При выборе объекта зарубежной недвижимости у потенциального покупателя всегда возникает вопрос: как узнать все детали, если ты живешь в другой стране? Можно, конечно, ограничиться видеопрезентациями и фотографиями, но еще лучше — воспользоваться ознакомительными турами от застройщиков.

Не вставая с дивана

Изначально, чтобы купить объект зарубежной недвижимости, совершенно необязательно куда-то выезжать. В некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и общаясь с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. "Например, для покупки недвижимости в США потребуется всего лишь телефон, сканер и интернет, с помощью которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм приведет к потере права заниматься подобной деятельностью",— говорит старший менеджер по работе с клиентами.

Сегодня можно проверить по картам местонахождение и окружение здания, особенно если есть функция обзора улиц. А фотографии, видеоролики, планы помогут составить впечатление о различных объектах. Таким образом, сидя дома на диване, потенциальный покупатель может получить всю интересующую его информацию.

Совсем другое дело, насколько итоговый объект будет соответствовать тому, что покупатель увидел на картинке. Например, в 2008 году такой случай произошел с бывшим замминистра финансов Андреем Вавиловым, который подал иск против нью-йоркского девелопера El-Ad Properties, продавшего ему пентхаус недалеко от Центрального парка. В частности, чиновник сделал выбор в пользу этих апартаментов на основе видеопрезентации и внес задаток в размере $10,7 млн. Однако после того, как строительные и отделочные работы были завершены, по мнению покупателя, пентхаус оказался похож на небольшой чердак.

Подобные казусы часто происходят на рынке курортной недвижимости. "Одна из самых распространенных обманок при описании объекта в интернете — это расстояние до моря,— рассказывает заместитель директора по работе с партнерами агентства "Усадьба" Андрей Хазов.— Например, был случай, когда клиенты арендовали дачу в Италии на лето. В объявлении было указано расстояние до моря — 50 м. Когда они приехали на место, оказалось, что до моря там действительно 50 м, но вертикально вниз: дом стоял на обрыве..."

Туры за метрами

Самой популярной альтернативой "домашней" покупки считаются туры, организуемые риэлторскими компаниями. Некоторые компании — обычно застройщики или крупные агентства — организуют массовые групповые выезды, но чаще тур планируется риэлтором под конкретного клиента, поскольку удовлетворить 10-15 людей с разными запросами непросто. Длительность такого тура составляет три-четыре дня, обычно риэлтор помогает с оформлением документов и бронированием гостиницы. "Как правило, просмотровые туры организуются в страны массового спроса, то есть те, где жилье стоит сравнительно недорого, предложений много, а процедура покупки несложная для россиян. Сюда можно отнести Болгарию, Черногорию, Испанию, Турцию".

С точки зрения компенсации расходов на тур существует несколько вариантов. Первый: организатор оплачивает расходы, связанные с организацией самой поездки (трансферы, встреча, приветственные обеды), а расходы на дорогу и проживание оплачивает клиент. Риэлторы предлагают таким образом бесплатную экскурсию.

"Некоторые наши соотечественники иногда пользуются такими вариантами, чтобы съездить посмотреть соседний город или какие-то отдаленные пригороды, единственное условие: вы должны провести какое-то время с риэлтором и прослушать информацию об объектах, а остальное — уже дело его мастерства",— говорит эксперт.

Принимающая сторона помимо обязательного ознакомительного тура по недвижимости довольно часто организует развлекательные программы: клиенты в данном случае не несут никаких обязательств по покупке недвижимости или оплаты поездки в случае несовершения покупки.

Вариант второй: все расходы по проживанию в стране может взять на себя организатор — такое, как правило, происходит в рамках рекламных акций. "Зачастую организатор предпочитает подстраховываться и только компенсирует расходы покупателю постфактум, если сделка уже была совершена. Если покупатель отказывается что-то покупать, то все расходы остаются его заботой".

В-третьих, некоторые компании могут оплачивать смотровой тур, приобретая билеты в страну и бронируя отель заранее. Но при этом покупатель вносит сразу определенную сумму на резервирование апартаментов или дома. В большинстве компаний эта сумма находится в пределах €1-5 тыс., то есть фактически равна или превышает стоимость тура. В этом случае компания-организатор ничем не рискует, так как, если сделка после смотрового тура не будет заключена, внесенный платеж назад клиент не получит. Иногда при заключении сделки компенсируется лишь фиксированная сумма без учета фактических затрат покупателя на смотровой тур, в таком случае речь идет, как правило, о €500-700 с человека.

Впрочем, далеко не все продавцы зарубежной недвижимости устраивают такие туры для своих клиентов. Например, Knight Frank, по словам регионального директора департамента жилой недвижимости Елены Юргеневой, поездки не организует, и покупатели предпочитают сами оплачивать свои расходы. "Если это объект для проживания семьи и детей, то мы рекомендуем нашим клиентам сначала арендовать в понравившемся им районе объект хотя бы на сезон, чтобы самостоятельно убедиться в правильности выбора",— говорит эксперт. Более того, как отмечает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн, даже для инвестиционных покупок крайне желательно выезжать и смотреть объект на месте, а если речь идет о покупке для себя, то это сделать просто необходимо. "За всю свою практику я не встречала ни одного русского клиента, который купил бы объект на расстоянии. Например, английские девелоперы, запуская проект, часто везут его презентовать на азиатские рынки или рынки Ближнего Востока. Приезжают в Гонконг, Сингапур и могут в ходе выставки распродать всю башню. Там местные клиенты приходят с чековыми книжками, смотрят макет и покупают на месте",— рассказывает эксперт. С российскими покупателями дорогого жилья такой номер не проходит: иностранные застройщики также привозили свои проекты в Москву, однако после презентаций были крайне разочарованы: как правило, ни одна покупка не совершалась. Если русский клиент заинтересовался, то он выезжает, смотрит объект и потом только принимает решение.

Механизм покупки

Дистанционно совершить сделку по купле-продаже недвижимости за рубежом можно, оформив соответствующую доверенность на третьих лиц, например уполномоченных представителей покупателя или профильных специалистов. Особенно если речь идет об инвестиционной покупке. По словам Елены Юргеневой, можно, не отдавая огромного количества собственного времени на всевозможные поездки, осмотры и переговоры, перепоручить это все консультанту полностью и после этого ждать, когда начнет идти доход от вашего инвестиционного объекта.

Выезд на место иногда необходим из-за законодательных сложностей. Например, по словам Андрея Хазова, при покупке квартиры в латвийском ЖК "Республика солнца" покупатели приезжают в Латвию, чтобы лично подать документы, сделать отпечатки пальцев, сфотографироваться в латвийских законодательных учреждениях.

Еще один важный момент — ознакомительные туры по традиции организуются только на первичном рынке жилья, а при заключении сделки на вторичном рынке покупателю все равно придется ехать на место. "На вторичном рынке бесплатные ознакомительные туры, как правило, отсутствуют, поскольку у риэлторов, устраивающих такие туры, нет ни тех возможностей для организации условно-бесплатного проживания, ни тех маркетинговых бюджетов, которые есть у застройщиков",— говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Также крайне редко можно договориться с собственником вторичного объекта недвижимости о том, чтобы потенциальный покупатель временно пожил в рассматриваемом для покупки объекте. Дело в том, что если объект ликвидный, то собственник не хочет принимать на себя какие-то обременения. В свою очередь, если объект неликвидный, обсудить возможность временного проживания, конечно, можно, но возникает логичный вопрос: а нужен ли он покупателю?


Коммерсантъ-Дом