Отношение россиян к Украине совершенно иное, чем к какой-нибудь Германии. В соседней стране осталось много родственников, кто-то там учился, кто-то работал. К тому же расположена она близко; для пересечения границы достаточно внутреннего российского паспорта; во многих областях в ходу русский язык - никакого языкового барьера.

Ласкаво просимо!

Начнем с «общеукраинских» вопросов. Первый из них – возможность для россиян приобрести недвижимость. Нет ли на этот счет каких-то ограничений? Все-таки мы там иностранцы, пусть и соседи…

Опрошенные нами эксперты по инвестициям в недвижимость в один голос заверили, что никаких сложностей не будет. «Возможность приобретения недвижимости нерезидентами (т.е. гражданами других стран) ничем не ограничена и не влечет каких-либо дополнительных платежей», - отмечает руководитель отдела продаж. Обратим внимание, что данное правило распространяется не только на россиян, но вообще на всех иностранцев – с тем естественным условием, что человек находится на территории страны легально.

Определенные ограничения существуют для земельного рынка – земли сельхозназначения иностранцы купить не могут. Но, поскольку темой нашего обзора является Киев, данный вопрос не представляется принципиальным.

Для приобретения недвижимости иностранцу придется выполнить одну формальность: получить идентификационный код физического лица (аналог российского ИНН). «Для этого необходимо обратиться в центральный отдел налоговой службы того города, куда приехал иностранец, - объясняет Марина Масель. – Процедура может занять около недели и предполагает два посещения налоговой: один раз для подачи заявки и в следующий раз – для того, чтобы забрать готовую бумагу».Идентификационный код можно получить за один день, уплатив при этом весьма небольшую сумму.

…Этим, собственно, все «сложности» и «ограничения» (кавычки здесь, думается, уместны) и исчерпываются.

Как купить?

Второй вопрос, касающийся Украины в целом, – оформление приобретения недвижимости. Здесь, по словам наших экспертов, тоже никаких сложностей не предвидится.

«Подготовкой всех документов и сбором всех справок занимается в основном продавец, - говорит Марина Масель («Эксперт Недвижимость»). – От покупателя (помимо, естественно, денег) потребуются только паспорт и уже упоминавшийся идентификационный код».

Процедура сделки, по словам Марины Масель, выглядит следующим образом:
- шаг первый – выбор недвижимости;
- шаг второй – подписание предварительного договора, при котором покупатель передает продавцу залог в размере около 5% от стоимости недвижимости. Эта сумма потом учитывается при окончательном расчете;
- шаг третий – подготовка документов и юридическая проверка недвижимости. Первым занимается сторона продавца. Вторым – агентство, представляющее интересы покупателя;
- шаг четвертый – встреча у нотариуса, где заключается сама сделка. Туда же покупатель привозит основную сумму за недвижимость.

В целом, процесс занимает от одной недели до 1,5 - 2 месяцев – это зависит от сложности сделки. При «чистой» продаже сроки минимальны – за неделю покупатель как раз оформит себе идентификационный код, а продавец соберет необходимые справки. Если же потребуется связать альтернативную сделку, дооформить какие-то бумаги – сроки увеличиваются.

Теперь о сопутствующих процедуре тратах. Необходимо заплатить:
1) взнос в Пенсионный фонд - 1% от стоимости недвижимости;
2) комиссионное вознаграждение агентства - 3-5% от стоимости недвижимости;
3) нотариальное оформление сделки и госрегистрация прав собственности - $200-300.

Например, мы покупаем квартиру, которая стоит (на наши деньги) 5 млн руб. Помимо этой суммы, надо будет отдать 50 тыс. руб. в Пенсионный фонд, 150-250 тыс. агентству, 6-9 тыс. руб. нотариусу.

Обратим внимание на принципиальные отличия от российских реалий. Все сделки с недвижимостью на Украине идут через нотариуса – никакой простой письменной формы (ППФ) здесь быть не может. Но есть приятный момент – нотариус сам проводит регистрацию сделки в Укргосреестре. Еще деталь – деньги за недвижимость, как правило, передаются прямо у нотариуса.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, добавляет картине еще несколько штрихов. «В случае каких-либо юридических препятствий для покупки риелторы берут на себя урегулирование этих препятствий – например, узаконивают перепланировку или же содействуют приватизации земельного участка, - говорит эксперт. – В условиях низкой информационной прозрачности и иных специфичных особенностей украинского рынка данного рода услуги и составляют львиную долю расходов сторон. Не берясь в точности озвучивать стоимость услуг риелторов за разрешение той или иной проблемы, отметим, что существенное влияние на стоимость услуг оказывает так называемая срочность оформления сделки, содействие в прохождении очередей, получении нужных подписей и т.д. Причем умение риелтора осуществлять данные манипуляции традиционно считается на Украине признаком его профпригодности. У настоящего украинского риелтора «все схвачено и везде заплачено».

По этой причине, подводит итог Станислав Зингель, официальная часть расходов по заключению сделки не превышает 7%, а в реальности (при наличии значительных юридических сложностей) может достигать 15-20%.

Берег левый, берег правый…

Теперь переходим собственно к Киеву. Стоит город, как известно каждому школьнику, на Днепре. Исторически первым начал осваиваться правый берег – соответственно, там сейчас находятся самые старые и престижные районы.

«Самое простое географическое деление Киева – на правый и левый берега. – Левый берег – это преимущественно спальные районы. На правом берегу наиболее престижными считается центральная часть Киева (Печерские Липки, районы вокруг Крещатика, Софиевской и Михайловской площадей). Большинство элитных новостроек сконцентрировано именно здесь. После центра востребованными районами считается Оболонь – современный район на берегу Днепра, Подол – старинный киевский район, Новопечерские Липки, некоторые локации рядом с парками Голосеевского района».

Официально город делится на 10 районов (три на левом берегу и семь на правом), однако рынок недвижимости ориентируется не столько на них, сколько на сложившиеся названия жилых массивов. «Есть городские массивы, которые заполняют значительную часть района. Их яркими примерами в спальных районах являются: Борщаговка в Святошинском, Троещина – в Деснянском и Оболонь – в Оболонском районе, - говорит частный риелтор. – Как правило, клиент ориентируется на близость к метро и транспортной развязке, городской инфраструктуре, удобное месторасположение и доступность по времени и маршруту к работе».

Протекающий через город Днепр представляет собой – с точки зрения недвижимости – еще один совершенно незнакомый москвичам феномен. «На островах, а также в пойме Днепра располагаются парки, озера, пляжи. Есть даже дачные массивы, - объясняет Владимир Коломейко (www.domik.net). – У многих киевлян дачи в 4-6 км от Крещатика».

Для удобства покупателей (особенно приезжих, не очень хорошо разбирающихся в реалиях города) предлагается следующее зонирование:

Первая, наиболее дорогая и престижная зона – Липки, Печерский центр, часть Шевченковского центра, а также небольшой современный жилой массив, примыкающий к Оболонской набережной («Оазис-Оболонь»).

Вторая зона – центральные районы города (Печерск, Голосеевский центр, часть Шевченковского центра, Подол).

Третья зона – территории, прилегающие к центральным районам города, а также территории, рядом с парковыми зонами и/или Днепром:
- в Голосеевском районе - Демеевка и Голосеево;
- в Оболонском районе – Оболонь;
- в Печерском районе - Нижний Печерск;
- в Соломенском районе – Соломенка и Александровская Слободка;
- в Шевченковском районе - Лукьяновка, Татарка, Шулявка;
- в Днепровском районе - Левобережный массив, Никольская Слободка, Русановка.

Четвертая зона - территории, прилегающие к третьей зоне, при наличии метро.

Пятая зона – отдаленные от центра и метро жилые массивы.

Есть также шестая зона – территории Киевской области, прилегающие к границам Киева.

В Киеве (разумеется, в центральной части) немало дореволюционных домов, 12% от общего количества. Среди них много ветхих, но есть и престижные 5-7-этажные отреставрированные здания. Очень много устаревшего жилья – категории «старый кирпич» - 24%, «старая панель» - 14%, «типовая панель» - 9%.

Завершая общий обзор по городу, надо отметить важную деталь: рынок в основном долларовый, поскольку национальной валюте украинцы особенно не доверяют. Так что цифры во втором столбце таблицы – это удешевление именно в долларах США. Если же посчитать в гривнах – получим сплошной рост цен.

Дела арендные

Задав в поисковике «квартиры в Киеве», автор получил совершенно безумное количество предложений квартир посуточно. Создалось впечатление, что вся столица Украины сдает свое жилье на короткий срок. В чем тут дело?

Как выяснилось, назойливость рекламы вполне объяснима. «Выдача в поисковиках понятна, - отмечает Александр Гришко. – Посуточная аренда ориентирована на приезжих, и владельцы сдаваемой таким образом недвижимости вкладывают значительные средства (в том числе на SEO-оптимизацию) по подъему своих объявлений».

В основном в Киеве распространена все-таки долгосрочная аренда. «В городе порядка 1 млн квартир, и порядка 2 млн приезжих, - говорит эксперт. – И подавляющая их часть арендуют жилье сроком на полгода-год (нередко, коллективно). Кроме того, арендуют жилье и киевляне, уставшие жить вместе с родителями и взрослыми детьми. Согласно нашим оценкам, каждая третья киевская квартира сдается в долгосрочную аренду».

Что касается вариантов с приобретением квартиры для последующей сдачи, то опрошенные нами эксперты посоветовали не обольщаться: сумасшедших барышей не заработаешь. «Доходность при сдаче качественного жилья в центральных районах города является одной из наиболее высоких в Европе, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Для объектов на Крещатике и Подоле рентабельность может достигать 7-10% годовых. Однако стоит напомнить, что речь идет об особо ликвидных предложениях высшего ценового сегмента рынка, на который приходится 3-5% от общего объема транзакций. Во всех остальных случаях доходность недвижимости более чем средняя, что предопределяется незначительным платежеспособным спросом жителей Киева. Средняя заработная плата киевлян составляет только $562».

В экономклассе квартира стоимостью $70-90 тыс. (40 кв. м общая площадь, недалеко от метро) может быть сдана за $500 в месяц. В бизнес-классе – объект за $250-300 тыс. принесет $1,5 - 2 тыс. ежемесячно.

…В общем, как говорили герои известной телерекламы, «совсем не айс». Особенно с учетом того, что эти цифры не включают накладные расходы сдающего, квартплату, налоги. Кроме того, в Киеве еще только формируется рынок доверительного управления – компаний, которые бы сдавали квартиры и приглядывали бы за ними в отсутствие владельца.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Рынок Киева интересен. Главное достоинство – цены практически в три раза ниже московских, что дает потенциальным переселенцам (например, пенсионерам) возможность переселиться в более комфортные условия, да еще и получить деньги на достойную старость. Однако если рассматривать здешнюю недвижимость как поле для инвестирования, сразу возникают вопросы. Среди них, к примеру, непрозрачность правового поля. Еще момент – реализуя недвижимость, нерезиденты Украины платят с продаж дополнительные налоги.


Metrinfo