После того как власти Кипра объявили в стране преддефолтное состояние, цены на кипрскую недвижимость ускорили падение. Владельцы многочисленных риелторских контор принялись с новой силой зазывать потенциальных покупателей. Но у местных жителей сейчас нет денег, чтобы приобретать недвижимость: у многих из них банковские вклады заморожены, другие разорены.

Иностранные же покупатели, может быть, и были бы заинтересованы в покупке апартаментов и вилл Кипра по дешёвке, но оформить сделку через полупарализованные банки страны в настоящее время весьма затруднительно. К тому же лица, покупающие островную недвижимость в инвестиционных целях, не знают, стабилизируется ли ситуация на этом рынке в ближайшие месяцы или цены продолжат падение.

Сомнения на берегу

Недвижимость на Кипре прошла приблизительно тот же процесс, что и рынок недвижимости в США. Напомним, что резкое падение цен на дома за океаном в 2007—2008 годах спровоцировало финансовый кризис, который потряс всю мировую экономику. Но до этого сектор недвижимости переживал настоящий бум.

То же самое наблюдалось и на Кипре: нынешнему обвалу рынка предшествовал его бурный подъём. «Между 2004 и 2008 годами, когда цены поднялись втрое, у нас в экономике был период стабильности и занятости, банки выдавали кредиты всем желающим очень легко, — говорит руководитель отделения Королевского института дипломированных оценщиков в Лондоне, RICS, Павлос Лизу. — Но мировой финансовый кризис радикально изменил ситуацию. Рынок рухнул, и перспективы его восстановления весьма туманные».

По словам Лизу, у 83 процентов киприотов уже есть свои дома, то есть число потенциальных покупателей невелико, а материальное положение большинства из них незавидное. «В стране 11 процентов безработных, большое число мелких и средних предприятий в последние годы обанкротилось. Основную ставку местные риелторы сделали на привлечение иностранцев», — говорит эксперт.

Кипрская недвижимость действительно была несколько лет одной из самых привлекательных в Европе. Чистое море, мягкий средиземноморский климат, европейское качество жизни, потенциальный вид на жительство в Евросоюзе — что ещё надо человеку для счастья?

Зарубежные покупатели ценили и то, что на острове отсутствовали законодательные ограничения для покупки недвижимости иностранцами: там можно было легко и быстро приобрести квартиру, апартаменты, виллу или даже земельный участок под застройку. Иностранный покупатель мог рассчитывать при этом на получение ипотечного кредита на оплату 50—60 процентов стоимости жилья.

Ускорение свободного падения

Начиная с 2008 года цены на островную недвижимость неуклонно снижались. Только за минувший год дома в Фамагусте подешевели на 4,4 процента, а квартиры — на 3,7 процента. В Лимассоле, излюбленном месте иностранцев, цены на квартиры упали на 3,6 процента, в Никосии — на 4,6 процента. А всего цены на жилую недвижимость в стране за последние пять лет упали в два раза, на коммерческую — на 35 процентов. В результате сейчас средняя трёхкомнатная квартира на острове стоит около 120 тысяч евро.

Теперь эксперты гадают о том, что будет происходить со стоимостью жилья дальше. Понятно, что она будет снижаться, вопрос лишь в том, как долго и насколько резко. По мнению аналитиков Cyprus Property News, в ближайшие несколько лет цена местных квадратных метров снизится ещё на 30—35 процентов, а стоимость коммерческой недвижимости упадёт на 18—22 процента. Цены на апартаменты, расположенные в туристических районах, упадут на 10—15 процентов.

Русские уходят?

Кипрские риелторы и раньше, ещё до наступления банковского коллапса, предсказывали, что самым тяжёлым годом для них станет 2013. Число объектов недвижимости, которые были проданы, например, в январе этого года, сократилось на 53 процента по сравнению с аналогичным показателем января 2012-го. Однако теперь негативные прогнозы только усугубились: по оценкам экспертов компании Leaf Research, цены на недвижимость на Кипре достигнут минимума в 2015—2016 годах.

По данным Sotheby's International Realty, граждане России составляют около пяти процентов всех собственников жилья на Кипре. Цифра небольшая, однако следует учесть, что россиянам принадлежат наиболее дорогие виллы и апартаменты в самых престижных туристических районах острова.

Как свидетельствуют эксперты компании Gordon Rock и эксперы Cybarco, 45 процентов наших соотечественников приобрели кипрское жильё в инвестиционных целях — для сдачи внаём или перепродажи — и только 40 процентов — для личного проживания. Совершенно очевидно, что первая категория пострадала от кризиса на Кипре больше всего, но в задумчивости находятся и те, кто привык проводить на солнечном острове каникулы или жить круглогодично.

Они не знают, как дальше распоряжаться своей недвижимостью: продать её сейчас практически невозможно, ждать дальнейшего падения цен невыгодно. Не предпринимать ничего в условиях полной неопределённости в отношении того, что будет происходить с банковскими депозитами и счетами, тоже мучительно.

По мнению Константина Попова, руководителя управления по зарубежной недвижимости Инкомбанка, общие потери российских инвесторов на Кипре могут составить внушительную сумму в три миллиарда долларов. Пострадают в первую очередь именно граждане России, которые были наиболее активными покупателями кипрского жилья: в последние годы они вложили в него около 10 миллиардов долларов. Лидерами в покупке кипрского жилья стали москвичи, за ними следуют жители Санкт-Петербурга. Россиян в первую очередь коснётся падение цен на дома и апартаменты в таких популярных местах, как Пафос и Лимассол, где, как ожидает Попов, стоимость жилья снизится на 25—30 процентов.

«У нас покупали жильё прежде всего русские и англичане, — говорит Эри Митсостергиу, европейский консультант лондонской компании Savillis. — Но англичане начали вовремя продавать свои дома, сразу после кризиса 2008—2009 годов. А русские задержались. Но теперь и они, возможно, направятся «на выход».

Эксперт считает, что сейчас многих потенциальных «беглецов» останавливает лишь то, что при продаже дома они не смогут положить полученные деньги на счета в кипрских банках. «Но потом, когда ситуация стабилизируется и банки начнут нормально функционировать, возможно, начнётся бегство русских с острова, — прогнозирует Митсостергиу. — И это будет настоящей бедой для Кипра, ведь рынок недвижимости наряду с банковским сектором был основой, на которой держалась экономика страны».

Однако многие риелторы, в частности в Великобритании, не унывают. «Нас ждут новые большие сделки, — уверяет своих клиентов Костас Казолидес, греческий риелтор из Лондона. — Ведь сейчас многие из киприотов и иностранных владельцев захотят как можно скорее избавиться от недвижимости, и её можно будет приобрести очень-очень дёшево».

Но пока совершить какие-либо сделки на этом рынке трудно. Как сообщает агентство Рейтер, кипрские оценщики недвижимости прекратили работу, так как никто в нынешних условиях не в состоянии определить точно, сколько стоит та или иная квартира или вилла. Property Valuers Association, Ассоциация оценщиков недвижимости, которая объединяет 90 процентов всех профессионалов, занятых в этой сфере, рекомендовала не возобновлять работу до тех пор, пока помощь Кипру со стороны ЕС не примет законченные формы.

Англичане довольны

Но мировой рынок недвижимости устроен таким образом, что если где-то убывает, то где-то неизбежно прибывает. И кипрский кризис уже отозвался неожиданным эхом на рынке недвижимости Великобритании.

Впервые за долгое время в Лондоне зарегистрировано повышение цен на жильё. Только за один месяц март цены на дома в английской столице увеличились на 0,7 процента. Как считает Ричард Донелл, рост цен подстегнули события на Кипре: «Последний кризис на Кипре приведёт к оттоку колоссальных средств с острова, которые, как мы надеемся, перетекут на Британские острова».

В Лондоне отмечен и тот факт, что дома стали продаваться намного быстрее, чем прежде. В прошедшем месяце время с момента подачи оферты покупателя до заключения контракта на покупку составило всего пять недель — самый короткий период с середины 2007 года.

Англичане уверены, что эта динамика сохранится ещё долго время. Лондон в глазах многих обеспеченных покупателей является «тихой гаванью», безопасным пристанищем, в котором можно укрыться от штормов, которые бушуют на Кипре, и других, более мелких бурь в нестабильной еврозоне.


Эхо планеты