уменьшить число мошенничеств с квартирами и рейдерских захватов зданий и земли.

Наконец, в тестовом режиме на сайте Росреестра стал работать ресурс «Мониторинг рынка недвижимости». Он позволяет выбрать объект по 11 критериям: адресу (с точностью до улицы), типу сделки (договор купли-продажи, аренда, приватизация), дате регистрации, типу обременения (аренда, ипотека) и т. д. И посмотреть, по каким ценам совершались сделки.«Отражена информация по сделкам купли-продажи, но нет статистики по договорам долевого участия — данных о первичном рынке. Кроме того, никто не может поручиться, что указанная цена на объект соответствует реальной». Если бы система могла агрегировать данные участников рынка, то мониторинг можно было бы вести по гораздо большему числу показателей: объем предложения, цены, сроки экспозиции, говорит Лукцов.

Спрос на информацию об объектах недвижимости, даже в ограниченном виде, огромен и до сих пор не удовлетворен, констатируют в Росреестре. В 2010 г. в федеральную службу поступило 700 000 электронных запросов, в 2011 г. их был уже 1 млн. Когда заработали новые сервисы, в месяц их стало приходить столько, сколько раньше было за год: за апрель 2013 г. поступило около 750 000 запросов, за май — 550 000. Выписки в электронном виде конкурируют с бумажными носителями. За апрель таких запросов на онлайн-информацию было 60 000, за май — 27 000. За нужные сведения россияне готовы заплатить: сборы выросли с 1,5 млрд до 3 млрд руб.

Открытый мир

Открытая информация о сделках — стандартная мировая практика. Например, в Нидерландах за 2,5 евро на кадастровой карте можно найти дом, принадлежащий конкретному лицу, суммы сделок с этой недвижимостью и даты, рассказывал ранее Сапельников. По словам Станислава Зингеля, президента агентства недвижимости Gordon Rock, пример прозрачности может показать рынок недвижимости Испании. Собирать информацию о сделках испанцы начали еще в 1861 г., когда королева Изабелла II подписала закон о создании государственного регистра собственности Registro de Propriedad. Сейчас из него можно получить всеобъемлющую информацию как об отдельных объектах недвижимости, так и о собственниках (можно узнать владельца определенного дома или участка или же проверить, какими активами владеет конкретный человек). Стоимость услуг колеблется от 8 до 49 евро.

В Великобритании в системе земельного кадастра ежемесячно обновляются данные о сделках на рынке недвижимости, средние цены, но персональная информация не разглашается. Можно получить и более подробные сведения, но за них придется заплатить. Например, чтобы узнать фамилии покупателей недвижимости или названия компаний, нужно заплатить в земельный кадастр 3 фунта стерлингов, отмечает Зингель. В этой стране в помощь покупателям работают сервисы rightmove.co.uk и nethouseprices.com, предоставляя данные о последних сделках с недвижимостью. Информация на них открыта и бесплатна.

Прозрачная цель

Самыми прозрачными эксперты, опрошенные «Ведомостями», называют рынок США. В этой стране государственные сервисы активно конкурируют с профессиональными и частными онлайн-ресурсами. Например, в США сайт Национальной ассоциации риэлторов (НАР) регулярно обновляет информацию о том, где какие дома и по какой цене были проданы, какие дома и участки были изъяты банками за долги. Эта информация в открытом доступе, бесплатна и появляется почти сразу же после заключения сделки. Система множественных объявлений Multiple Listing System позволяет отслеживать историю объектов на пару десятилетий назад. Доступ к ней имеют риэлторы, получившие лицензию НАР. Для обычных пользователей существуют сервисы Blockshopper и Zillow.

В ближайшие 10-20 лет достичь аналогичной прозрачности рынка в России будет очень сложно, должно пройти еще немало лет, прежде чем накопится приличная статистика, а госорганы и участники рынка смогут сотрудничать и даже конкурировать друг с другом по качеству сервиса и объемам предоставляемой информации.


Ведомости