Израиль – один из лидеров по популярности у российских покупателей недвижимости, даже несмотря на высокие цены. Каждая десятая сделка по приобретению жилья в стране заключается россиянами. А положительные изменения в налоговом законодательстве улучшили условия для покупателей.

Правительство Израиля приняло решение снизить налогообложение при покупке недвижимости на территории государства. Правда, сделало основной реверанс в пользу покупателей недорогого жилья. После 5 мая 2013 года при покупке первой квартиры, стоимость которой не превышает $335 тыс. (1 241 110 шекелей), владелец освобождается от налога. Если цена квартиры около $470 тыс., то налог на разницу в стоимости составит 3,5%, а при стоимости выше – 5%. Правда, если покупатель приобретает второе жилье, то при его цене до $285 тыс. налоговая ставка будет равняться 3,5%, а если выше этой суммы, то аналогично налог поднимется до 5%.

Но и до принятия благоприятного для покупателей новшества недвижимость в Израиле пользовалась спросом у выходцев из разных стран мира. Во многом спрос продиктован родственными связями, стремлением к воссоединению семей, хотя много примеров когда покупатели ориентируются на высокий уровень жизни, развитую инфраструктуру, качественное медицинское обслуживание и образование, благоприятный климат, созданный окружением трех красивейших морей – Красного, Мертвого и Средиземного, длительным курортным сезоном который местами достигает круглогодичного цикла, историческими и церковными реликвиями.

Иностранцам принадлежат около 23% квартир и апартаментов в центре Иерусалима. Это граждане США, Франции и Великобритании, возрос также интерес среди граждан СНГ. На это повлияла отмена визового режима для граждан России и Украины. Вместе с тем Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, отметил, что объемы спроса не изменились по сравнению с двумя-тремя годами ранее, однако значительно снизились по сравнению с серединой девяностых - началом двухтысячных годов. За последнее десятилетие существенно снизилась численность иммигрантов из России, но они по-прежнему продолжают лидировать в общем количестве въезжающих. «Например, в 2012 году в Израиль иммигрировало из России 3600 человек, что составило 20% от общего их числа», - отмечает эксперт.

Доля россиян, приобретающих недвижимость в Израиле, составляет порядка 11 %. При этом выходцы с постсоветского пространства ежегодно совершают сделок на неполный $1 млрд в год (от 2 до 3 тыс. единиц жилья, по данным Gordon Rock). На первом месте по спросу среди россиян стоит Нетания, далее идут Хайфа и Крайот, за ними Тель-Авив, Эйлат и Иерусалим. Чаще всего покупают апартаменты, на их долю приходится почти 70% сделок. Люксовую недвижимость россияне приобретают в подавляющем большинстве в Тель-Авиве, Нетании, Герцлии и Иерусалиме. Сюда же относятся курортные города на побережье Средиземного моря – это Ашдод, Эйлат, Бат-Ям, Герцлия, Хайфа. В отдаленные регионы покупатели ехать, как и раньше, не стремятся.

По данным Gordon Rock, на дома приходится 30-40% заключаемых сделок. Причем если площадь приобретаемых квартир варьируется от 60 до 100 кв. м, то дома характеризуются наиболее востребованной площадью в размере 100-150 кв. м. Большая часть приобретаемого жилья находится вблизи объектов социальной инфраструктуры и дорог. Море и аэропорты в данном случае имеют несколько меньшее значение

Цены по возрастающей

Недвижимость в Израиле нельзя назвать дешевой даже по московским меркам. Больше того, качественное жилье, которое удовлетворило бы притязательного покупателя стоит откровенно дорого. Хотя и покупатели из числа наших соотечественников не гонятся за дешевизной.

Впрочем, и предпосылок для снижения цен сейчас нет. На фоне других европейских стран рынок израильской недвижимости довольно устойчиво перенес финансовый кризис, и сейчас продолжается рост цен. С начала 2012 года стоимость недвижимости в Израиле увеличилась почти на 3,5%, а с марта 2009 года — на 40%. В 2012 году цены выросли в одиннадцати районах Израиля. Лидером был Ришон-ле-Ционе, в этом городе цены поднялись на порядка 7,3%. Рекордное снижение цен, на 1,7%, отмечено в Петах-Тикве.

Вместе с тем, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), покупка недвижимости без использования ипотеки, то есть полностью за накопленные иммигрантами средства, доступна лишь незначительной части въезжающих из России. В большинстве случаев это или москвичи, или крупные провинциальные бизнесмены. Для остальных же иммигрантов накопленный капитал – это квартира. Однако средняя стоимость региональной российской недвижимости и израильского жилья несопоставимы, поэтому без ипотеки не обойтись.

Фактически среднестатистический объект недвижимости в Израиле стоит практически в три раза дороже, чем в России. Так, средняя стоимость жилья в России составила в марте $1,653 тыс. за кв. метр, что (при средней площади российской квартиры в размере 57 кв. метров) создает среднюю стоимость единицы жилья в России равную $95 тыс. за объект. В Израиле средняя стоимость объекта на первичном и вторичном рынке недвижимости составляет соответственно $411 тыс. и $358 тыс. за объект. И лишь Москва со средней стоимостью жилья в размере $5300 за кв. м позволяет при переезде приобрести жилье в Израиле.

Однако жилье в Израиле для среднестатистического жителя становится менее доступным. По данным Gordon Rock, в 2011 и 2012 годах на покупку недвижимости требовалась 131 среднемесячная зарплата. В 2009 году на эти же цели требовалось 116 заработных плат, а 2008 год позволял обзавестись собственным жильем, израсходовав 103 месячных оклада.

Предложения из вторых рук

Вторичный рынок недвижимости Израиля довольно обширен. Правда, качественных предложений в городах, привлекательных для россиян, не так много. В настоящее время типовую квартиру в Тель-Авиве в среднем можно купить за $1 млн и выше. Такая цена связана с месторасположением. Тель-Авив – наиболее востребованное место в Израиле: самая дорогая квартира там была продана в 2011 году за $40 млн.

В других городах можно подобрать и более бюджетные предложения. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), примером одного из относительно недорогих предложений на вторичном рынке недвижимости может послужить коттедж на две семьи, реализуемый в городе Ein Ayala. Двухэтажное жилье площадью в 220 кв. метров располагается на земельном участке в 400 кв. м. Стоимость данного объекта составляет $440 тыс., или $2 тыс. за 1 кв. м. Помимо жилых комнат в доме находится три ванны и два санузла, терраса. Во дворе - благоустроенный сад и парковка для автомобилей.

В столичном Иерусалиме трехкомнатная квартира с центральным кондиционером общей площадью 75 кв. м в районе Писгат Зеев Север выставлена на продажу за $250 тыс., а четырехкомнатная, 85 кв. м, в районе Неве Яаков - за $300 тыс.

Заметно ниже уровень цен на вторичку в городе Нетания. В частности, трехкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м (район Эзорим) стоит $163 тыс. Правда, жилье на береговой линии и там совсем недешевое. Четырехкомнатная квартира в современном 14-этажном доме с центральным кондиционером общей площадью 125 кв. м выставлена на продажу за $630 тыс.

В популярной у российских покупателей Хайфе также можно подобрать сравнительно недорогие предложения. Так, однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. м в районе Адар предлагается за $63 тыс., а трехкомнатную квартиру (95 кв. м) в этом же районе можно купить за $105 тыс.

Поселиться в небоскребе

Первичный рынок по числу экспонирующихся объектов существенно уступает вторичному. Еще больше удивляют и цены, штурмующие очередные вершины. Тем не менее спрос нановостройки активный. Наибольшая часть предложения нового жилья, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), сосредоточена в Центральном районе Израиля, где в прошлом году начали возводить 29% от общего объема новостроек. Для сравнения - на Иерусалим и Хайфу приходится по 10% строящегося жилья, в то время как в Тель-Авиве возводится 16,7% от общего объема жилья. На севере Израиля расположено около 20% новостроек. В основном речь идет о строительстве двух-четырехкомнатных квартир. Причем жилье бОльшей площади традиционно возводится в крупных мегаполисах, характеризуемых наиболее платежеспособным спросом.

Спрос подогревают новые качественные проекты, которых в стране, к сожалению, сейчас очень мало. В Тель-Авивецены на жилье начинаются от $4 тыс. за кв. м в самых недорогих домах и могут достигать $25 тыс. в домах премиум-класса.

Уникальное предложение - 37-этажный элитный жилой небоскреб Meier on Rothschild. Здание было спроектировано всемирно известным архитектором Ричардом Мейером, небоскреб уже стал самым престижным зданием Тель-Авива. Он расположен на бульваре Ротшильда, который является наиболее инвестиционно привлекательным местом в Израиле. Бульвар Ротшильда находится в самом центре «Белого города», признанного всемирным наследием UNESCO.

Площадь каждого этажа здания составляет 785 кв. м, высота потолков – 3 м. Здание расположено так, что прекрасные виды открываются из окон со всех сторон. На этаже могут находиться от одной до пяти квартир и террасы площадью 41 кв. метр. На данный момент здание практически закончено и на 70% распродано.

Всего в доме 147 квартир, включая один триплекс-пентхаус и два дуплекс-пентхауса. Один из них, «Дворец в небе», стоит $50 млн и является самой дорогой квартирой в Израиле.Цены на квартиры составляют 1100 - 1700 долларов за квадратный фут. В небоскребе находятся роскошный спа-комплекс, современный фитнес-центр, процедурный кабинет, сухая сауна и частный тренировочный зал. На крыше расположены 25-метровый плавательный бассейн, детский бассейн, джакузи, шезлонги и кабинки с душем.

Примером предложения в новостройке является пятикомнатная квартира, реализуемая по адресу: Tel Aviv-Jaffa, New Ramat Aviv. Жилье площадью в 130 кв. метров продается за 978 тыс. долларов. В квартире, расположенной на шестом этаже, находится две ванных комнаты и два санузла. Также в квартире есть балкон площадью 9 кв. м, кладовка и специальная комната безопасности. Из окон квартиры открывается отличный вид на море. Есть общественная парковка, частный спортивный зал, парк.

В Эйлате строится жилой комплекс в районе Шахамон. Дом состоит из 2-, 3- и 4-комнатных квартир с балконами, есть в проекте мини-пентхаусы и пентхаусы. В каждой квартире есть большой балкон, а в пентхаусах - собственный бассейн. Цена предложения – от $140 тыс.

Инвестиционный интерес

Эксперты видят в недвижимости Израиля неплохой инвестиционный потенциал. В целом вложения в недвижимость в Израиле благодаря постоянно повышающимся ценам можно рассматривать как эффективные долгосрочные инвестиции в недвижимость. Из новых объектов эксперт отмечает проект Meier on Rothschild. Это единственный жилой небоскреб в Израиле с уникальной авторской архитектурой в стиле баухаус. Земля под застройку была выкуплена еще в 2006 году, и с тех пор цена в престижных районах постоянно растет.

Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) оценивает инвестиционные возможности недвижимости Израиля более сдержанно. По его мнению, рынок жилой недвижимости Израиля раньше обладал инвестиционной привлекательностью. Стремительный рост цен, отмечаемый на нем с 2008 по 2011 год, сократился на текущий момент в 3-4 раза, а арендная доходность в стране традиционно была низкой, оставляя инвесторам лишь надежду на прирост капитальной стоимости. «Большинство факторов свидетельствуют о том, что существенный рост цен не возможен, а сдача жилья в аренду гарантирует в лучшем случае лишь антиинфляционную защиту капитала в размере 3,3 - 5% годовых», - отмечает эксперт.

Вместе с тем ежегодная потребность в приросте рынка недвижимости составляет порядка 30 тыс. кв. м. «Поэтому могу сказать, что каких-либо потрясений в виде обрушения или взлета цен на рынке недвижимости Израиля в 2013 году ожидать не приходится», - делает вывод представитель портала.


Metrinfo