Инвестиционная почва в зарубежных странах, по словам экспертов, как никогда благоприятна и плодородна. Различные варианты для инвестиций в недвижимость, адекватный входной порог, бонусы со стороны власти – все это вкупе делает бизнес за рубежом по многим показателям более привлекательным, чем на родине.

«Впервые за долгие годы экономическая конъюнктура как нельзя лучше содействует экспансии российского капитала на зарубежные рынки недвижимости и инвестициям в зарубежный бизнес, - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Способствует этому процессу целый ряд внутренних и внеш-них факторов, среди которых стабильность российской экономики и, как следствие, готовность и способность значительной части средних и крупных российских предпринимателей рассматривать зарубежные инвестиции и как способ диверсификации, и как способ расширения своей деловой активности; низкая стоимость кредитования в зарубежных банках; кризисная распродажа привлекательных зарубежных активов; либерализация визового законодательства и подходов иностранных государств к предоставлению ВНЖ».

По статистике, порядка 80% инвесторов из России – это те инвесторы, которые рассматривают приобретение зарубежного бизнеса как средство диверсификации. Иными словами, такие инвесторы не планируют уезжать из страны, не планируют продавать свой отечественный бизнес. Вместе с тем, свободные финансовые ресурсы они хотят направить не на дальнейшее расширение своего существующего бизнеса, а инвестировать их в зарубежный гостиничный бизнес. При этом только 20% инвесторов – те, кто в средне-срочной перспективе планирует личный переезд за рубеж и в этих целях приобретает за рубежом отельный бизнес, который будет приносить стабильный (пусть и меньший, чем приносит инвестору его существующий бизнес) уровень дохода и который позволит получить ВНЖ в одной из европейских стран.

По словам экспертов, россияне в большинстве своем едут за рубеж открывать предприятия в сфере услуг в курортных зонах, прежде всего, в зоне Средиземноморья — это гостиничный и ресторанный бизнес, строительные проекты. В зависимости от отрасли открываются компании, работающие в области торговли, прежде всего с Россией. И в меньшей степени — предприятия, связанные с производством.

Лидером предпочтений россиян, приобретающих бизнес за рубежом в рамках бюджета от 100 тыс. до 10 млн евро, является арендный бизнес. По оценкам компании Gordon Rock, в данном инвестиционном бюджете более 80% сделок российских инвесторов связаны именно с приобретением недвижимости. Причин популярности этого бизнеса достаточно. Во-первых, простота и прозрачность бизнес-модели: арендный бизнес в силу простоты понятен и «прозрачен» абсолютно всем категориям предпринимателей; он (бизнес) практически не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков. Во-вторых, минимальные требования к знанию особенностей ведения бизнеса в конкретной стране. Иными словами, получать доход от сдачи торгового помещения в аренду многократно проще, чем самостоятельно вести торговую деятельность. В-третьих, минимальная вовлеченность инвестора в управление бизнесом. Предприниматели и топ-менеджеры хотят за рубежом быть инвесторами, которые получают свой стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом. «Наконец, еще одной причиной популярности арендного бизнеса за рубежом является два источника прибыли инвестора, – говорит Станислав Зингель. – Инвестируя в объект недвижимости, который сдан в аренду, инвестор, с одной стороны, получает текущий рентный доход (т.е. получает доход от бизнеса), но, с другой стороны, происходит рост капитализации собственно объекта недвижимости (т.е. рост стоимости объекта недвижимости, благодаря чему инвестор фиксирует дополнительную прибыль в случае последующей перепродажи своего объекта недвижимости, выросшего в цене)».

Чем же продиктована низкая стоимость объектов готового бизнеса в Европе?

Эксперты отмечают, что слишком низкая цена продажи готового бизнеса обусловлена одним или даже совокупностью негативных факторов, к которым можно отнести операционную убыточность бизнеса, плохое техническое состояние объекта, необходимость существенных вложений в капитальный ремонт или модернизацию и наличие юридических причин, препятствующих полноценному функционированию бизнеса. Нередко такие объекты относятся к категории залоговой недвижимости и реализуются банками на аукционах по заниженной стоимости.

«Неудивительно, что большинство таких объектов готового бизнеса, обладающих массой недостатков и единственным преимуществом – низкой ценой, подолгу находятся в листингах на продажу, – говорит Станислав Зингель. – Но иногда покупатель все-таки может найти «иголку в стоге сена». Например, мини-отель в Германии на 18 номеров, несколько дней назад выставленный на продажу по цене 6 тыс.евро, был в открытой продаже всего несколько часов. Очевидно, что нового владельца, «клюнувшего» на смешную цену, не смутили сложности и траты, с которыми, несомненно, будет сопряжено функционирование приобретенного им бизнеса».

«Одним из основных требований, предъявляемых российскими инвесторами при покупке объектов готового бизнеса за рубежом, является минимальная личная вовлеченность в операционную, бухгалтерскую и юридическую деятельность приобретенного бизнеса, – констатирует Станислав Зингель. – Поэтому не случайно, что более 80% российских инвесторов при покупке отдают предпочтение бизнесу, который находится под управлением специализированной управляющей компании. В связи с этим за рубежом россияне, как правило, совершают инвестиции в арендный бизнес и в гостиничную недвижимость. Минимальный бюджет, который необходим российскому инвестору для покупки за рубежом объекта коммерческой, доходной или гостиничной недвижимости, составляет порядка 300 тыс.евро. При этом приятным дополнением является тот факт, что в Европе на вложенные собственные средства россиянин может привлечь заемное финансирование в размере от 100 до 200% от суммы собственных инвестиций – по ставке от 2,5 до 4% годовых. Иными словами, обладая, например, 300 тыс.евро собственных средств, российский инвестор может приобрести коммерческий объект стоимостью до
1 млн евро».

Что касается затрат на организацию бизнеса в зарубежных странах, то они весьма индивидуальны для каждого направления. По словам директора агентства Европейской недвижимости, в Чехии, Словакии, Словении, Хорватии, Польше и других странах Восточной Европы открытие своей фирмы обходится от 2 до 3 тыс. евро плюс уставный капитал от 5 до 8 тыс. евро. Затраты на ведение бизнеса везде разные, в зависимости от оборота, количества сотрудников и сферы деятельности. В Германии затраты на открытие фирмы начинаются от 4 тыс. евро, плюс 25 тыс. евро уставного капитала, плюс порядка 3 тыс. евро в год на оплату за бухгалтерское ведение компании и административные расходы. В Испании же минимальный уставный капитал – 3 тыс. евро плюс ежемесячные административные расходы от 250 евро и порядка 500 евро за сдачу ежегодного налогового отчета. При этом необходимо помнить, что в Испании, как и в ряде других стран, входящих в десятку развитых экономик Европы, учредитель фирмы не может в ней сам работать без получения отдельного разрешения на работу.


Новости рынка недвижимости