Среди объектов долевого строительства на зарубежных коммерческих рынках недвижимости наиболее интересными и стабильными с точки зрения дальнейшего получения дохода являются объекты сферы услуг: гостиницы, дома для престарелых, студенческие общежития и т.д. Их доходность, по словам экспертов, сегодня практически 100-процентная.

Не секрет, что участие в долевом строительстве является одной из наиболее рискованных форм инвестиций на рынке недвижимости любой страны. С учетом того, что международный финансовый кризис обрушил большинство спекулятивных рынков, где данная форма инвестиций была активно развита, сейчас инвестирует подобным образом ограниченное число инвесторов. К тому же долевое строительство преимущественно развито на рынке жилой недвижимости.

«Вместе с тем долевое строительство коммерческих объектов обладает для частных инвесторов крайне важным преимуществом, а именно – дает возможность войти на рынок инвестиций той или иной страны, обладая небольшим инвестиционным бюджетом, – отмечает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – Для частных инвесторов зарубежный рынок коммерческой недвижимости предоставляет возможности инвестиций в долевое строительство в ряде сегментов: гостиницы, студенческие общежития, дома для престарелых, офисные центры, парковки, склады самообслуживания и ряд других. Одним из наиболее развитых и популярных направлений «коллективного» инвестирования является долевое строительство гостиниц. Инвестиции в гостиничные номера и блоки номеров – это популярная среди международных частных инвесторов альтернатива инвестициям в мини-отели. Приобретая гостиничный номер, инвестор по сути становится одним из собственников успешного гостиничного бизнеса, находящегося под управлением одной из всемирно известных гостиничных компаний. Как правило, под управлением таких гостиничных компаний находятся десятки и даже сотни прибыльных отелей по всему миру. Поэтому покупка гостиничного номера – это высоко прибыльная и защищенная инвестиция, не требующая от инвестора никаких усилий по управлению приобретенным им гостиничным бизнесом. Преимущества инвестиций в гостиничные номера очевидны. Это инвестиции в прибыльный гостиничный бизнес, который в интересах инвесторов ведет одна из известных гостиничных сетей. Это невысокий порог входа: минимальный размер инвестиций – от 50000 евро. Это высокий уровень рентабельности на вложенные инвестиции в недвижимость: до 15% годовых. Это низкий уровень рисков инвестора, поскольку бизнес находится под управлением компании, которая управляет десятками/сотнями отелей по всему миру. Наконец, это не требует от инвестора личного участия в управлении бизнесом, в решении коммерческих и административных вопросов».

«На рынке недвижимости Кипра сегодня выгодны вложения в строительство жилья для студентов, – добавляет управляющий партнер лицензированного агентства недвижимости «ИНТО Пропертис ЛТД» Дмитрий Якушев. – Есть несколько проектов в разных городах, обекты находятся в непосредственной близости к учебным заведениям».

Фактически, вкладывая средства в коммерческие объекты на этапе их строительства, инвестор получает ряд выгодных для него возможностей. Во-первых, возможность заработать на постепенном удорожании жилья по мере его возведения. Во-вторых, возможность получать стабильный доход от сдачи своей единицы недвижимости в аренду, поскольку коммерческий объект находится под управлением специализированной управляющей компании.

Вместе с тем участие в строительстве коммерческих объектов на любом рынке недвижимости, будь то российский или зарубежный рынок, подразумевает и определенные риски. Прежде всего это риск того, что строительство по тем или иным причинам не будет завершено (вследствие недостатка финансирования, недобросовестной деловой практики или же прочих проблем), и инвестор в худшем случае потеряет вложенные в проект средства, а в лучшем случае с задержкой вернет вложенные средства, которые де-факто несколько лет не будут работать в интересах инвестора.

Кроме того, это и риск, что управляющая компания, под управлением которой будет функционировать коммерческий объект, окажется недостаточно профессиональной, и доходы инвестора от сдачи в аренду будут существенно ниже прогнозируемых.

Правила безопасности «долевок» за рубежом

«Поскольку основной риск инвестора при долевом строительстве – это риск того, что проект не будет завершен и частный инвестор потеряет проинвестированные средства, мы настоятельно рекомендуем инвестировать только в тех странах, где интересы частных инвесторов законодательно защищены, действует схема платежей не напрямую застройщикам, а через юристов, развита система страхования девелоперских проектов, – объясняет Станислав Зингель. – Иными словами, мы рекомендуем инвестировать в проекты долевого строительства только в западных странах с сильными экономиками и сильной законодательной базой: Великобритании, Германии, Франции, США. А вот инвестирование в долевое строительство на спекулятивных рынках недвижимости курортных стран категорически не рекомендуется. В данном контексте речь идет, например, о Болгарии, Италии (Калабрии), Бразилии, Карибских странах и проч.».

«Как специалист рынка недвижимости Кипра, отмечу, что вовлечение иностранцев в рынок коммерческой недвижимости в этой стране незначителен, связано это с тем, что арендные ставки на аренду коммерческих объектов на Кипре никогда не били рекордов, в свою очередь, продажная стоимость достаточно высока, что в конечном итоге предполагает возврат в районе 3-4% годовых с высоким риском простоя, – отмечает Дмитрий Якушев. – Что касается гостиничного бизнеса, в известных мне случаях с привлечением иностранного капитала и собственным управлением бизнеса инвесторы добиваются хороших результатов. В случаях, когда инвестор предоставляет только средства, но не вовлечен в управление, поставленные результаты не достигаются».

Зарубежные рынки коммерческой недвижимости предоставляют потенциальным инвесторам гораздо больше возможностей участия в строительстве объектов, чем российский рынок. Эксперты отмечают, что о долевом участии в российском рынке коммерческой недвижимости можно говорить пока только в будущем времени. Долевое строительство коммерческих объектов в России развито еще крайне слабо. По большому счету в России поучаствовать в долевом строительстве коммерческих объектов можно лишь путем косвенных инвестиций (через покупку пая закрытого фонда недвижимости). Вариантов прямого инвестирования (когда инвестор стал бы собственником единицы недвижимости в составе большого коммерческого комплекса, а не пая в фонде, владеющем этим фондом) в России практически нет.

Вместе с тем далеко не во всех странах разрешено долевое строительство. «Государство может решительно вмешиваться в процесс долевого строительства в период кризиса или массовых социальных протестов, – поясняет Станислав Зингель. – Например, так произошло в Дубае, где закрытыми было единовременно признано более 200 жилищных проектов. Подобными радикальными мерами власти ограничили приток дольщиков, чем снизили негативные последствия от неминуемого срыва строительства. В ряде случаев осуществляется завершение проектов за счет государства и привлеченных бизнес-структур. В целом же вмешательство государства в процесс долевого строительства ограничивается законодательными инициативами, формирующими собственно сам процесс строительства в складчину».


Новости рынка недвижимости