Горнолыжные курорты — это не только отдых и развлечения, но и бизнес, целая индустрия, созданная вокруг желания провести время в атмосфере спортивного духа и здорового образа жизни. В этом срезе рынку недвижимости отводится далеко не последняя роль, и его спектр интересов не ограничивается только на решении вопросов, связанных с арендой. Здесь интересна будет и инвестиционная составляющая. Насколько рынок недвижимости на горнолыжных курортах популярен и востребован и какова его доходность? Инвестирование денежных средств в недвижимость горнолыжных курортов — это палка о двух концах.

С одной стороны, недвижимость на самих курортах весьма востребована. «Самыми популярными типами недвижимости на горнолыжных курортах являются шале, которые обычно снимают либо большие компании отдыхающих, либо семьи с детьми. Шале обслуживается собственником или управляющей компанией, которая может предоставить услуги по уборке и приготовлению еды. Нанимают в данном случае или молодых людей, которые совмещают заработок с возможностью покататься на лыжах, или семейные пары, которые утром и вечером работают: убираются, готовят еду, а днём отдыхают на горнолыжных склонах. Апартаменты и мини-гостиницы востребованы для проживания вблизи горнолыжных склонов». Однако, с другой стороны, масштабы интереса к недвижимости на горнолыжных курортах не столь велики по сравнению с другими направлениями рынка недвижимости в целом. «По нашей оценке, среди россиян рынок горнолыжных курортов в плане покупки недвижимости менее востребован, чем рынок курортной недвижимости. Если говорить о доходности, то лучше ориентироваться на столицы и крупные города: там всегда окупаемость и ликвидность будет выше, чем на курортах, будь то приморские курорты, озёра или горнолыжные курорты».

Это общая картина, общее представление по рынку. Но что же нас ждёт в частности, в отдельно взятой стране? Мнение экспертов на этот счёт разделилось. Часть из них с определённой долей скепсиса говорит об инвестировании средств в недвижимость топовых европейских горнолыжных курортов. «Основные предложения для покупки недвижимости на горнолыжных курортах Италии, Франции, Швейцарии и Австрии — это целые шале или, что встречается гораздо чаще, апартаменты в шале. Основное предложение коммерческой недвижимости — это отели вместимостью в 50 — 70 человек. С точки зрения покупки в перечисленных странах, на наш взгляд, намного более востребована недвижимость в других, не горнолыжных зонах, в первую очередь на морских курортах или в крупных городах. Особое место среди наиболее популярных у россиян горнолыжных стран занимает Финляндия — потенциал этой наиболее близко расположенной к России страны с точки зрения круглогодичного отдыха, включая и горнолыжный отдых зимой, может быть использован ещё лучше. Средняя доходность рынка недвижимости в перечисленных странах находится на уровне 3 — 4%, на горнолыжных курортах эта доходность в сезон может быть и выше, но в низкий сезон будет нивелироваться практически полным отсутствием спроса», — уверена исполнительный директор.

Другая — смотрит на вопросы инвестирования более оптимистично. «Австрия — это страна с высокоразвитой экономикой, достойным уровнем жизни, стабильным политическим курсом. Это основные предпосылки для того, чтобы инвестировать в недвижимость этой страны. Риски, связанные с операциями с недвижимостью, в Австрии отсутствуют, так как права собственников надёжно защищены австрийским законодательством, неукоснительно соблюдается банковская тайна. Цены на недвижимость в Австрии довольно стабильны. Темпы роста стоимости недвижимости 5 — 10% ежегодно. Прибыльным считается сдача недвижимости в аренду, а не её перепродажа. Аренда в Австрии востребована постоянно, так как это туристическая страна и очень много желающих снять дом или апартаменты, чтобы отдохнуть на австрийских курортах зимой и летом. Особенно популярна недвижимость на территории горнолыжных курортов. Это, в первую очередь, апартаменты и дома. Стоимость апартаментов может составлять от 130000 евро (студия, 1 спальня), 400000 евро (2 — 3 спальни) до 3 млн. евро и выше (например, в Китцбюэль). Стоимость домов/вилл варьируется от 2 млн. до 10 млн. евро и выше (Китцбюэль, Зальцбург, Целль-ам-Зее, Штирия, Вольфгангзее)».

«Недвижимость на горнолыжных курортах Германии представляет интерес для потенциальных инвесторов, поскольку жильё здесь востребовано круглый год. — Большая часть горнолыжных курортов Германии является также и бальнеологическими. В летнее время отдыхающих ожидает масса мероприятий на фоне великолепных горных и водных пейзажей: прогулки на кораблях, путешествия по горным тропинкам на велосипедах и пешком, гольф-курсы, теннис, верховая езда, водные развлечения».

«Прежде всего, на горнолыжных курортах США располагаются гостиницы, средняя доходность которых составляет 5,4% годовых. Доходность арендуемого жилья на горнолыжных курортах почти соответствует аналогичному значению на регулярном рынке жилья, т.е. речь идёт о разбросе данного значения от 0% до 15%, а в среднем — порядка 5% годовых. В прошедший горнолыжный сезон однозначным лидером по данному показателю являлся курорт Парк Сити в Скалистых горах. Недвижимость на этом курорте, ориентированном на обслуживание богатых туристов из Нью-Йорка и Сан-Франциско, генерировала арендный доход в размере до 15%», — подчёркивает Станислав Зингель.

В целом, выходит, что в каждой стране рынок горнолыжной курортной недвижимости востребован по-своему и вложенные в него инвестиции приносят свой определённый доход. Рынок этот — специфический и, по большей части, на любителя. Но тем, кого горнолыжные курорты привлекают с точки зрения всяких-разных инвестиционных бизнес-идей и бизнес-проектов, и тем, кто хочет с головой окунуться в эту «кухню», стоит учесть несколько немаловажных моментов, прислушаться к мнению специалистов и взять информацию себе на заметку. «Владение отелем в небольших курортных городках — это бизнес, который требует хорошего управляющего менеджера. Поэтому часто на курортах подобного уровня существуют небольшие семейные гостиницы, где собственник сам управляет и контролирует работу. К тому же в таких небольших городках гостиницы должны максимально удовлетворять требования приезжающих. Гостиницы в зависимости от расположения могут приносить от 5% до 15% годовых, при этом доходность зависит от странового риска. Чем более стабильная страна и чем более популярный курорт или большой город, тем доходность ниже». «Мы нередко принимаем заявки от клиентов, мечтающих приобрести отель в Европе, в том числе и на горнолыжных курортах. Практический опыт показывает, что россиян, которые способны эффективно управлять собственным бизнесом в Европе, особенно дистанционно, не так много и, как правило, они находят весьма успешное применение и в России. Поэтому вариант с приобретением отеля относительно хорош только в том случае, когда владельцы готовы постоянно находиться на месте и принимать самое непосредственное участие в управлении. В противном случае, скорее всего, ничего кроме убытков и разочарования этот бизнес не принесёт. С точки же зрения инвестиций наиболее интересным вариантом нам кажется приобретение шале в несколько апартаментов, которые можно сдавать как нескольким компаниям, так и одной большой».

Инвестиции в недвижимость горнолыжных курортов сами по себе интересны, однако, по мнению экспертов, рассчитывать на сверхприбыли здесь не стоит. Формат бизнеса и доходность, скорей всего, устроит тех, кто любит совмещать приятное с полезным, отдых и дела, то есть того, кого прибыль сама по себе интересует, но не в масштабах «золотых гор». «Как показывает практика, покупка недвижимости на горнолыжном курорте с целью извлечения прибыли, на самом деле оказывается малорентабельным предприятием. Сдача в аренду — хорошее решение для минимизации расходов на содержание приобретённой недвижимости с получением небольшой прибыли, а также для того, чтобы объект не простаивал и не отсыревал».

Хоть доходность того или иного объекта на рынке недвижимости и является одним из ключевых факторов, который привлекает потенциальных инвесторов, но нужно учитывать и специфику самого рынка. Здесь важна его доступность и открытость по отношению к иностранным инвестициям. Далеко не во всех странах таким инвесторам предоставляется возможность поучаствовать в проектах, которые можно сравнить с лакомыми кусками пирога. Приходится довольствоваться малым. «В Италии, к примеру, престижность региона задаёт цены местному рынку недвижимости. Так, цены за метр квадратный в центральной части Кортины д'Ампеццо колеблются в пределах 15000 — 20000 евро. Такая высокая планка по цене связана ещё и с тем, что в регионе практически не ведётся новое строительство. А чтобы получить разрешение на реализацию проекта на этой земле, нужно пройти длительную и дорогостоящую процедуру, позволяющую получить лицензию от местных властей. Купив квартиру в шале в Кортина д'Ампеццо, можно говорить о сдаче её в аренду, но такой бизнес сложно назвать серьёзным, так как прибыль будет отбивать лишь затраты на содержание апартамента. Отели же в Кортина д'Ампеццо имеют высокую «звёздность» (свыше 20 отелей уровня от 4*). Поэтому гостиничный бизнес здесь работает хорошо, но однако внедриться в него иностранным инвесторам достаточно непросто. То, что приносит прибыль, не выставляют на продажу, а если что-то и появляется, то в строго закрытой форме», — поясняет специалист по зарубежной недвижимости.

Не всё так просто и в Швейцарии. Эта страна является закрытой и желание пребывать в ней строго контролируется законодательством. Для аренды жилья на длительный срок иностранные арендаторы во многих случаях должны предъявить финансовые гарантии и подтвердить свою состоятельность арендодателю. А для покупки недвижимости в Швейцарии необходимо получить специальное разрешение от властей. «Продажа недвижимости лицам, не являющимся гражданами Швейцарии, происходит согласно закону «Лекс Коллер» («Lex Koller»). Каждый кантон имеет свою годовую квоту на собственность, которую разрешается продавать «лицам, живущим за рубежом». Самый доступный кантон, выдающий наибольшее количество квот иностранцам — французский. Одни из самых излюбленных и популярных горнолыжных курортов находятся здесь: Кран-Монтана, Виллар, Вербье, Церматт. Для тех, кто хочет вести бизнес в Швейцарии, государство более лояльно. Для покупки коммерческой недвижимости разрешение нерезидентам Швейцарии не требуется. Знаменитое швейцарское качество и тщательность привлекает инвесторов разных классов: от вложений в небольшой коммерческий фонд до инвестиций в строительство. Доходность в каждом конкретном случае разная. Для примера, 4 — 5% годовых для Швейцарии — хорошие показатели. Что касается покупки жилой недвижимости для сдачи её в аренду, то иностранные граждане не имеют такого права. Возможные варианты: покупка отеля или шале с целью проживания там несколько месяцев в году».

Помимо общего фона на рынке недвижимости стоит учитывать и текущую ситуацию. Если она предстаёт не в радужных тонах, то быстрой отдачи от инвестиций ждать не стоит. «Сейчас, например, горнолыжные курорты США демонстрируют снижение ключевых показателей. Это касается как сокращения объёма инвестиций, так и снижающегося количества посетителей, численность которых в сезон 2011/2012 годов достигла минимального значения с конца 90-х годов прошлого века. Это сопровождается снижением стоимости недвижимости на знаковых курортах страны. Например, в Саут-Лейк-Тахо недвижимость за последний сезон подешевела на 12,5%. Исходя из этого, инвестиционно привлекательными вложения в недвижимость на горнолыжных курортах США нельзя признать в средне-срочной перспективе», — предупреждает Станислав Зингель.

Определённая порция оптимистичных «зарисовок» здесь также будет не лишней. «Из-за высокоразвитого туристического бизнеса в Австрии иностранцы всё чаще приобретают коммерческую недвижимость (отели, мини-отели, небольшие рестораны, доходные дома, небольшие магазины). Кроме того, покупаются участки земли, которые затем превращаются в парки или развлекательные центры для привлечения туристов. Земельные участки или коммерческая недвижимость в Австрии, как правило, покупается под создание курортных зон вблизи озёр или горнолыжных трасс с целью вложения средств в туристический бизнес. Например, стоимость участка 10 — 11 соток около Китцбюэля может составлять от 1,3 млн. до 1,5 млн. евро. Земельный участок в Зальцбурге (45 соток) может быть в стоимости 3 млн. евро, а цена участков в Целль-ам-Зее (25 соток) может составлять 2,3 млн. евро. Что касается отелей, то стоимость отеля 4* в Китцбюэль на 108 номеров, площадью земельного участка 5,7 гектар может составлять 32 млн. евро, в Зеефельде аналогичной стоимости можно приобрести участок размером 3 гектара. Капитализация недвижимости может составлять от 5 до 10% ежегодно, в зависимости и от места расположения коммерческой недвижимости (вблизи горнолыжных трасс, озёр и т. д.)».

«В Германии средняя стоимость курортных особняков превышает 1 млн. евро. Апартаменты здесь строятся редко: как правило, это небольшие дома, состоящие из 6 — 8 квартир. Стоимость апартаментов в таких домах колеблется в диапазоне 3500 — 5000 евро за квадратный метр. Таким образом, квартира с видом на Цугшпитце (самую высокую вершину в Германии) площадью 70 — 90 квадратных метров стоит в среднем 200000 — 350000 евро. Доход от аренды составляет около 5% годовых. Более солидным инвесторам предлагаются отели. Семейный отель на 27 номеров, расположенный в Альпийских горах в 25 километрах от знаменитого «баварского моря» Кимзее. Рядом находятся знаменитый национальный парк с редкими растениями и дикими животными (Берхстенгаден) «Химгау Арена», на которой расположен комплекс трамплинов и знаменитый биатлонный центр. Здесь прошли 4 Чемпионата Мира по биатлону (1979, 1985, 1996, 2012), регулярно проходят этапы Кубка Мира по биатлону. К услугам отдыхающих: ресторан, бар, теннисный корт, сауна, поле для гольфа (в пределах 3 километров), катание на лыжах, игровая комната, массаж, детская игровая площадка, настольный теннис, дартс, пешие прогулки, велоспорт, турецкая/паровая баня, верховая езда, лыжная школа. Цена — 1,95 млн. евро».

Иметь отдачу от инвестиций в недвижимость, расположенную на горнолыжных курортах, неплохо. Однако нужно учитывать, что в основном доходность такая недвижимость будет приносить только в «высокий сезон», тогда, когда сюда приезжает огромное количество любителей зимних видов спорта и активного отдыха. Сезонная доходность от инвестиций — это хорошо, но ещё лучше, когда доходность не ограничивается временными рамками и бывает круглый год. В этом случае, по мнению экспертов, стоит обращать внимание на недвижимость тех горнолыжных курортов, которые работают в режиме «non-stop» в течение всего года. «В летнее время на горных курортах Швейцарии проходят разные мероприятия: фестивали, соревнования по велоспорту (кросс-кантри, даунхилл и т. д.), летние детские лагеря и прочее. Кроме того, практически каждый курорт имеет гольф-поля, спа-центры и комплексы с бассейнами. Разумеется, это низкий сезон, но жизнь в горах продолжается и летом». «Большинство горнолыжных курортов США функционируют лишь зимой, что составляет не более 100 из 365 дней в году. Вместе с тем, на 46% горнолыжных курортах США в летнее время практикуется маунтбайкинг. Ещё 37% курортов открыли для себя поля для гольфа. 19% здравниц оказывают услуги по организации рыбалки. На 16% горнолыжных курортов США организованы конные туры. В 15% случаев практикуется скалолазание. Вложение средств на услуги, сопряженные с данными видами отдыха, и являются альтернативными видами инвестиций», — соглашается Станислав Зингель. «Для круглогодичного использования подойдут термальные или спа-курорты, находящиеся в горах, куда летом приезжают туристы на лечение и отдых, а зимой для катания на горных лыжах. Совсем недорогие покупки и с высоким потенциалом доходности можно сделать на горнолыжном курорте Гудаури в Грузии. Этот курорт бурно развивается и очень популярен у европейских туристов зимой, особенно для любителей экстремальных развлечений вроде хели-ски, и летом, когда европейские туристы приезжают увидеть горы, монастырь и перевал, расположенный рядом, покататься на лошадях и горных велосипедах. Сейчас здесь есть предложения больших шале с 5 — 6 спальнями с отделкой и оборудованием от 400000 долларов».

Если же круглогодичный вариант не возможен на горнолыжном курорте, то стоит рассмотреть ещё парочку. Один из них — это своеобразное сочетание «два в одном». В Сочи или Адлере можно приобрести недвижимость, которая будет находиться на оптимальном удалении от горнолыжных склонов и моря, и при этом она будет пользоваться круглогодичным спросом. Второй — совмещение «смежных» вариантов, которые территориально расположены недалеко друг от друга. «Одна недвижимость — один налог и одна сумма на содержание. Смежные варианты, например, недвижимость на горнолыжном курорте плюс недвижимость на морском курорте дадут возможность получать доход практически круглый год». Однако, по её мнению, здесь есть несколько «но». Первое — объекты будут требовать от владельца намного больше усилий, связанных с бесперебойной сдачей недвижимости в сезон. Второе — каждый отдельно взятый «сезонный» объект, в конечном итоге, будет давать ту же среднюю доходность, что и объект, сданный в долгосрочную аренду: если в сезон объект стоит в 2 раза дороже, то по окончанию сезона он не приносит ничего. Третье — расходы на оформление при покупке и в дальнейшем выплаты налогов будут в 2 раза больше, чем на одну недвижимость. Четвёртое — расходы на содержание будут намного больше, так как, во-первых, два объекта, во-вторых, при краткосрочной сдаче необходимо постоянно обеспечивать чистоту и обустроенность объекта, то есть нанимать кого-нибудь и за это ему платить. «На мой взгляд, лучше инвестировать всю сумму в одну недвижимость, приносящую постоянный фиксированный доход, чем дифференцировать эту же сумму в два смежных варианта с хаотичным доходом, имея при этом гораздо больше хлопот, а также расходов на содержание и выплату налогов. В крайнем случае, инвестировать две суммы в два объекта, но в объекты, приносящие постоянный доход от сдачи в долгосрочную аренду».

Что же, наше виртуальное путешествие по горнолыжным курортам мира и мини-экскурс на рынок недвижимости этих самых курортов — подошли к своему логическому концу. Нам остаётся надеяться, что они оказались полезными: кто-то определился с курортом, где бы он хотел отдохнуть в ближайшее время или на следующий сезон, у кого-то появились новые идеи, связанные с бизнесом и инвестициями, а кто-то, может быть, решил попробовать вариант «два в одном». Тем, кого привлекают горнолыжные курорты с точки зрения бизнеса, и тем, кто решил попробовать свои силы в этой нише, стоит пожелать успеха. Бизнес этот непростой, но интересный, уже хотя бы потому, что он, в какой-то степени, помогает людям на время почувствовать себя счастливыми. Для тех, кто не боится трудностей, и у кого есть деловая жилка — остаётся пожелать удачи.


Деньги и Карьера