Лондон многие воспринимают как некий райский оазис, заселенный богатейшими людьми из разных стран мира. В том числе - российскими олигархами. Однако Лондон состоит не только из элитных объектов, там много обычных домов, таунхаусов и квартир, цены на которые практически равные московским или тем, что сложились в ближайшем Подмосковье.

На какие варианты жилья в Лондоне можно рассчитывать при бюджете до 300 тыс. евро (250 тыс. фунтов стерлингов, или 12 млн рублей), разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.

Сегмент рынка недвижимости Лондона с предложениями до 250 тыс. фунтов стерлингов занимает долю порядка 50%. Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, уточнил, что на недвижимость стоимостью от 100 до 250 тыс. фунтов стерлингов в британской столице приходится около 16% от общего объема предложения. При этом: объекты стоимостью от 100 до 150 тыс. фунтов составляют только 2,5% экспонируемого жилья; на 150-200 тыс. фунтов приходится 4% предложения, а - на 200 до 250 тыс. фунтов - 9,5% рынка.

Дешевле всего стоит жилье в районах Баркинг и Дагенхэм (в среднем 180 тыс. фунтов стерлингов), Бексли (215 тыс.), Ньюхэм (210 тыс.), Уолтхэм-Форест (220 тыс.) и Кройдон (250 тыс.). Конечно, это не самые лучшие районы Лондона. Например, в Ньюхэме много выходцев из южной Азии, а Уолтхэм-Форест прославился благодаря преступным группировкам.

Как добавил Станислав Зингель (Gordon Rock), в общем объеме предложения недорогих объектов лидируют следующие районы Лондона: SW16 Streatham, SW17 Tooting, SW19 Wimbledon, N4 Finsbury Park, E1 Wapping, E14 Poplar, E16 Canning Town, SE1 Bermondsey, SE6 Catford, SE13 Lewisham, SE15 Peckham, BR3 Beckenham. Но единичные предложения в бюджете до 250 тыс. фунтов встречаются и в наиболее престижных районах Лондона, подобных SW1 Westminster или даже EC1 City of London.

Владелец различных объектов недвижимости в Лондоне утверждает, что жилье в британской столице можно купить, начиная от суммы где-то в 70 тыс. фунтов. Это будет, скорее всего, квартира с одной спальней и гостиной не в самом хорошем районе Лондона. Если брать бюджет от 250 до 350 тыс., то это средняя цена покупки недвижимости в Лондоне в среднем классе. В таком бюджете можно рассчитывать или на небольшую квартирку, скажем, в Сити, или же на дом в одном из спальных районов Лондона, скорее всего, на юге или юго-востоке столицы. Если ориентироваться на запад Лондона, который считался более благополучным и где издавна селилась аристократия, то в районе 300 тыс. можно подобрать квартиру или часть дома. Стоимость отдельных домов начинается от бюджета в половину миллиона и выше.

По сложившейся практике россияне предпочитают покупать в Лондоне элитную недвижимость. В основном сделки заключаются состоятельными россиянами, которые предпочитают 5-6 центральных районов, а там за 250 тыс. фунтов купить ничего нельзя. По оценке Gordon Rock, на запросы россиян на покупку недвижимости в Лондоне в бюджете до 250 тыс.фунтов приходится порядка 15-20% от их общего числа.

Если рассматривать статистические данные покупки недвижимости в Лондоне на сегодня, то средняя стоимость покупки домасоставляет 659 тыс. фунтов. При этом стоимость средней сделки по квартирам составляет 320 тыс. фунтов. «Количество сделок с жилой недвижимостью продолжает расти, но пока достигло уровня около 60% от докризисного состояния», - отмечает эксперт.

Рассчитывайте на однушку

Варианты жилья можно подобрать разные, но преимущественно неплохие предложения в заданном бюджете - небольшие однокомнатные апартаменты. Например, одним из немногочисленных примеров недорогого предложения на вторичном рынке жилья Центрального Лондона, по данным Gordon Rock, является однокомнатная квартира по адресу: Skinner Street, Clerkenwell EC1R. Это жилье с современным дизайном, большой спальней и кухней, оснащенной современной бытовой техникой, имеется балкон, в доме есть консьерж. Рядом с домом находится парк. Цена предложения - 230 тыс. фунтов стерлингов, но квартира уже сдается в аренду за 300 фунтов стерлингов в неделю. Это позволяет извлекать «брутто» рентный доход в размере 6,6% годовых.

Вторая однокомнатная квартира расположена по адресу: Addington Street, London SE1. Она тоже оснащена необходимой бытовой техникой и мебелью. Сдаваемая в аренду, она приносит годовой рентный доход в размере 5,5%. Стоимость квартиры составляет 245 тыс. фунтов стерлингов.

Но покупка квартиры влечет за собой и другие расходы. Купив квартиру в хорошем районе, покупатель должен выплачивать около 500 фунтов только за аренду земли (lease) + ground rent + управляющей компании за обслуживание дома. Также ежемесячно при любой форме собственности придется платить муниципальный налог (counсil tax), который составит не менее 200 фунтов, однако этот налог обычно оплачивают те, кто фактически проживает в доме или квартире.

Очередь на выгодные новостройки

В Лондоне считается удачным вложение средств в жилье в новостройках. Причем только на первичном рынке есть возможность купить малометражное жилье по выгодной цене. В частности, это могут быть квартиры-студии площадью около 30 кв. м. Именно такое жилье пользуется повышенным спросом при сдаче в аренду. Но, чтобы купить квартиру, клиентам необходимо обращаться в агентства, платить деньги по договору поиска и стоять в листе ожидания.

Если клиент не стоит в листе ожидания и им никто не занимается, то купить что-либо в новостройке по хорошей инвестиционной цене на ранней стадии практически нереально. Когда открываются продажи, такие квартиры расходятся в считанные дни. В качестве примера эксперт привела проект Battersea Power Station, где 75% из 800 квартир были проданы и зарезервированы в течение 4 дней после открытия продаж. Цены в проекте начинались от 338 тыс. фунтов за студию и до 6 млн за пентхаус.

По словам Юлии Кожевниковой (Tranio.Ru), по цене от 50 тыс. до 150 тыс. фунтов стерлингов можно рассчитывать на покупку нового жилья только по схеме shared ownership, при которой покупатель приобретает в собственность долю в квартире (25–75 %) и платит аренду за оставшуюся долю. Хотя и покупкой такой вариант можно назвать лишь частично. По цене от 150 тыс. до 250 тыс. фунтов стерлингов можно рассчитывать на студию off-plan в жилом комплексе. Объекты такого типа вполне ликвидны и подходят для инвестиций. Например, за 210 тыс. фунтов продается маленькая квартира в Parkside View, рядом с рекой, в нескольких минутах езды от Сити. Другой пример — Central Park (районы Гринвич — Блэкхит), где можно приобрести студию за 225 тыс. фунтов стерлингов.

За 215 тыс. фунтов стерлингов также можно купить однокомнатную квартиру общей площадью 58 кв. м в доме бизнес-класса в районе Cuffley EN6. Кухня квартиры оснащена мебелью и бытовой техникой марки Bosch, подведен широкополосный интернет и установлена система «теплый пол». Владелец квартиры получает машино-место на общейпарковке жильцов дома. Помимо этого имеется возможность использования общественной прачечной, находящейся в ЖК.

Еще один пример нового предложения - однокомнатная квартира в высотном доме по адресу: Altyre Road, Croydon CR0. Квартира располагается на 14-м этаже 24-этажного дома и продается за 190 тыс. фунтов стерлингов. Полы выложены дубовым паркетом и имеют систему подогрева. Апартаменты оснащены сантехникой, кухонной мебелью и бытовой техникой Siemens.

Вместе с тем даже в успешном Лондоне цены на недвижимость ведут себя далеко не однозначно. По информации Станислава Зингеля (Gordon Rock), с февраля 2012-го по февраль 2013 года средняя стоимость квартир рассматриваемого диапазона увеличилась всего на 4%. Важно обратить внимание и на то, что доступная недвижимость, ориентированная на сравнительно небогатых покупателей, нередко ощутимо дешевеет в условиях экономического кризиса и довольно медленно дорожает по факту восстановления экономики. Обуславливается это прежде всего неустойчивым финансовым положением потенциальных покупателей данного сегмента жилья.

Инвестиции в студенческую недвижимость обещают хороший доход

Лондонская недвижимость считается надежным инструментом для вложения средств. Поэтому инвестиционная составляющая не сбрасывается со счетов при покупке жилья в британской столице, если не является главной причиной. Хотя эксперт предупреждает, что капитализация объектов недвижимости в Лондоне с годами не такая уж большая, в цене растут преимущественно объекты только Центрального Лондона. Но если квартира приобретается в правильном объекте и в правильном месте, то ее можно сдавать в аренду. Доходность от аренды может достигать 5%. После выплаты всех налогов и коммунальных платежей и услуг по управлению это сумма уменьшается, до 3,5 - 4%.

Похожие цифры - доход в размере 5 - 6,5% годовых от сдачи квартир в аренду при удачном выборе квартиры в Лондоне - назвал и Станислав Зингель (Gordon Rock). При этом с учетом престижности и высокой ликвидности лондонской недвижимости покупка недорогой, но при этом качественной и ликвидной недвижимости в Лондоне является инвестиционно привлекательной. «Содействует этому и продолжающийся рост арендных ставок в Лондоне, которые, по прогнозам экспертов, до конца 2017 года вырастут на 24%», – добавил эксперт.

Кроме сдачи квартир в аренду совсем недавно в Великобритании стал доступен новый вид инвестирования – в отели, студенческие общежития и пансионаты для пожилых людей. Раньше в этом секторе в основном были только крупные игроки, такие как инвестиционные и пенсионные фонды. После кризиса этим организациям запретили инвестиции на стадии строительства. В результате этот сектор стал доступен и для небольших инвесторов. Размер инвестиций в данный сектор недвижимости начинается от 30 тыс. фунтов, и доходность составляет около 20% годовых.

Правда, студенческая недвижимость сосредоточена в районе университетских городков, а не в Лондоне. Например, сейчас на рынке есть предложение - студенческие апартаменты The Glass Works (Newcastle Student Apartments) в Ньюкасле. Комплекс рассчитан из 269 просторных комнат в 5 блоках. Все комнаты будут полностью оборудованы по последним технологиям, с ванной комнатой. Цена на этапе строительства - от 39 тыс. фунтов. Срок сдачи студенческого комплекса: август-сентябрь 2014 года. Прогнозируемая рентабельность инвестиций с учетом роста капитализации - от 12% годовых.


Metrinfo