Если у инвестора есть только 5, или 10, или 15 тыс.евро и он раздумывает над тем, чтобы приобрести домик за рубежом, я советую ему отказаться от этой идеи и отнести деньги в российский банк.

При этом рекомендация «отказаться от инвестиций» не зависит от того, раздумывает ли инвестор над инвестициями «в одиночку» или «вскладчину». Эта рекомендация основана на том, что в таком инвестиционном бюджете если инвестор и заработает какую-то прибыль, то она окажется ниже, чем если бы инвестор просто отнес деньги в российский банк.

Поясню на цифрах:
- предположим, инвестор собирается проинвестировать 10.000 евро,
- в инвестиционном бюджете (10.000 евро) можно «не мечтать» о привлечении кредита в западном банке, привлечение которого могло бы повысить рентабельность инвестиций, т.о. инвестору приходится рассчитывать «только на свои», без «кредитного плеча»,
- при покупке объекта недвижимости будут расходы по закрытию сделки, которые в сумме составляют порядка 10% (т.е. 1.000 евро) в среднем в Европе,
- очень хорошим уровнем чистой рентной доходности для стабильных стран Европы считается доходность на уровне 7% годовых, т.е. применительно к нашему случаю – 700 евро в год,

Теперь о расходах:
* есть условно-переменные расходы, которые зависят от размера получаемого дохода (расходы на управляющую компанию, банковское обслуживание и проч.) и составляют в зависимости от типа недвижимости от 6% до 20% от годового дохода (в случае, если речь идет, например, о приобретении дешевой квартиры для сдачи в аренду, то можно смело заложить, как минимум, 15% от годового дохода на условно-переменные расходы, т.е. 15% от 700 евро = как минимум, 100 евро),
* условно-постоянные расходы, которые не зависят или слабо зависят от размера получаемого дохода (телефонные звонки в управляющую компанию, обмен экспресс-почтой с управляющей компанией, подготовка налоговой отчетности, налог на недвижимость и т.п.), которые составят, как минимум, 300 евро в год,

- посчитаем чистую прибыль до налогообложения: 700 – 100 – 300 = 300 евро (а то и меньше, поскольку в оценке текущих расходов мы были достаточно «скромны»),
- теперь о налоге на доходы, который придется уплатить в стране получения дохода от сдачи в аренду: упрощенно примем ставку налога равной 20% от чистой прибыли, что составит 300 евро * 20% = 60 евро,
- итого чистая прибыль после налогообложения: 300 – 60 = 240 евро (еще раз подчеркнем, что мы были достаточно оптимистичны в оценке дохода и «скромны» в оценке расходов),
- итого рентабельность инвестиций: 240 / (10.000+1.000) = 2.2% годовых (оптимистичная оценка).

Увидев доходность 2.2% годовых и сравнив со ставками по валютным депозитам в российских банках (4-5% годовых), самое время, подобно герою к/ф «Покровские ворота», воскликнуть: «Инвестор, ну тебе-то, тебе зачем это нужно?!»

Иными словами, перспективность инвестиций в недвижимость за рубежом в столь низком бюджете выглядит весьма сомнительной.

И отсутствие целесообразности инвестирования 10000 евро в зарубежную недвижимость не зависит от того, планирует ли инвестор сделать инвестицию в один «совсем скромный» объект или он планирует объединиться, скажем, еще с двумя такими же как он инвесторами и вскладчину приобрести «чуть менее скромный объект» за 30000 евро. Ведь и в случае такой «складчины» не появится возможность привлечения кредита, а условно-постоянные расходы все равно «съедят» существенную часть дохода.

Если же все-таки обладатель 10000 евро принципиально хочет инвестировать их в зарубежную недвижимость, то единственный разумный способ – это инвестировать их в открытый или закрытый фонд недвижимости REIT. Правда, инвестору не стоит рассчитывать на то, что доходность от таких инвестиций существенно превысит ставку по валютным депозитам. Ведь усредненная доходность фондов недвижимости в стабильных западных странах находится на уровне 3-5% годовых.

Возникает логичный вопрос о том, обладая каким бюджетом можно задумываться о выгодных инвестициях в зарубежную недвижимость. Минимальный порог входа, при котором условно-постоянные расходы перестают оказывать критическое влияние на итоговую рентабельность инвестиций, составляет 50000 евро. Но поистине широкие и выгодные возможности появляются в случае, если инвестор обладает инвестиционным бюджетом не менее 500000 евро…


ФИНАМ