Инвестиции в распродаваемые государственные активы на кризисных рынках недвижимости имеют неоднозначный характер. Справедливость такого утверждения подтверждается, например, опытом реализации государственных активов на рынках недвижимости Греции, Италии и ряда иных стран.

Ведь негативным контекстом распродажи государственных активов является нисходящий экономический цикл национальных экономик, доведенный стечением обстоятельств до рецидивов в форме банкротства государственных бюджетов, а нередко и политической нестабильности и социальных протестов. На столь тревожном фоне приобретение большинства предлагаемых к покупке государственных активов имеет неубедительные экономические перспективы. Ведь надеяться на быстрое восстановление национальных экономик не приходится, а с ним не стоит ожидать и роста ключевых показателей рынков недвижимости. Например, в Греции нисходящие тенденции на рынке недвижимости стали отмечаться еще в 2005 году, за три года до наступления международного экономического кризиса. Спустя 8 лет, в 2013 году рынок данной страны все еще далек от восстановления.

Находясь в крайне затруднительном положении, правительства нередко ищут в реализации государственных объектов недвижимости (как правило, убыточных и неликвидных) дополнительный источник пополнения трещащих по швам госбюджетов. Государства избавляются от расходов по содержанию убыточных объектов недвижимости, одновременно с этим пополняя казну за счет инвесторов (зачастую, недостаточно профессиональных). Например, подобная ситуация наблюдается в Греции, где правительство в который раз выставило на продажу крупные объекты инфраструктуры, безуспешно реализуемые начиная с 2000 года.

Однако распродажа даже неликвидных и убыточных активов нередко сопровождается негативным отношением местного населения к реализации иностранцам объектов государственной собственности. Например, в Греции, согласно проведенному опросу, 2/3 респондентов высказались за запрет реализации государственной земли. А в Италии представители альтернативных молодежных движений незаконно захватили в Болонье казармы «Masini di via Orfeo», предназначенные для реализации зарубежным инвесторам. Подобные рецидивы, безусловно, ухудшают перспективы программ по распродаже государственных активов.

Ограничение прав собственности является еще одной проблемой кризисной распродажи государственных активов. Так, в Греции всерьез обсуждается предоставление инвесторам лишь права 100-летней аренды вместо безусловного права собственности. Разумеется, это вызывает скепсис со стороны потенциальных покупателей и снижает и без того невысокую инвестиционную привлекательность реализуемых активов.

Стоит отметить, что сам факт кризисной распродажи отнюдь не гарантирует низкой цены. Так, анализ муниципальной недвижимости, реализуемой в Италии и Греции, свидетельствует о том, что ее продажа осуществляется в лучшем случае по среднерыночным ценам. Причем в упомянутом выше случае с казармами «Masini di via Orfeo» даже 20%-ный дисконт не помог продать объект.

Еще одна сложность заключается в том, что инвестор может приобрести не то что хотел бы, а то, что ему предлагают купить.

И, наконец, высокая стоимость входа на рынок завершает перечень основных сложностей и ограничений при скупке зарубежных объектов государственной собственности. Как правило, начальный уровень цен начинается от нескольких миллионов евро. Причем по-настоящему привлекательные активы стоят десятки и даже сотни миллионов евро. Это делает покупку интересных объектов госсобственности доступной лишь ограниченному кругу крупных частных и институциональных инвесторов.

Вместе с тем, реализация государственных активов в кризис имеет для инвесторов и ряд преимуществ. Однако перечень преимуществ по сравнению с недостатками и рисками, увы, невелик.

Нередко продажа госактивов сопровождается либерализацией инвестиционного и даже иммиграционного законодательства. В частности, подобное отмечается на рынках недвижимости Испании и Греции. Например, в Греции для зарубежных инвесторов из стран, не входящих в ЕС, была упрощена процедура приобретения недвижимости на островах Крит, Кефалонья, Корфу и городах Халкидики и Салоники. Таким образом, вследствие либерализации законодательства несколько расширяются возможности зарубежных инвестиций в недвижимость.

Помимо этого в кризис инвестор из числа приближенных к правительству может получить выгодное предложение, которое практически невозможно получить на стабильном рынке недвижимости. В качестве примера одной из таких удачных инвестиционных схем можно привести покупку зданий государственных ведомств с последующей сдачей приобретенного актива в аренду этим же государственным ведомствам. Например, такая возможность была предоставлена инвесторам в Греции, где правительство страны выставило на продажу 28 зданий государственных министерств и ведомств. Разумеется, сами учреждения продолжают оставаться в зданиях, выставленных на продажу, но уже в качестве арендаторов.

Разумеется, подобные привлекательные возможности являются скорее исключением, чем правилом при распродаже госактивов. Однако они все же имеют место, хотя и доступны ограниченному количеству инвесторов.

Опытные международные инвесторы знают, что действительно интересные инвестиционные предложения бессмысленно выискивать в широко публикуемых распродажных списках. Опытные инвесторы знают, что действительно интересные инвестиционные предложения крайне редко выходят на открытый рынок. И искать их надо на по объявлению «РАСПРОДАЖА», а по объявлению «ТОЛЬКО ДЛЯ СВОИХ».


Место.ру