В последние годы студенческая недвижимость из альтернативного объекта инвестиций превратилась в отдельный класс активов, ставший наиболее молодым и быстро развивающимся на международном рынке инвестиций в недвижимость.

Так, с июня 2011 по июнь 2012 года суммарный объем инвестиций в студенческую недвижимость составил в мире 22 млрд. долларов. Для сравнения - с июня 2004 по июнь 2005 года вложения в данный сегмент составили 8,5 млрд. долларов. Таким образом, за последние годы суммарный объем годовых инвестиций в студенческую недвижимость вырос в мире почти в 3 раза.

Столь резкий рост объемов инвестиций обуславливается сразу несколькими причинами.

Во-первых, студенческая недвижимость является одним из наиболее доходных типов арендного жилья в мире. При прямом инвестировании средняя годовая арендная доходность студенческой недвижимости в странах Западной Европы и США составляет от 6% до 8%. Благодаря возможности привлечения частными инвесторами недорогого долгосрочного кредитования на покупку студенческой недвижимости рентабельность инвестиций составляет 10-12% годовых и более. А рентабельность застройщиков, реализующих проекты в сфере студенческой недвижимости, составляет 20% годовых и более.

Во-вторых, рынок студенческой недвижимости западно-европейских стран и США характеризуется стабильным ростом стоимости (ростом капитализации) в размере 2-3% годовых, а отдельные рынки способны генерировать стабильный рост капитальной стоимости в размере 5-6% в год.

В-третьих, сегмент новых коммерческих студенческих общежитий характеризуется дефицитом предложения и продолжающимся ростом спроса со стороны потенциальных арендаторов – студентов. В быстроизменяющемся мире знания становятся главным капиталом, что стремительно увеличивает количество молодых людей, стремящихся к ним. Так, численность студентов в мире увеличилась с 98 млн. в 2000 году до 175 млн. в 2012 году. При этом количество иностранных студентов, т.е. студентов, проходящих обучение за пределами страны происхождения, выросло в 2 раза - с 2 до 4 млн. человек. По прогнозам, к 2025 году общее количество студентов в мире вырастет до 260 млн. человек, из которых 8 млн. будет обучаться за пределами страны происхождения. Подавляющее большинство иностранных студентов и существенная часть местных студентов являются потенциальными арендаторами жилья, располагающегося вблизи мест обучения. А вот качественных новых студенческих общежитий не так много. Как следствие, даже на наиболее «продвинутых» рынках недвижимости специализированным коммерческим жильем обеспечено не более 12% студентов. Возможности же университетов по обеспечению студентов собственными (университетскими) общежитиями крайне ограничены, и в среднем в западно-европейских странах и США университеты обеспечивают жильем не более 30% учащихся. Как следствие, большая часть студентов вынуждена арендовать жилье на регулярном рынке аренды жилья, зачастую не приспособленном для проживания учащейся молодежи. Не удивительно, что спрос на аренду комнат и апартаментов в коммерческих студенческих общежитиях существенно превышает предложение, и рынок с нетерпением ждет реализации новых девелоперских проектов.

Вполне закономерно, что круг инвесторов, желающих вложить в средства в перспективный рынок студенческой недвижимости, постоянно расширяется. Если до 2010 года на рынке традиционно доминировали девелоперы, то в последние 3 года все большую силу стали набирать институциональные инвесторы - инвестиционные REIT’s фонды, частные фонды и пенсионные фонды. Высокая активность инвестиционных фондов и, особенно, пенсионных фондов является едва ли не лучшим свидетельством привлекательности и надежности сегмента студенческой недвижимости.

Наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения оправданно считаются рынки студенческой недвижимости США, Великобритании, Франции и Германии. Именно эти страны характеризуются высокой численностью как местных, так и (что даже более важно) иностранных студентов. Так, в колледжах и университетах США обучается 23 млн. человек, при этом 750 тыс. студентов являются иностранными гражданами, прибывшими для обучения в США из-за рубежа. В Великобритании насчитывается 2,7 млн. студентов, из которых 450 тыс. являются иностранцами. Во Франции насчитывается 2,4 млн. студентов, из которых 280 тыс. являются иностранцами. В Германии насчитывается 2,2 млн. студентов, из которых 170 тыс. являются иностранцами.

Пожалуй, единственным недостатком рынка студенческой недвижимости, с точки зрения частного инвестора, является тот факт, что вход на этот рынок для частного инвестора очень непрост. Причина как раз состоит в высокой инвестиционной привлекательности рынка студенческой недвижимости, а приводит к тому, что крупные игроки (застройщики и фонды) делят между собой этот рынок, при этом частным инвесторам пока достаются только «крошки от пирога», который почти полностью «съедается» девелоперами и институциональными инвесторами.


ФИНАМ